Zakup nieruchomości za granicą to nie tylko pomysł na inwestycję

Od ponad 20 lat doradza pani inwestorom korporacyjnym i indywidualnym przy zakupach nieruchomości za granicą. Czy taka inwestycja to dobry pomysł na ochronę kapitału i oszczędności przed inflacją?

Tak naprawdę nie ma jednego uniwersalnego instrumentu chroniącego oszczędności przed inflacją. Obecna sytuacja międzynarodowa jest wyjątkowo niestabilna, warto więc dywersyfikować inwestycje. Nieruchomości są aktywami, które chronią kapitał przed inflacją, zyskują na wartości w długim okresie, ale też generują dochód w postaci czynszu z wynajmu lub kapitalizacji. I tak np. na Cyprze w 2022 r. inflacja sięgnęła 8,1 proc. w związku z gwałtownie rosnącymi cenami surowców na świecie, ale prognozuje się, że w tym roku spadnie ona do 3,8 proc.

Co ważne, w tym kontekście wzrost cen nieruchomości na Cyprze przewyższa inflację. Central Bank of Cyprus odnotował w IV kwartale 2022 r. zarówno kwartalne, jak i roczne wzrosty cen nieruchomości. Ceny domów prywatnych w Pafos wzrosły w ciągu roku o 10,4 proc., podczas gdy ceny mieszkań w Limassol wzrosły o 9,3 proc., w Larnace o 9,4 proc., a w Pafos o 8,6 proc. Dla porównania w Polsce, według GUS, inflacja we wrześniu spadła mocniej, niż prognozowano, bo do poziomu 8,2 proc., a w październiku – do 6,6 proc. Rentowność najmu brutto w sierpniu 2023 r. wyniosła 6,6 proc., a inflacja była na poziomie 10 proc. Jeśli jednak dodamy do tego dynamikę wzrostu samego aktywa, rentowność okaże się dodatnia.

Czy dużo Polaków się na to decyduje?

Coraz więcej z nas kupuje nieruchomości za granicą. Według naszych danych w 2023 r. liczba inwestorów wzrosła o jedną trzecią. Motywacje rodaków są różne. Ponad połowa, 52 proc., wybierała inwestycje zagraniczne jako ochronę kapitału ze względu na rosnącą inflację i niepokój związany z sytuacją polityczną. Część z nas inwestuje swoje oszczędności, aby generować dochód pasywny, inni chcą korzystać z apartamentu lub domu jako letniej rezydencji, jeszcze inni planują przeprowadzkę za granicę.

Jakie kraje są najmodniejsze, a jakie najlepsze na taką inwestycję?

Chętnie szukamy nieruchomości w Hiszpanii, USA, na Cyprze, w Grecji, Chorwacji, Tajlandii i Gruzji. Zakupy w celu późniejszej odsprzedaży były dla Polaków najbardziej istotne w Gruzji, na Cyprze i na Wyspach Kanaryjskich. Z inwestycyjnego punktu widzenia najciekawszymi kierunkami w Europie są Grecja, Gruzja i Cypr. Ceny nieruchomości rosną, np. w Atenach w ciągu czterech lat wzrosły średnio o 32 proc.

Ile pieniędzy minimum trzeba mieć na zakup nieruchomości?

Wszystko zależy, gdzie chcemy inwestować. W zasadzie możemy zapłacić za mieszkanie za granicą mniej niż za kawalerkę w Warszawie. Budżet transakcji zaczyna się od 72 tys. euro w przypadku Gruzji, 74 tys. euro w Bułgarii, 150 tys. euro, gdy planujemy zakupy w Grecji czy Tajlandii. Inwestując w innych państwach, należy liczyć się z większym wydatkiem. Najtańsze inwestycje w Europie w miejscowościach nadmorskich znajdziemy w Gruzji i Bułgarii. Chociaż także i w tych lokalizacjach, trzeba to jasno powiedzieć: nie wszystkie nieruchomości sprzedawane są w okazyjnych cenach. Ceny nowych willi, choć kilkakrotnie niższe niż np. na Cyprze, nie należą do najniższych. Choć oczywiście zdarzają się okazje nawet w Słonecznym Brzegu w Bułgarii czy Batumi w Gruzji.

Kupować w modnych miejscowościach, kurortach, nad samym morzem czy lepiej nieco dalej, na uboczu, gdzie pewnie jest taniej?

W każdym kraju są obszary, gdzie inwestycje są droższe, ale również takie, gdzie są tańsze. Na przykład we Włoszech, w zależności od regionu, ceny nieruchomości mogą się znacznie różnić. W San Remo koszt za metr kwadratowy może sięgać 5 tys. euro. Na południu Włoch, na Sycylii ceny są znacznie niższe. W Kalabrii kupimy nieruchomość nawet za 65 tys. euro.

Zagraniczne nieruchomości nad morzem można nazwać zakupem uniwersalnym. Ale odpowiedź na pytanie, gdzie kupować nieruchomości, zależy od tego, jaką rolę ma ona pełnić. Czy ma to być miejsce, w którym planujemy spędzać wakacje czy też chcemy powiększać kapitał. Najłatwiejszym sposobem zarabiania na nieruchomościach jest ich najem. Cena najmu uzależniona jest m.in. od rodzaju nieruchomości, lokalizacji, czasu trwania wynajmu, czyli czy jest on długoterminowy czy krótkoterminowy, no i od popularności konkretnego miejsca. Generalnie: im bliżej wody położony jest obiekt, tym więcej można na wynajmie zarobić. W kurortach w okresie wakacyjnym najczęstsze są wynajmy krótkoterminowe – tygodniowe lub nawet dzienne. Średni koszt tygodniowego najmu mieszkania jest porównywalny, a nawet bywa wyższy niż miesięczny. Dzięki temu na zwrot kosztów utrzymania nieruchomości można liczyć po trzech tygodniach. Koszt utrzymania apartamentu ok. 45–50 m w jednym z hiszpańskich kurortów na Wyspach Kanaryjskich to około 2,4 tys. euro rocznie. Na tę kwotę składają się communidad, czyli opłaty utrzymania domu i terenu wokół niego, rachunki za media, czyli wodę, prąd, gaz, wywóz śmieci, telefon/TV/internet, a także podatek od nieruchomości (IBI) oraz podatek dochodowy od osób fizycznych (IRPF), który należy uregulować, nawet jeśli nie wynajmujemy mieszkania. W sezonie, w zależności od lokalizacji, taki apartament można wynająć za 350–900 euro tygodniowo. Liczby mogą różnić się w zależności od kraju, ale algorytm obliczania potencjalnych zysków jest wszędzie podobny. Im dłuższy sezon w kraju, w którym decydujemy się na zakup apartamentu nad morzem, tym większy potencjalny zysk z najmu.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Na ogół o kupnie nieruchomości decyduje budżet, jaki chcemy przeznaczyć na inwestycje. Jest on bardzo ważny, ale warto zwrócić uwagę jeszcze na kilka kwestii, szczególnie jeśli decydujemy się po raz pierwszy na inwestycje za granicą.

Miejsce?

Tak. Najeży je poznać. Najlepiej pojechać do kraju, w którym planujemy dokonać zakupu. Czasem taką decyzję podejmujemy po krótkim pobycie. Lepiej jednak wyjechać jeszcze raz z profesjonalistą, który pomoże wybrać nieruchomość dostosowaną do potrzeb i budżetu. Bardzo ważny jest fakt, czy kupowana nieruchomość jest adekwatna dla kupującego tak z punktu widzenia sprzedaży z zyskiem, najmu czy przeprowadzki. Przy wyborze nieruchomości wypoczynkowych elementami znaczącymi są m.in. bliskość morza lub ośrodków narciarskich, jakość plaż, czystość wody i temperatura powietrza, obecność tarasów lub loggii z dobrymi widokami. Dużym plusem jest bliskość międzynarodowych lotnisk i bogata infrastruktura.

Co jeszcze?

Przeanalizujmy koszty i ryzyko. Zanim podejmiemy decyzję o zakupie nieruchomości za granicą, oceńmy realne możliwości finansowe: czy środków wystarczy na zakup i utrzymanie takiej nieruchomości oraz czy nasza sytuacja finansowa jest stabilna. Dlatego uważnie należy oszacować dodatkowe koszty: podatki, rachunki za media i ewentualnie drobne naprawy. Jeśli planujemy najem nieruchomości, trzeba zapoznać się zarówno z systemem podatkowym w danym kraju, jak i ze sposobem opodatkowania dochodów z najmu.

Warto sprawdzić wcześniej, czy kraj ma podpisaną umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską. W zależności od kraju dodatkowy koszt związany z pokryciem wydatków dotyczących nabycia nieruchomości może wynieść nawet do 11 proc. Należą do nich: tłumaczenie dokumentów, otwarcie konta w lokalnym banku, opłacenie usług agencji pośrednictwa oraz notariusza i inne opłaty jednorazowe. Na przykład, na Cyprze jest tzw. podatek rejestracyjny od nieruchomości, który wynosi od 3 do 8 proc. wartości nieruchomości, a także opłata skarbowa w wysokości 0,2 proc.