Lepiej mieć mieszkanie niż gotówkę

Dlaczego mieszkania nie tanieją?

Bo ich sprzedaż wcale gwałtownie nie spadła. Wielu deweloperów mówi nawet, że mieszkania dawno nie sprzedawały się im tak dobrze. Są zirytowani, że nie mogą budować więcej. Uzyskiwanie rozmaitych urzędowych zgód, pozwoleń czy uzgodnień przeciąga się w nieskończoność. Firmy nie mogą rozpoczynać nowych inwestycji.

Spadku transakcji nie odnotowujemy także na rynku wtórnym. Widać to po obrotach naszej firmy. Maxon zatrudnia 180 brokerów.

Sprzedaż się załamała, oczywiście, w kwietniu, kiedy mieliśmy lockdown. Część klientów wycofała się z transakcji, spodziewając się, że ceny polecą na łeb na szyję. Tak się nie stało. W kolejnych miesiącach sprzedaż wystrzeliła. Dziś jest porównywalna do poziomów sprzed pandemii.

Przed jej wybuchem podaż mieszkań nie nadążała za popytem. Deweloperzy nie wyrabiali się z produkcją.

Popyt był rzeczywiście ogromny. Z jednej strony mamy młodych ludzi rozpoczynających karierę, mamy powiększające się rodziny szukające większych mieszkań, a z drugiej – całe rzesze inwestorów kupujących lokale na wynajem, lokujących kapitał w nieruchomościach. Mieszkania szły jak woda.

Dziś to grono inwestorów jeszcze się powiększa.

NBP opublikował właśnie dane gospodarcze. Mamy ogromny spadek konsumpcji, inwestycji. A jak nie ma dużego obrotu gotówki, to inflacja nie jest tak bardzo widoczna. Jej skalę oszacujemy, gdy zaczną się zakupy różnych dóbr, towarów. Producenci zaczną podnosić ceny, żeby sobie zrekompensować straty. Ludzie, bojąc się inflacji, nie chcą trzymać pieniędzy na koncie, na mizernych lokatach. Wkładają je w nieruchomości.

Potencjał naszego rynku najmu dostrzegły też fundusze, które jeszcze kilka lat temu niezbyt chętnie zaglądały do Polski.

Rozwój najmu instytucjonalnego rzeczywiście bardzo przyspieszył. Dziś fundusze kupują od deweloperów całe budynki. Za dwa–trzy lata, kiedy ich budowa się zakończy, na rynek trafią tysiące lokali na wynajem. Fundusze i ich portfele są, oczywiście, różne. Kupują nie tylko całe bloki, ale i resztki mieszkań na osiedlach deweloperskich. Mniejsze firmy decydują się też na lokale z rynku wtórnego.

Deweloperzy będą teraz masowo budować czynszówki? Skoro pukają do nich fundusze zainteresowane najmem.

Zadecyduje prosta kalkulacja. Jeśli deweloper będzie mógł sprzedać mieszkania drożej odbiorcom indywidualnym, to nie sprzeda ich taniej funduszowi. Pamiętajmy, że taki inwestor, biorąc cały budynek, negocjuje i zbija cenę, więc marża dewelopera bardzo spada.

Jeśli jednak popyt na lokale wśród indywidualnych klientów osłabnie, to deweloperzy chętnie sprzedadzą mieszkania funduszowi. Część firm deweloperskich myśli asekuracyjnie: „Mam pięć budynków na osiedlu, dwa mogę sprzedać funduszowi. Zdobędę gotówkę na pozostałą część inwestycji, którą mogę bez presji doprowadzić do końca, sprzedając lokale pojedynczo, za wyższą cenę".

To dobry czas na powiększanie banków ziemi?

Gruntów pod budownictwo wielorodzinne jest mało, oferta jest bardzo przebrana. Przygotowanych do inwestycji, uzbrojonych terenów praktycznie nie ma. Firmy deweloperskie przejmują już najróżniejsze działki, nawet z problemami, z wadami, by przygotowywać banki ziemi na następne lata. Kupują nawet grunty, które wymagają dwu–trzyletniej pracy nad dokumentami. Bo trzeba na przykład wyprostować stan prawny nieruchomości.

Większy deweloper może próbować przejąć ziemię mniejszego i słabszego. Będą konsolidacje na rynku deweloperskim?

Myślę, że konsolidacje odbywają się cały czas. Rynek deweloperski należy do wielkich graczy, którzy mają w bankach otwarte linie kredytowe. Kiedy po pieniądze idzie duży deweloper, który buduje kolejne osiedle, który nie ma problemu ze sprzedażą mieszkań, kredyt dostaje od ręki. Początkującym, małym firmom jest dużo trudniej. Na przejęcie rozpoczętych inwestycji i doprowadzenie ich do końca chętni zawsze się znajdą.

Wygląda na to, że kryzysu w nieruchomościach nie ma.

Z pewnością nie jest to kryzys finansowy. Nie jest przecież tak, że banki nie mają pieniędzy na kredyty.

Ale nie każdemu dadzą. Bardzo się zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych.

Jak ktoś pracuje w gastronomii, na siłowni, to finansowania pewnie nie dostanie. Chętnych na kredyty jest jednak tak wielu, że banki wciąż mają je komu przyznawać.

Dobrze sobie radzi także rynek wtórny. Nie ma wysypu okazji?

Absolutnie. Właściciele zastanawiają się nawet, czy nie wycofać mieszkania ze sprzedaży. Coraz częściej pytają: „Po co mi gotówka, jak będzie inflacja? Wezmę pieniądze i co? Wpłacę na konto? Sprzedam mieszkanie za milion, a za chwilę będę miał z tego 800 tys. zł". Jak już sprzedawać, to sprzedawać drogo.

Właściciele wystawiają więc mieszkania z bardzo wysokimi cenami. Jeśli je minimalnie zredukują, nieruchomość sprzedaje się bardzo szybko.

Do sprzedaży trafia wiele mieszkań wynajmowanych przed pandemią na doby?

Jest ich trochę, ale trudno mówić o dużej ofercie. Część lokali wynajmowanych krótkoterminowo należy do drobnych inwestorów. Mam tu na myśli zwykłego Kowalskiego, który często zainwestował w jeden–dwa lokale. To jego kapitał. Pamiętajmy, że mieszkania zyskują na wartości w długim okresie.

Lokale, które trudno dziś wynająć na krótko turystom czy biznesmenom, można wystawić na rynku najmu długoterminowego. I takich „konwersji" rzeczywiście jest sporo. Mieszkania na doby oferują też firmy, które same wynajmują je od prywatnych właścicieli, przystosowując do najmu, przeprowadzając remonty. Firmy, które poczyniły takie nakłady, nie chcą teraz oddawać nieruchomości właścicielom. One też zgłaszają je do najmu długoterminowego z minimalnym czynszem, żeby tylko przetrwać czas przestoju. Chcą po prostu przeczekać gorszy czas.

Pandemia bardzo zmieniła preferencje klientów?

Niekoniecznie. Jeśli ktoś kupuje mieszkania inwestycyjnie, to zamiast jednego dużego - nadal woli dwa małe lokale. Jeśli kupuje dla siebie, wybiera taką nieruchomość, jaka jest mu najbardziej potrzebna.

Niezmiennie najlepiej sprzedają się mieszkania na ostatnich piętrach z tarasami i na parterach z ogrodami. Osiedla są coraz bezpieczniejsze, ludzie już nie boją się mieszkać na najniżej kondygnacji. Lokale z kawałkiem ziemi chętnie kupują np. starsi klienci. Ale tak było jeszcze przed pandemią.

Co czeka rynek w 2021 roku?

Nie lubię gdybać. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć przyszłości, zwłaszcza teraz, w tak przedziwnym czasie. Pamiętam sprzed lat prognozy różnych mądrali, które okazywały się zupełnie nietrafione.