Co może najemca, a co dzierżawca

Dla dokonania oceny, czy dany stosunek zobowiązaniowy powinien przyjąć konstrukcję umowy najmu czy dzierżawy, kluczowe znaczenie ma kwestia pobierania pożytków. O ile najemca ma prawo korzystania z rzeczy, o tyle dzierżawca może również pobierać pożytki.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 ustawy z  23 kwietnia 1964  Kodeks cywilny; DzU nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej k.c.).

Natomiast przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Pobieranie pożytków stanowi zatem fundamentalny i jednocześnie podstawowy element odróżniający te umowy.

Jakie korzyści

Aby móc ocenić, jaką umowę należy podpisać w określonej sytuacji, należy przede wszystkim zastanowić się, jaki jest nasz cel, tzn. czy zamierzamy wynająć lokal na własne potrzeby, czy będziemy z tego tytułu pobierać pożytki.

Ustawodawca zdefiniował pożytki jako wszelkie korzyści w postaci przychodu (dochodu) uzyskiwane z pewnego przedmiotu prawa lub pewnego prawa podmiotowego w granicach normalnej, prawidłowej gospodarki, bez natychmiastowego zniszczenia lub utraty źródła tego przychodu. Kodeks wyróżnia pożytki naturalne, cywilne oraz pożytki prawa. Ich cechą wspólną jest to, że przynoszą dochody z rzeczy lub z prawa.

Jak rozwiązać

Umowa najmu, tak jak umowa dzierżawy, zostaje rozwiązana na podstawie porozumienia stron. Ponadto jeżeli umowy zostały zawarte na czas oznaczony, to zostają rozwiązane z nadejściem terminu oznaczonego w umowie.

Stosunek najmu, tak jak dzierżawy, może zostać także zakończony wskutek wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów ustawowych, jeżeli umowa była zawarta na czas nieoznaczony.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Umowa najmu może zostać także wypowiedziana bez zachowania terminów ustawowych w razie naruszenia postanowień umowy przez strony.

W przypadku umowy dzierżawy ustawa przewiduje, że dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną dzierżawę – na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Umowa dzierżawy może zostać także wypowiedziana bez zachowania terminów ustawowych, jeżeli strony nie wykonywały obowiązków wynikających z umowy.

Zboża, owoce,  czynsz, odsetki

- Pożytkami naturalnymi

rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (art. 53 k.c.). Pożytek naturalny to np. zboże zebrane z pola, owoce zerwane z drzewa, piasek, żwir lub glina wydobywane z gruntu w sposób określony zasadami racjonalnej gospodarki.

- Pożytkami cywilnymi

rzeczy są tylko te dochody, które rzecz przynosi na podstawie jakiegokolwiek stosunku prawnego (art. 53 § 2 k.c.), np. kwota uzyskana z tytułu czynszu dzierżawnego. Dochody te mogą mieć również postać niepieniężną, np. zapłata czynszu może nastąpić w postaci pożytków naturalnych uzyskanych z nieruchomości gruntowej.

- Pożytkami prawa

są dochody, które to prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (art. 54 k.c.). Przyjmuje się, że przez to pojęcie należy rozumieć wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych, i w związku z tym nie znajduje do nich zastosowania pojęcie pożytków rzeczy – czy to naturalnych, czy cywilnych. Przykładem pożytków prawa są odsetki od wierzytelności pieniężnej, jakie dłużnik obowiązany jest płacić wierzycielowi.

Ile swobody

Tak więc kwalifikując dany stosunek prawny jako najem lub dzierżawę, należy mieć na uwadze możliwość pobierania pożytków. W rzeczywistości to osoba oddająca rzecz innej osobie, czyli przyszły wynajmujący lub wydzierżawiający de facto decyduje o prawie do pobierania pożytków z rzeczy.

W tym kontekście powstaje zasadnicza wątpliwość: czy zastosowanie najmu, czy dzierżawy  jest rzeczywiście wyrazem swobodnej woli stron zwierających umowę, czy może istnieją unormowania, zgodnie z którymi dany stosunek prawny może być określony wyłącznie jako umowa najmu lub wyłącznie jako umowa dzierżawy.

Przede wszystkim żaden z obowiązujących przepisów nie nakazuje kwalifikowania danego stosunku prawnego jako najmu lub dzierżawy. Ponadto przedmiotem umowy najmu mogą być zarówno rzeczy, które nie dają pożytków, jak i rzeczy, których można używać bez konieczności równoczesnego ich pobierania. Niektóre rzeczy tego rodzaju mogą również stanowić przedmiot umowy dzierżawy.

Dotyczy to głównie rzeczy, których można używać bez konieczności równoczesnego pobierania z nich pożytków, np. działka rekreacyjna. Działka zasadniczo służy innym celom niż pobieranie z niej pożytków, co powinno stanowić kryterium uznania jej za wyłączny przedmiot umowy najmu. Jednak może ona dawać pożytki choćby w postaci kwiatów czy owoców. Zatem nie ma przeszkód, aby stanowiła zarówno przedmiot umowy najmu, jak i umowy dzierżawy.

Nie ma możliwości stworzenia zamkniętego katalogu rzeczy mogących być wyłącznie przedmiotem najmu lub wyłącznie przedmiotem dzierżawy. Dodatkowo nie można także wychodzić z założenia, że kryterium rozróżnienia rzeczy mających być przedmiotem najmu lub dzierżawy jest już sama możliwość jej eksploatacji lub takiego wykorzystania, które ma przynosić pożytki.

Ogólnie przyjmuje się, że przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, są to np. samochód, sprzęt sportowy, nieruchomości i ich części składowe, jak mieszkanie, pokój jako część składowa nieruchomości. Natomiast przedmiotem dzierżawy zazwyczaj są rzeczy, które dają pożytki, np. grunty rolne, przedsiębiorstwo oraz prawa, takie jak  prawo do patentu.

Decyduje posiadacz

Zasadnicze znaczenie dla zakwalifikowania umowy jako najmu lub dzierżawy ma wola osoby oddającej rzecz do używania lub do używania i pobierania pożytków. Dla ustalenia rodzaju zawieranej umowy nie ma przy tym znaczenia, czy osoba, której rzecz oddano, rzeczywiście pobiera pożytki, czy też mając taką możliwość, nie korzysta z niej.

Warto zwrócić uwagę, że w sytuacji gdy dzierżawcy zezwala się na używanie rzeczy i pobieranie jej pożytków, fakt ich niepobierania nie powoduje, że sposób korzystania z przedmiotu umowy wypełnia elementy przedmiotowo istotne dla najmu.

Dzierżawca ma jedynie możliwość (prawo), a nie obowiązek, pobierania pożytków i może z niej skorzystać lub nie. Tylko z powodu niewykonywania uprawnienia pierwotny stosunek prawny nie powinien przekształcać się w inny typ umowy.

Inne elementy kontraktów

Warto zwrócić także uwagę na inne elementy omawianych umów. Różnice między  nimi  można także znaleźć w zakresie regulacji dotyczącej czasu trwania obu stosunków prawnych.

Przy umowie najmu czas jego trwania zazwyczaj oznacza się z góry, przy czym jeżeli umowa została zawarta na czas dłuższy niż lat dziesięć, poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony, natomiast w przypadku najmu zawartego między przedsiębiorcami można uznać za zawartą na czas nieoznaczony, gdy została zawarta na czas dłuższy niż lat trzydzieści.

Należy pamiętać, że jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, to żadna ze stron nie może przedwcześnie rozwiązać umowy, z wyjątkami. Prawo takie przysługuje natomiast wynajmującemu  i najemcy, w przypadku gdy umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Wówczas, nawet jeśli umowa nie przewiduje terminów wypowiedzenia, strony mogą skorzystać z terminów ustawowych.

Dzierżawa podobnie jak najem może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony, przy czym, inaczej niż przy najmie, dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Obie umowy mogą zostać zawarte w dowolnej formie, jednak w przypadku umowy zawartej na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.