Poproszony o analizę projektu umowy przenoszącej własność lokali w Słonecznej Leśniczówce (inwestycji Wawel Development w podwarszawskim Wawrze, o której pisaliśmy w czwartek w „Rz") autor komentarza do ustawy deweloperskiej dr hab. Bartłomiej Gliniecki podpowiada, co może zrobić nabywca, gdy deweloper w akcie notarialnym próbował m.in. narzucić mu zrzeczenie się roszczeń (z wyjątkiem praw z tytułu rękojmi). – Są dwie możliwości: zażądać usunięcia tego oświadczenia z projektu umowy przygotowanego dla niego, a w razie braku zgody dewelopera – wystąpić z powództwem o wydanie przez sąd oświadczenia woli w zakresie przeniesienia własności, które będzie zastępowało oświadczenie dewelopera. To spowoduje, że nabywca stanie się właścicielem lokalu na podstawie wyroku sądu, bez zrzekania się roszczeń i składania oświadczeń, na które nie wyraził zgody. Ale to wymaga czasu. Drugą możliwością jest próba usunięcia tego postanowienia, a w razie odmowy dewelopera podpisanie umowy z narzuconym postanowieniem – wskazuje ekspert. – W takiej sytuacji kupujący mieszkanie, jeśli zechce dochodzić w sądzie roszczeń z tytułu kar umownych lub odszkodowania, musi w pozwie zażądać uznania postanowienia, w którym zrzekł się uprawnień, za niedozwolone postanowienie umowne. – Widzę duże szanse – akcentuje prof. Gliniecki.
Czytaj także:
Zakup mieszkania: na co uważać u notariusza
Wawel Development w aktach dąży, by nabywcy zobowiązali się nie wnosić skarg, sprzeciwów czy odwołań w procedurze uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla kolejnej inwestycji dewelopera w sąsiedztwie.
– Trudno ocenić takie postanowienie z perspektywy nabywcy. Z jednej strony musi mieć świadomość, że deweloper zechce wybudować na sąsiedniej działce budynek mieszkalny lub budynki i trudno się temu sprzeciwiać. Nabywca zachowuje szanse na wyrażenie postulatów w postępowaniu ws. pozwolenia na budowę. Ale byłoby fair, gdyby deweloper nieco precyzyjniej określił parametry inwestycji – mówi ekspert, dodając, że dziwi go bierna postawa notariuszy, którzy dopuszczają, by postanowienia skrajnie niekorzystne dla jednej strony znajdowały się w projektach aktu. – Notariusz nie może zasłaniać się wolą stron, bo jej najczęściej nie ma. Postanowienie nie jest ustalane indywidualnie z nabywcą, a niekiedy wyraża swój sprzeciw wobec jego umieszczenia. W takim wypadku notariusze często pozostają bierni lub stają się rzecznikami dewelopera, a nabywca z góry jest słabszy jako konsument – zauważa Gliniecki.
