Maciej J. Nowak: Niezasypane dziury w ziemi

Książka „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” Łukasza Drozdy klarownie i ciekawie przedstawia kluczowe problemy dotyczące polskiej polityki mieszkaniowej. Należą do nich nieliczenie się przez znaczącą część deweloperów z potrzebami przyszłych mieszkańców, budowa mieszkań o minimalnych standardach mieszkaniowych, i to w miejscach do tego nieprzeznaczonych oraz bez odpowiedniego zaplecza. Do wymienionych przez autora powodów niniejszego stanu rzeczy warto mocniej dodać jeszcze jeden: niezwykle słabe i złe prawo planowania przestrzennego. Polski system pod tym względem należy do najsłabszych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Oczywiście, nie można przeceniać roli regulacji prawnych. Bez odpowiednio rozwiniętej kultury planowania przestrzennego, bez ukształtowanej praktyki również one nie wystarczą, ani tym bardziej samodzielnie nie uleczą wszystkich problemów. Niemniej prawo powinno dostarczać takich rozwiązań, które przynajmniej pomogą władzom gmin skutecznie opierać się przed chaotyczną presją inwestycyjną. Powinno stanowić podstawę pozwalającą kształtować dobre praktyki.

W Polsce prawo tej roli zdecydowanie nie pełni. Powyższego dowodzi słabość polskich instrumentów planowania przestrzennego. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to akty programowe, w wielu gminach (miastach) ich zapisy są faktycznie ignorowane. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego to akty fakultatywne (nieobowiązkowe), uchwalane tylko dla subiektywnie wybranych przez gminy terenów i stwarzające liczne preteksty do nadużyć. Gdy na danym obszarze nie ma planów, jest jeszcze gorzej: ich odpowiednikiem stają się decyzje o warunkach zabudowy, tzw. wuzetki, które z zasady generują chaos przestrzenny. Silnemu deweloperowi, a także innym inwestorom jest łatwo wymusić na władzach gmin realizację swoich wizji. Nie generalizujmy, czasem te wizje uwzględniają wytyczne związane z ładem przestrzennym. Ale również książka Łukasza Drozdy dowodzi, jak często tak nie jest.

W innych państwach problemy przestrzenne również występują. Niemniej nawet w skali Europy Środkowo-Wschodniej nie ma takiego przypadku jak w Polsce, w której wciąż dla zdecydowanej większości obszaru nie uchwalono żadnych planów zagospodarowania przestrzennego. Wręcz przeciwnie: środkowoeuropejskie rozwiązania premiują nawet dwa lub trzy rodzaje takich planów, aby zapewnić podstawowe, a w razie potrzeby uszczegółowione wytyczne przestrzenne.

Trzeba przyznać, że od wielu lat również w Polsce dyskutuje się nad zmianami w planowaniu przestrzennym. Patologie z nim związane trafnie diagnozowano wiele razy. Więcej, przygotowywana jest nawet reforma planowania przestrzennego, która w intencji, przynajmniej częściowo, ma polepszyć stan prawny. Trzeba jednak tu dodać dwa zastrzeżenia.

Po pierwsze, jedna nawet duża zmiana przepisów z zakresu planowania przestrzennego na pewno nie rozwiąże całego problemu. Dobrze byłoby wprowadzić np. dwie kategorie planów zagospodarowania przestrzennego, ograniczając zarazem rolę „wuzetek”. Ale na tym nie koniec. Tematu przestrzeni nie można odpuścić ani odhaczyć. Potrzebny jest ciągły prawny monitoring prawa planowania przestrzennego. Musi ono być dostosowywanie do kolejnych wyzwań, choćby tych związanych ze zmianami klimatu.

Po drugie, pozostaje wyrazić obawę, czy rzeczywiście politycy są realnie zainteresowani dbałością o polską przestrzeń. W sferze deklaracji – jak najbardziej. Ale w praktyce? Niestety, ogromnej popularności poprzez takie działania się nie uzyska. Czasem wręcz przeciwnie – łatwo znajdziemy wielbicieli status quo, krzyczących o „świętym prawie własności”.

Poza tym, jak wskazano powyżej, dbałość o stan przestrzenny to ciągły, żmudny proces. Nie oszukujmy się, mało który polityk byłby w stanie zaangażować się w nieopłacalną doraźnie, długą pracę organiczną, oderwaną od partyjnych utarczek. Historia ostatnich kilkunastu lat, w której z jednej strony środowiska urbanistyczne konsekwentnie wskazują na ogromne problemy w planowaniu przestrzennym, a z drugiej strony środowiska polityczne (niezależnie od opcji) tak naprawdę niewiele robią, stanowi jeden z bardziej jaskrawych przypadków niesprawności naszego państwa.

Pomimo ogromnej wagi problemu konkluzje są smutne. Zdiagnozowane w „Dziurach w ziemi” patologie są i będą dalej funkcjonować. Ewentualne próby korekt przyniosą ograniczony skutek. Wydaje się, że dopiero coraz bardziej intensywne trudności związane z zagrożeniami klimatycznymi czy też bardziej intensywnie odczuwane konsekwencje zmian demograficznych zmotywują do szerszych działań. Niestety, będzie to trochę, nawiązując do znanego powiedzenia – już po szkodzie. Jedynym plusem jest to, że na pewno pojawi się sporo materiału do drugiego tomu „Dziur w ziemi”.

Dr hab. Maciej J. Nowak

Jest kierownikiem Katedry Nieruchomości na Wydziale Ekonomicznym Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie

Publicystyka