Wykup lokalu ze spółdzielni - przekształcenie własnościowego prawa w odrębną własność

W środę Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok korzystny dla członków spółdzielni, którzy od lat ubiegają się o przekształcenie własnościowego prawa w odrębną własność. Tymczasem spółdzielnia odmawia im wykupu lokalu.

TK przesądził bowiem, że sąd może przymusić spółdzielnię do przeniesienia własności lokalu, jeśli do jego wyodrębnienia konieczne jest przeprowadzenie prac adaptacyjnych.

Iluzja roszczenia

Z pytaniem prawnym do TK zwrócił się Sąd Okręgowy w Gdańsku, do którego trafił pozew członka spółdzielni. Był on posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego. Chciał go przekształcić we własność. Władze spółdzielni odmówiły. Wówczas postanowił skorzystać z roszenia, jakie daje mu art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem w razie bezczynności spółdzielni można żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Wtedy wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli spółdzielni.

Okazało się, że jego roszczenie jest iluzją. Sąd nie mógł wydać pozytywnego dla niego wyroku, ponieważ przed przeniesieniem własności lokalu trzeba było przeprowadzić w nim prace adaptacyjne. Bez nich lokal nie spełniał przesłanki samodzielności. Gdański sąd nie miał zaś narzędzi prawnych, by zobowiązać spółdzielnię do ich przeprowadzenia. Rozstrzygał bowiem w trybie nieprocesowym. Postanowił więc zwrócić się do TK .

Naruszone prawo do sądu

Sąd Okręgowy zarzucił art. 491 u.s.m. naruszenie m.in. dwóch zasad konstytucyjnych, mianowicie: demokratycznego państwa prawa oraz sprawiedliwego procesu (art. 2 i 45 ust. 1 ustawy zasadniczej). Chodziło konkretnie o niejasność sformułowania użytego w tym przepisie: „w razie bezczynności spółdzielni". Czy obejmuje ono każdą postać bezczynności, czyli też niepodjęcie przez zarząd spółdzielni czynności niezbędnych do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na uprawnionego. Sąd chciał też wiedzieć, czy w tego rodzaju przypadkach można zastosować art. 49 ust. 2 u.s.m. Przepis mówi, że postępowanie toczy się według przepisów kodeksu postępowania cywilnego o zniesieniu współwłasności. Dzięki zastosowaniu tego rozwiązania sąd mógłby wydać wyrok w spawie spółdzielcy. Zajmował się nim jednak wcześniej TK i nie było do końca wiadomo, czy ten przepis można stosować czy nie.

We wtorek TK orzekł, że art. 49 1 u.s.m. jest niekonstytucyjny w zakresie, w jakim uzależnia spełnienie przesłanki samodzielności lokalu od konieczności przeprowadzenia w nim prac adaptacyjnych.

Trybunał przyznał, że przepisy u.s.m. były wielokrotnie nowelizowane, oceniane przez TK oraz Sąd Najwyższy. Nie są więc proste w interpretacji. Nie może być jednak tak, że członek spółdzielni dysponuje jedynie iluzją roszczenia, a w rzeczywistości sąd nie ma narzędzi, by doprowadzić do przeniesienia na jego rzecz własności mieszkania. Z tego powodu zdaniem TK doszło do naruszenia art. 45 ust. 1 konstytucji, czyli prawa do sprawiedliwego procesu.

Trybunał przesądził, że w tego rodzaju sprawach sąd ma prawo zastosować art. 49 ust. 2 u.s.m i znieść współwłasność. Nie jest też prawdą, że przepis ten przestał obowiązywać.

Będą wyroki

Trybunał podkreślił, że jego wyrok wchodzi w życie z dniem ogłoszenia w Dzienniku Ustaw i ma zastosowanie do spraw (konieczność prac adaptacyjnych w celu wyodrębnienia własności), które w tej chwili toczą się przed sądami powszechnymi.

Co z tym wykupem

- Do spółdzielni nadal trafiają wnioski o wykup mieszkań. Procedura nie jest skomplikowana. Gorzej jednak jest już z przepisami, które ją regulują. Przez ostatnie lata ciągle bowiem na nich eksperymentowano. Obrosły też w orzecznictwo. W efekcie trudno je stosować.