Wspólnoty mieszkaniowe: Kto składa deklarację śmieciową

Problem, kto jest zobowiązany do złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi (tzw. deklaracji śmieciowej) dotyczy w szczególności nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali. Jeśli tego typu nieruchomość nie jest zarządzana przez spółdzielnię mieszkaniową, pojawia się kwestia obowiązku wspólnoty mieszkaniowej do złożenia takiej deklaracji.

Małe i duże wspólnoty

Zarząd nieruchomością wspólną w tzw. małych wspólnotach (tj. gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest mniejsza lub równa siedem), co do zasady sprawowany jest na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Jednak zarówno w „małej", jak i „dużej" wspólnocie mieszkaniowej (tj. gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem) właściciele lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości mogą w drodze umowy powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (przy czym w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, jeśli nie uregulują kwestii zarządu w umowie).

Co więcej, od dłuższego czasu w dużych wspólnotach posiadających zarząd wykształciła się praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną, tj. administrowanie wspólnotą mieszkaniową z licencjonowanymi zarządcami. Obejmuje to sytuacje, w których organ wspólnoty, jakim jest zarząd, zleca zewnętrznemu podmiotowi wykonywanie czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Właściciel czy zarządca

W powyższych przypadkach pojawia się wątpliwość, na kim ciąży obowiązek złożenia tzw. deklaracji śmieciowej, tj. czy deklarację śmieciową winni składać samodzielnie właściciele lokali, czy też obowiązek ten ciąży na zarządzie tudzież na zarządcy zapewniającemu obsługę wspólnoty mieszkaniowej na mocy umowy zawartej z zarządem bądź właścicielami lokali.

Znowelizowania w latach 2013 i 2015 ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w art. 6m ust. 1 stanowi, że właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na danej nieruchomości pierwszego mieszkańca lub powstania na danej nieruchomości odpadów komunalnych. Z brzmienia powołanego przepisu wynika zatem, iż podmiotem zobowiązanym do złożenia deklaracji śmieciowej jest „właściciel nieruchomości", przy czym ustawa wprowadza własną definicję tego pojęcia.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4) ww. ustawy przez „właścicieli nieruchomości" rozumie się także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością. Szczególne uregulowanie dotyczy jednakże nieruchomości zabudowanej budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali.

Po ostatniej nowelizacji ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, która weszła w życie 1 lutego 2015 r., na podstawie obecnego brzmienia art. 2 ust. 3 ustawy, w takim wypadku obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej oraz właściciela lokalu obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową. Oznacza to, że obecnie płatnikami są wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe i to one obowiązane są uaktualniać deklaracje co do ilości mieszkańców w danym budynku, pobierać opłaty od właścicieli lokali i przekazywać je do urzędu miasta.

Zasady reprezentacji

Dla analizowanego zagadnienia kluczowe znaczenie ma definicja wspólnoty mieszkaniowej i sposoby jej reprezentacji. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Ustawa ta przewiduje trzy możliwości reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w zależności od tego, czy mamy do czynienia z małą, czy dużą wspólnotą:

1) przez właścicieli poszczególnych lokali, jednakże tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy wyodrębnionych lokali w danej nieruchomości jest nie więcej niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa). Wówczas do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, co oznacza, iż zarządcami nieruchomości wspólnej są wszyscy jej współwłaściciele (art. 19);

2) przez jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd wybrany w drodze uchwały właścicieli lokali w sytuacji, gdy wyodrębnionych lokali w danej nieruchomości jest więcej niż siedem (tzw. duża wspólnota mieszkaniowa, art. 20 ust. 1);

3) przez osobę fizyczną lub prawną, której właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1, możliwy w przypadku zarówno małej, jak i dużej wspólnoty mieszkaniowej).

Przy czym w dużej wspólnocie do wyboru zarządu w drodze uchwały dojść musi wtedy, gdy zarząd nie został wybrany w trybie umowy o sposobie zarządu. Regulację zawartą w przepisie art. 19 ww. ustawy należy stosować do małej wspólnoty także tylko wtedy, gdy nie doszło do wyboru zarządu w trybie umownym.

W świetle powołanych wyżej przepisów przyjąć należy, że w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych obowiązek złożenia deklaracji śmieciowej obciąża zarząd jako organ reprezentujący i działający za wspólnotę mieszkaniową albo też zarządcę nieruchomości, któremu w drodze umowy właściciele nieruchomości powierzyli administrowanie nieruchomością wspólną.

Umowa o zarządzanie

Wątpliwości pojawiają się w przypadku zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarząd. Taka umowa zawierana jest w zwykłej formie pisemnej i nie zmienia co do zasady sposobu sprawowana zarządu. Nieruchomością wspólną nadal zarządza zarząd, który jednak zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną innemu podmiotowi. W takiej sytuacji decydujące znaczenie należałoby przyznać treści umowy i zakresowi zleconych czynności. Najczęściej jednak umowy takie dotyczą powierzenia wykonywania wszelkich czynności związanych z administrowaniem wspólnotą mieszkaniową. Niemniej jednak uznać należy, że ustanowiony w tym trybie zarządca ma prawo złożenia w miejsce indywidualnych zbiorczą deklarację obejmującą wszystkie lokale.

Natomiast w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych funkcjonujących w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, w których nie istnieje zarząd, obowiązek ten spoczywa zasadniczo na właścicielach poszczególnych lokali. Zasadniczo, albowiem możliwe jest odstępstwo w tym zakresie. Wyjątek od indywidualnego składania deklaracji dotyczy przypadku, gdy doszło do zawarcia umowy o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Wówczas obowiązek złożenia deklaracji śmieciowej obciąża ustanowionego zarządcę.

podstawa prawna: ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (tekst jedn. DzU z 2016 r., poz. 250)

podstawa prawna: ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 1892)