Pierwokup lasów bez zaniżania cen

Sytuacja, w której Lasy Państwowe wykonują przysługujące im prawo pierwokupu, a następnie informują, że mają zamiar zapłacić za nieruchomość cenę niższą niż uzgodniona przez strony transakcji, w którą wstępują, nie jest prawidłowa. Do takich wniosków doszedł sąd rejonowy z Wielkopolski. To jeden z pierwszych wyroków dotyczących obowiązującej od 2016 r. nowelizacji ustawy o lasach.

Od 30 kwietnia 2016 r. Skarb Państwa, a dokładnie reprezentujące go Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, może nabywać – w drodze pierwokupu – prywatne nieruchomości leśne. Oznacza to, że statystyczny Kowalski, aby sprzedać choćby fragment zagajnika, musi zawrzeć ze swym kontrahentem warunkową umowę sprzedaży i poczekać, czy Lasy Państwowe nie wyrażą chęci zakupu.

To jednak nie wszystko. Jeśli bowiem państwowy monopolista drzewny zgłosi wolę nabycia danej działki, ma prawo zakwestionować cenę transakcji, w którą wchodzi, i wystąpić do sądu o ustalenie ceny sprzedaży. Takie uprawnienie daje mu art. 37g ustawy o lasach (w razie uznania, że cena sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu).

W taki też sposób do sądu rejonowego w Trzciance trafiła sprawa mężczyzny, który chciał sprzedać 7,69 ha lasów. Znalazł kupca, uzgodnił z nim cenę na 307 tys. zł i poszedł do notariusza. Transakcją zainteresowało się nadleśnictwo, kwestionując jednak wartość nieruchomości. Zgodnie z jego operatem las był wart 243 tys. zł, czyli ponad 60 tys. zł mniej niż cena wynikająca z umowy. Natomiast biegły rzeczoznawca powołany przez sąd wycenił go na 250 tys. zł.

Mimo to sąd nie zdecydował się ustalić innej ceny sprzedaży, niż określono w umowie.

– Uzasadniając wyrok, sąd wskazał, że nie jest dopuszczalne wykonanie prawa pierwokupu, a następnie domaganie się, aby cena nieruchomości, jaką należy zapłacić, była niższa od tej, jaką strony wskazały w umowie – opisuje radca prawny Piotr Dobrowolski, który reprezentował właściciela lasu przed sądem rejonowym.

W jego ocenie to bardzo odważne orzeczenie. Sąd nie zdecydował się jedynie na proste zastosowanie przepisów znowelizowanej w 2016 r. ustawy o lasach, ale rozważając konflikt interesów Skarbu Państwa i obywatela, stanął po stronie tego drugiego.

– W pismach procesowych odwoływałem się do zasad współżycia społecznego oraz konstytucyjnego prawa ochrony własności. Zachęcałem sąd do bezpośredniego zastosowania konstytucji – opisuje mec. Dobrowolski.

Prawnicy zajmujący się prawem nieruchomości przyklaskują decyzji sądu pierwszej instancji.

– Bardzo się cieszę z tego, że takie rozstrzygnięcie zapadło. Pierwokup to stara instytucja, nie uzasadnia jednak tego, aby Skarb Państwa bogacił się kosztem obywatela. Do tego natomiast dochodzi, gdy każe mu się sprzedawać nieruchomość poniżej ceny rynkowej – mówi adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

– Do ustawy wprowadzono procedurę kwestionowania ceny nieruchomości, w przypadku gdy „rażąco odbiega" ona od wartości rynkowej. Ratio legis przepisu stanowi uniemożliwienie obchodzenia pierwokupu poprzez sztuczne zawyżanie cen sprzedawanych nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie różnica pomiędzy ceną z transakcji a wyceną przez nadleśnictwo była rzędu 20 proc. i w mojej ocenie sprawa nie powinna nawet trafić do sądu – uważa adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.