Kiedy zapłacić podatek od nieruchomości

W praktyce pojawiają się problemy związane ze stosowaniem przepisów u.p.o.l. zarówno w przypadku sprzedaży, jak i nabycia nowego obiektu budowlanego.

W tym zakresie należy rozróżnić dwa rodzaje sytuacji:

- nabywany jest gotowy obiekt oraz

- nabywany jest obiekt niekompletny (w budowie).

W odniesieniu do pierwszej grupy należy odnieść się do art. 6 ust. 2 u.p.o.l. wprowadzającego tzw. wakacje podatkowe.

Przykład

W styczniu 2016 roku podatnik zakończył budowę i jednocześnie rozpoczął użytkowanie budynku. Będzie on zobowiązany wykazać go do opodatkowania dopiero od 1 stycznia 2017 roku. Co jednak będzie w sytuacji, jeśli podatnik sprzeda budynek? Czy nabywca również skorzysta z tego przywileju, czy też obowiązek podatkowy powstanie u niego od pierwszego dnia miesiąca następującego po nabyciu budynku?

W tym przypadku należy przychylić się do korzystnego dla podatników stanowiska sądów, zgodnie z którym występuje podstawa do skorzystania z dobrodziejstwa art. 6 ust. 2 u.p.o.l. Nabywca może rozpoznać moment powstania obowiązku podatkowego tak, jak zrobiłby to sprzedawca, gdyby nie sprzedał obiektu budowlanego. Stanowisko takie znalazło poparcie w orzecznictwie sądów, m.in. w wyroku NSA z 10 marca 2010 r. (II FSK 1766/08).

Uwaga! Istnieją jednak niekorzystne rozstrzygnięcia w tym zakresie. Organy podatkowe skłaniają się ku tezie, że w przypadku takim zastosowanie powinien znaleźć art. 6 ust. 1 u.p.o.l. Niemożliwe będzie więc skorzystanie z „wakacji podatkowych" ponieważ nabywany obiekt już istnieje i nie jest to okolicznością, od której zależy obowiązek podatkowy. Okolicznością, od której on zależy, jest w tym przypadku nabycie gotowego obiektu budowlanego.

Z dachem, czy bez

Nieco inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku nabycia obiektu niekompletnego. Z jednej strony mamy do czynienia z nabyciem rzeczy, z drugiej strony –nabywana rzecz nie jest kompletna. Po pewnym czasie następuje kolejne zdarzenie, z którym u.p.o.l. łączy powstanie obowiązku podatkowego, czyli zakończenie budowy. Organy podatkowe nie udzielają jednoznacznej odpowiedzi, który z tych dwóch momentów powinien być brany pod uwagę.

Jeżeli nabywany jest niekompletny obiekt budowlany, ale jednak posiada on wszystkie cechy pozwalające na przeprowadzenie jego szczegółowej kwalifikacji na gruncie u.p.o.l. (m.in. fundamenty, przegrody budowlane oraz dach), to o powstaniu obowiązku podatkowego powinien decydować moment jego nabycia (przy rozpoczęciu użytkowania obiektu w momencie nabycia). W takim przypadku późniejsze zakończenie budowy nie będzie miało wpływu na powstanie obowiązku podatkowego (por. m.in. wyrok NSA z 8 maja 2014 r., II FSK 1228/12).

Jeśli natomiast nabywany obiekt jest w stanie, w którym niemożliwe jest uznanie go za konkretny rodzaj obiektu budowlanego (np. nie posiada jeszcze dachu), to zastosowanie powinien znaleźć wyjątek wprowadzony przez art. 6 ust. 2 u.p.o.l. W takim przypadku nabycie nie spowoduje przejścia własności budynku jako przedmiotu opodatkowania. Będzie ono neutralne z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego. Głównym zdarzeniem takiej sytuacji będzie dopiero zakończenie budowy lub rozpoczęcie korzystania z tego obiektu. Obowiązek podatkowy powstanie więc na początku następnego roku.