Sytuację na rynku nieruchomości w „Miesięczniku makroekonomicznym PIE" analizują Michał Gniazdowski, Marcin Klucznik i Jakub Rybacki.
– Pomimo wzrostu cen mieszkanie w Polsce jest łatwiej kupić niż w Europie Zachodniej. Analizie poddaliśmy wskaźnik OECD price to income – indeks opisujący, ile lat trzeba pracować, aby kupić mieszkanie. Od 2015 r. w Polsce czas ten wydłużył się o 4 pkt. Dla porównania przeciętny Niemiec pracuje o ponad 30 proc. dłużej, mieszkańcy Czech, Węgier i Słowacji 15–25 proc., strefy euro 18 proc. – wskazują eksperci. – Bank UBS szacuje, że przy przeciętnych dochodach osiąganych w Warszawie, zakup mieszkania w centrum wymaga ok. siedmiu lat pracy, w Paryżu 17 lat, w Londynie 14. We Frankfurcie i Monachium – siedmiu–dziewięciu. Ponadto stosunek cen nieruchomości do cen towarów i usług konsumenckich rośnie w Polsce wolniej niż w innych gospodarkach. Dziś za równowartość mieszkania można kupić dobra o wartości 32 proc. większej niż w 2015 r. To podobna wartość jak w strefie euro i znacznie mniejsza niż w innych państwach Europy Środkowej. Na Węgrzech i w Czechach wartość mieszkania wzrosła odpowiednio o 61 proc. i 52,5 proc. w relacji do cen towarów konsumenckich.
Czy to bańka
Autorzy miesięcznika PIE spodziewają się, że zwyżki cen nieruchomości w Polsce w 2022 r. wyniosą ok. 10 proc., a w 2023 r. – 8 proc. – Będą związane ze wzrostem kosztów ponoszonych przez deweloperów (skokowy wzrost cen materiałów i wysoka dynamika wynagrodzeń w budownictwie) – tłumaczą. – Dane Polskich Składów Budowlanych wskazują, że ceny materiałów dla budownictwa w październiku były o 20,5 proc. wyższe niż rok temu. Nawet mało zmienny wskaźnik GUS sugeruje, że jest to 5,5 proc. – porównywalnie z przegrzaniem gospodarki z lat 2007–2008. GUS wskazuje, że koszt budowy mkw. mieszkania wzrósł w III kwartale z ponad 4,9 do do ponad 5,3 tys. zł (o 7,2 proc.).
Jak podkreślają eksperci PIE, w części miast wzrost cen nieruchomości będzie hamowany przez niedostateczny popyt. – W Łodzi i Trójmieście wzrost ten jest wolniejszy niż w innych miastach – zaznaczają. W Gdańsku i Gdyni średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym sięgają 91 proc. cen warszawskich. W opinii autorów analiz „dalszy wzrost napotka barierę po stronie dochodów gospodarstw domowych". – Ryzyko bańki na polskim rynku nieruchomości jest jednym z najniższych wśród państw Unii Europejskiej – ocenia PIE.
Na wzrost transakcyjnych cen mieszkań wskazuje opublikowany właśnie raport AMRON – SARFiN. W III kwartale największy, bo niemal 14-proc., wzrost (licząc rok do roku) odnotowano w Krakowie. Średnie ceny poszły tam w górę do ponad 9,2 tys. zł za mkw. (III kw. 2020/ III kw. 2021 r.). W Warszawie przeciętne ceny transakcyjne wzrosły o 12,23 proc., do ponad 10,7 tys. zł., w aglomeracji katowickiej – o 12,16 proc., do ponad 4,8 tys. zł, w Białymstoku – o 12 proc., do ponad 6,3 tys. zł, w Gdańsku – o 11,5 proc., do niespełna 9,1 tys. zł, w Łodzi – o 9,87 proc., do niemal 6,2 tys. zł, we Wrocławiu – o 8,87 proc., do ponad 7, 9 tys. zł, a w Poznaniu o 8,22 proc., do 7,6 tys. Z analiz AMRON – SARFiN wynika też, że w III kw. wzrosła też, do 56,67 mkw., wzrosła też średnia powierzchnia mieszkań kupowanych w ośmiu miastach. Największe mieszkania (średnia 60,4 mkw.) kupowaliśmy w Warszawie. W Poznaniu było to 58,04 mkw. – Najmniejsze mieszkania były przedmiotem obrotu w Białymstoku i w Łodzi (52,43 i 52.08 mkw.) – podają eksperci.