Jak podzielić koszty remontów we wspólnocie mieszkaniowej

Mieszkam w małym piętrowym budynku, który kiedyś należał do gminy. W sumie w budynku są cztery lokale mieszkalne i dwa użytkowe na parterze. Wszystkie mieszkania wraz z udziałami w gruncie zostały wykupione na własność. W sumie jest więc czterech właścicieli. To za mało, żeby powołać wspólnotę mieszkaniową. Nie ma zarządcy budynku, który jest w bardzo złym stanie i wymaga remontów, a także wymiany starych instalacji. Chcielibyśmy także doprowadzić do budynku gaz. Właściciele pozostałych lokali zaproponowali, żeby podzielić koszty remontów i inwestycji na tyle części, ilu jest właścicieli, czyli na cztery. Każdy z właścicieli zapłaciłby jedną czwartą. Ja uważam, że podział powinien być proporcjonalny do posiadanych w nieruchomości udziałów.

Tylko dwóch właścicieli mieszkań ma także sklepy na parterze. Ja jestem tylko właścicielką mieszkania i nie mam lokalu użytkowego. Kto ma rację?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Genowefa Baziuk-Płaska ze Stowarzyszenia Wspólny Dom

Pani ma rację. To fakt, że poszczególni właściciele lokali są obowiązani partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i w remontach, ale każdy z właścicieli ponosi taką część tych kosztów, jaka wynika z jego udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. A zatem udział poszczególnych właścicieli lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i remontów wynosi w państwa przypadku nie po jednej czwartej, lecz odpowiednio do posiadanych udziałów. Ta zasada odnosi się do nieruchomości wspólnej, nie jest jednak obowiązkowa w przypadku fragmentów inwestycji wykraczających poza nieruchomość wspólną, na przykład w przypadku części przyłącza gazu, która znajduje się poza terenem działki wchodzącej w skład nieruchomości.

Podział kosztów tego fragmentu może wyglądać inaczej: albo być uzgodniony w sposób zgodny z udziałami w nieruchomości wspólnej, albo może być proporcjonalny do przewidywanego przyszłego zużycia gazu przez poszczególnych odbiorców.

Przy okazji muszę sprostować pewien błąd.

Czytelniczka napisała, że w budynku jest czterech właścicieli, a „to za mało, żeby powołać wspólnotę mieszkaniową”. To nieprawda. W sytuacji, jaka występuje tym w budynku, w którym są już wyodrębnione i wykupione lokale należące do różnych właścicieli, już istnieje wspólnota mieszkaniowa. Lokale należą do czworga różnych właścicieli. A zatem tych czworo właścicieli tworzy wspólnotę.

Wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba powoływać, powstaje ona bowiem samoistnie, z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu. Jeżeli więc czytelniczka była pierwszą osobą, która wykupiła lokal w nieruchomości, to już w tym momencie powstała wspólnota mieszkaniowa, składająca się wówczas z czytelniczki i gminy (jako właściciela pozostałych lokali w budynku).

Co do kwestii zarządzania nieruchomością, to właściciele lokali mogą zlecić komuś administrowanie nieruchomością wspólną (częściami budynku niewchodzącymi w skład lokali oraz gruntem).

Właściciele mogą jednak zarządzać i administrować nieruchomością wspólną sami, bez korzystania z usług wynajętych osób lub firm.