Deweloperzy wchodzą do mniejszych miast

O sytuacji na rynku pierwotnym mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Miniony rok z pewnością można określić jako rekordowy dla branży deweloperskiej. Świadczy o tym chociażby wzrost liczby rozpoczętych mieszkań na sprzedaż lub wynajem o prawie jedną czwartą. Wbrew pozorom, tak duży wzrost odnotowany dla całej Polski wcale nie wynikał z wyjątkowej ofensywy inwestycyjnej deweloperów w Warszawie lub Krakowie. Po uważnym sprawdzeniu danych GUS okazuje się, że w 2017 r. to mniejsze rynki pierwotne przodowały pod względem wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań.

Od pewnego czasu dysponujemy już danymi, które pozwalają na sprawdzenie ubiegłorocznej aktywności deweloperów w skali powiatów oraz miast na prawach powiatu. Komercyjni inwestorzy zdecydowanie najczęściej budują mieszkania w średnich i dużych miastach. Właśnie takich ośrodków miejskich dotyczą informacje przedstawione na dołączonym wykresie. Uwzględnia on dwadzieścia miast na prawach powiatu, które w 2017 r. cechowały się największą liczbą mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów. Dla każdego z tych ośrodków miejskich obliczono zmianę liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich w relacji do 2016 r.

Warto wspomnieć, że odpowiednio przeliczone statystyki z 2016 r. i 2017 r. uwzględniają już nową metodologię badań Głównego Urzędu Statystycznego. Od niedawna GUS nie zalicza już małych deweloperów (działających jako jednoosobowi przedsiębiorcy) do kategorii inwestorów indywidualnych. Tacy mikrodeweloperzy są teraz traktowani jako podmioty budujące mieszkania na sprzedaż lub wynajem (podobnie jak spółki deweloperskie). Opisywana modyfikacja metodologii GUS znacząco poprawiła wiarygodność informacji dotyczących aktywności deweloperów.

Informacje zaprezentowane na wykresie wyraźnie wskazują, że deweloperzy działający na terenie stolicy w 2017 r. nie bili rekordów pod względem wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań. Roczny wzrost liczby rozpoczętych „M" obliczony dla Warszawy wyniósł tylko 4 proc. W tym kontekście znaczenie miały prawdopodobnie kłopoty z dostępnością dogodnych i atrakcyjnych cenowo gruntów pod zabudowę. O wiele większe wzrosty liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich (2016 r./2017 r.) odnotowano m.in. dla Wrocławia (+12 proc.), Krakowa (+17 proc.) oraz Gdańska (+26 proc.). Na prawdziwą ofensywę deweloperów, wskazują jednak informacje dotyczące:

Łodzi (+58 proc./+952 mieszkania) Poznania (+106 proc./+3395 mieszkań) Gdyni (+66 proc./+881 mieszkań) Białegostoku (+68 proc./+897 mieszkań) Bydgoszczy (+65 proc./+735 mieszkań) Torunia (+53 proc./+386 mieszkań) Olsztyna (+195 proc./+467 mieszkań)

Wyniki z wymienionych rynków miały duże znaczenie dla ogólnopolskiego wzrostu liczby mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów. W przypadku Poznania deweloperzy rozpoczęli budowę o prawie 3400 więcej lokali niż rok wcześniej. Pod względem liczbowego wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań, nawet Białystok (+897) wyprzedził Warszawę (+814).

Informacje z takich rynków deweloperskich jak np. łódzki, poznański, białostocki oraz gdyński wskazują, że dobra sytuacja ekonomiczna w regionie (objawiająca się m.in. spadkiem bezrobocia), zachęciła deweloperów do znacznie większej aktywności inwestycyjnej. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze większy wzrost liczby rozpoczętych „M" odnotowano w Elblągu (+425 proc.). Liczbowe wyniki dla tego miasta prezentują się jednak o wiele mniej imponująco. W Elblągu liczba rozpoczynanych mieszkań wzrosła bowiem z 75 (2016 r.) do 394 (2017 r.).

Dobrym uzupełnieniem dla wcześniejszej analizy mogą być wyniki zaprezentowane w dołączonej tabeli. Dotyczą one udziału największych rynków deweloperskich w ogólnopolskiej liczbie rozpoczętych mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Obliczyliśmy taki udział na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego z 2016 r. i 2017 r.

Informacje wskazują, że w 2017 r. Warszawa nadal pozostawała zdecydowanie najważniejszym rynkiem dla deweloperów pod względem liczby rozpoczynanych mieszkań. Udział stołecznego miasta spadł jednak z 24,9 proc. wyniku dla całej Polski (2016 r.) do 21,0 proc. (2017 r.). Na znaczeniu wyraźnie zyskał natomiast Poznań (wzrost analogicznego udziału do 6,3 z 3,8 proc.). Takie rynki jak łódzki, gdyński oraz białostocki pomimo wzrostów z 2017 roku nie przekroczyły udziału wynoszącego 2,1 - 2,5 proc. To potwierdza, że pomimo aktywizacji niektórych mniejszych rynków pierwotnych, nadal mieliśmy do czynienia z wyraźną koncentracją aktywności deweloperów na terenie metropolii.

Budowa Domu Remonty