Odrębna własność lokalu

W jaki sposób dochodzi do wyodrębnienia własności lokali. Słyszałem, że może się to odbyć na dwa sposoby. Jakie zapisy powinny się znaleźć w umowie o stanowieniu odrębnej własności?

Publikacja: 29.09.2008 08:05

Beata Kalinowska

Odpowiada Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom.

– Sprawy te reguluje rozdział drugi ustawy o własności lokali z 1994 r. Zgodnie z artykułem 7 odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Artykuł 8 określa, co powinno się znaleźć w umowie. Otóż w szczególności powinna ona określać:

- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

- wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Artykuł 9 mówi z kolei, że odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Do ważności umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz by uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową na wniosek każdego nabywcy sąd może powierzyć w trybie postępowania nieprocesowego dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.Zgodnie z artykułem 11 przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników sąd – w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym – może wydać stosowne nakazy lub zakazy.