Kto zapłaci za tę rurę na osiedlu

Jedna z firm budujących osiedla w Warszawie alarmuje, że jeśli miasto przestanie zwracać deweloperom pieniądze za budowę infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, to może się to odbić na cenie mieszkań.

– Skalę podwyżek trudno oszacować, ale jakkolwiek duże by były, w dzisiejszej sytuacji rynkowej jeszcze zmniejszą dostępność lokali – twierdzi deweloper. – A przecież Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji (MPWiK) czerpie zyski z opłat za wodę i kanalizację.

Deweloper wyjaśnia, że do niedawna w większości przypadków wyglądało to tak: – Sieci budowaliśmy na własny koszt, ale miasto nam te koszty zwracało, choć zwrot był mniejszy od zainwestowanej kwoty – podaje. – Ale pomysł, by oddawać wybudowane przez nas sieci za przysłowiową złotówkę, uderza nie tylko w nasz biznes, ale przede wszystkim w kupujących mieszkania.

Za złotówkę

Michał Ciachowski, dyrektor działu planowania i koordynacji projektów w spółce Ronson Development, zaznacza, że inwestorem sieci może być zarówno gestor, jak i prywatny deweloper.

– W przypadku nowych osiedli inwestorami częściej są deweloperzy, którzy po prostu budują sieci szybciej – wyjaśnia. – Budowa kanalizacji przez miasto to proces rozciągnięty w czasie, a plany miasta dotyczące rozbudowy sieci często nie idą w parze z tempem budowy osiedli – dodaje.

Dyrektor wskazuje, że w przypadku typowego osiedla koszty takiej infrastruktury liczy się w milionach złotych. – Wpływ na te koszty, szczególnie w przypadku sieci kanalizacyjnej, mają jej parametry – tłumaczy. – Chodzi o średnicę rur, długość sieci. Może się też pojawić konieczność wybudowania przepompowni ścieków, zwłaszcza gdy teren jest na tyle rozległy, że niemożliwe jest zastosowanie kanalizacji grawitacyjnej.

Jak mówi dyr. Ciachowski, w Warszawie sieci kanalizacyjne były w części refinansowane przez MPWiK. – Na wysokość zwrotów miały wpływ m.in. tzw. wskaźniki przydatności sieci obliczane przez gestora – tłumaczy. – Zwroty sięgały czasem nawet 70–80 proc., czasem, jeśli sieć pokrywała się z planami gestora – 100 proc. Sytuacja się jednak zmieniła. Zgodnie z ostatnimi komunikatami MPWiK przestało zawierać umowy z deweloperami na projektowanie i budowę sieci na warunkach zwrotu części nakładów. Deweloperzy zaczęli być obciążani kosztami budowy sieci, a ich przekazywanie do eksploatacji ma być bezpłatne.

Michał Ciachowski zauważa, że także w Poznaniu i Szczecinie koszty budowy sieci spoczywają na deweloperach. – W praktyce ewentualne zwroty są tak niewielkie, że można stwierdzić, że to deweloperzy finansują budowę sieci – mówi.

Podkreśla, że na ostateczną cenę mieszkania wpływają nie tylko koszty całej infrastruktury towarzyszącej, lecz także sieci czy drogi.

– Wzrostem kosztów skutkuje też wydłużony czas budowy osiedli. W Warszawie od zakupu działki do uzyskania pozwolenia na budowę mijają często dwa–trzy lata z powodu długich i zawiłych procesów przygotowania inwestycji – mówi. – Przed złożeniem wniosków o pozwolenie na budowę budynków często trzeba uzyskać pozwolenia na budowę infrastruktury drogowej i kanalizacyjnej. Koszty te w ostatecznym rozrachunku w większości ponosi deweloper.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki Atal, która buduje osiedla w wielu miastach, informuje, że każde z nich rządzi się swoimi prawami.

– W takim samym stopniu dotyczy to reguł budowy jak i przejmowania sieci wodno-kanalizacyjnych przez gestorów – mówi wiceprezes. – Dziś ciężar budowy sieci w ogromnej mierze spoczywa na deweloperach, którzy mogą się domagać ich wykupu od przedsiębiorstw wodociągowych – na różnych zasadach i w różnych proporcjach. Ten problem, a więc i skala inwestycji w sieci rośnie wraz z problemem dostępności terenów pod budownictwo wielorodzinne – podkreśla.

Jak dodaje, różne miasta są w różnym stopniu przygotowane do budowy i uruchamiania inwestycji mieszkaniowych, ale trend jest jeden – kurcząca się podaż uzbrojonych nieruchomości. – Oznacza to, że trzeba wybudować infrastrukturę, co przekłada się na wzrost cen mieszkań – przyznaje wiceprezes Atalu.

Zadanie gminy

– Budowa infrastruktury wodno-kanalizacyjnej należy do zadań własnych gminy, które powinny być kierunkowo rozpisane w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planach zagospodarowania – tłumaczy radca prawny Przemysław Dziąg, szef działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Precyzuje, że ustawowym obowiązkiem gestora sieci jest przyłączenie osiedla do głównej sieci, a po stronie inwestora leży budowa przyłącza.

– I właśnie ta kwestia budzi największe kontrowersje, ponieważ przepisy są na tyle nieprecyzyjne, że miasta różnie podchodzą do tego zagadnienia – zaznacza. – Co do zasady, obowiązek budowy tego przyłącza obejmuje tylko teren inwestycji, a poza tym obszarem przyłącze powinno być budowane przez gminę. Niestety, orzecznictwo różnie do tego podchodzi. W uchwale SN z 2017 r. wskazano, że inwestor powinien zrealizować przyłącze na całej trasie, aż do sieci głównej, wychodząc poza teren swojej działki – mówi.

Gmina powinna budować urządzenia zgodnie ze strategią rozwoju. – Tak jest, niestety, głównie w teorii. W praktyce często się zdarza, że gmina nie ma środków, by te zadania sprawnie realizować lub ich realizacja trwa bardzo długo – zauważa Przemysław Dziąg. – Umieszczenie inwestycji wodno-kanalizacyjnej w planie nie gwarantuje, że powstanie ona w określonym czasie. A to robi się już problematyczne, bo inwestycji nie można przecież zatrzymać na kilka lat.

Radca podkreśla, że każdy dodatkowy koszt inwestora wpływa na cenę nieruchomości. – Miasta zyskują nowe sieci, ale to przyszli mieszkańcy osiedli ponoszą koszty niewywiązywania się gmin z ich zadań własnych – zauważa.

Tłumaczy, że nowe przyłącza wybudowane przez deweloperów po przyłączeniu do głównej sieci np. MPWiK stają się jej częścią i wymagają formalnego uregulowania statusu związanego głównie z ich obsługą. – Wybudowane przez inwestorów przyłącza czy sieci są zazwyczaj przekazywane nieodpłatnie lub za symboliczną złotówkę – mówi.

Zauważa, że władze miast mają też duże oczekiwania dotyczącej infrastruktury towarzyszącej na nowych osiedlach. - Finansowane inwestycje często nie mają nic wspólnego z powstającymi osiedlami – zaznacza. – Chodzi to głównie o przebudowę rond, remont i budowę dróg, wiaduktów i przystanków, co niekoniecznie wynika z potrzeby budowanego osiedla, a czego źródłem jest art. 16 ustawy o drogach publicznych, który bardzo często jest źródłem takich nieuprawnionych żądań ze strony gminy.

Ekspert PZFD podaje, że na budowę infrastruktury związanej z tymi przepisami tylko w Krakowie w 2021 r. deweloperzy wydali 45 mln zł, a w 2022 r. - 37 mln zł. - A mówimy tylko o jednym mieście. W skali całego kraju są to miliardy złotych, które powiększyły cenę mkw. nieruchomości – podsumowuje Przemysław Dziąg.

Stół negocjacyjny

Marek Smółka, rzecznik MPWiK w Warszawie, tłumaczy, że sieci są budowane i modernizowane siłami spółki zgodnie z planami inwestycyjnymi zatwierdzanymi przez radę Warszawy (wg wieloletniego planu na lata 2022–2030).

– Zależy to także od tego, czy sieć wodociągowa i/lub kanalizacyjna dla danego osiedla jest uwzględniona w planie inwestycyjnym MPWiK na dany rok – wyjaśnia. – Jeśli jest, sieć buduje spółka, jeśli nie lub jeśli zaplanowany termin realizacji jest odległy, spółka proponuje rozwiązania, zgodnie z którymi deweloper ma prawo budować ją na własny koszt, a następnie przekazuje MPWiK zgodnie z określonymi procedurami – dodaje.

Tłumaczy, że koszty budowy infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej ponoszone przez deweloperów są różne, zależą od wielu czynników. – To położenie inwestycji względem istniejącej infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej, długość i średnica wybudowanych odcinków sieci, infrastruktura dodatkowa, np. pompownie, przebudowa istniejącej infrastruktury, odtwarzanie nawierzchni – mówi.

Podkreśla, że w każdym przypadku warunki przejęcia sieci są wynikiem negocjacji między spółką a deweloperem, prowadzonych w oparciu o operaty szacunkowe. – Nieodpłatne przekazywanie infrastruktury przez deweloperów następuje w wyniku ustaleń pomiędzy stronami –  zaznacza.

Marek Smółka dopowiada, że MPWiK to jednoosobowa spółka m.st. Warszawy. - To spółka akcyjna będąca odrębną osobą prawną. Środki na działalność, w tym na realizację inwestycji, pochodzą z taryf za dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Podobnie jak inne przedsiębiorstwa użyteczności publicznej staramy się racjonalnie i oszczędnie gospodarować finansami — podkreśla.

Jak podaje, wydatki spółki na inwestycje zapisanie w wieloletnim planie inwestycyjnym na lata 2022-2030 wyniosą co najmniej 4,2 mld zł.
- MPWiK z tytułu odpłatnego przejęcia sieci wodociągowych i kanalizacyjnych od osób fizycznych oraz prawnych przeznacza kwotę średnio 11 mln zł na rok – wskazuje rzecznik MPWiK. - Wydatki spółki na ten cel od stycznia do października 2023 r. wyniosły nieco ponad 9,5 mln zł. W porównaniu z wydatkami na inwestycje w sieć wodociągowo-kanalizacyjną w tym okresie wynoszącymi prawie 650 mln zł jest to ok. 1,5 proc. tej sumy.