Tak kusi Chorwacja: kamieniste plaże i miasta pełne historii

Jak podkreśla Tomasz Piejak, aplikant adwokacki z kancelarii GWW, liczba Polaków inwestujących na chorwackim rynku rośnie z roku na rok.

–Stajemy się coraz zamożniejsi i coraz więcej osób po prostu na to stać – wyjaśnia. – To, co czyni Chorwację bardzo konkurencyjną w stosunku do takich państw jak Hiszpania czy Portugalia, to oczywiście położenie w stosunkowo niewielkiej odległości od Polski. Grzegorz Wojciechowski, ekspert firmy Calacosta Home in the Sun, dodaje, że przepiękne adriatyckie wybrzeże Chorwacji od lat przyciąga miliony turystów. – Polacy bardzo chętnie wybierają ten kraj jako miejsce wakacyjnych wojaży – mówi. – Przemawiają za tym wspaniałe krajobrazy, bliskość, doskonałe połączenie drogowe, słoneczna pogoda, krystalicznie czysta woda, urocze kamieniste plaże, małe miasteczka pełne historii – opowiada.

Na wynajem

Z analiz firmy Calacosta Home in the Sun wynika, że nieruchomość w Chorwacji, głównie na wybrzeżu Adriatyku, posiada ok. 70 tys. obcokrajowców. – Położony na północy półwysep Istria przeżywa boom spowodowany głównie dużą liczbą nabywców z Niemiec – mówi Grzegorz Wojciechowski. – Od wielu lat także polscy nabywcy decydują się na zakup wakacyjnej nieruchomości w Chorwacji. Najbardziej popularne regiony wśród zagranicznych nabywców, także Polaków, to Dalmacja – okolice Splitu, Zadar, Dubrownik, Riwiera Makarska oraz wyspy: Hvar i Korcula – wskazuje.

Na te miejsca w Chorwacji zwraca uwagę także Aldona Leszczyńska-Mikulska, radca prawny z kancelarii GWW. – To, czego Polacy poszukują w Chorwacji, to śródziemnomorski klimat i piękne plaże. Nie dziwi zatem, że najczęściej wybieramy rozciągającą się wzdłuż wybrzeża Adriatyku Dalmację. Na północy tego regionu dużą popularnością cieszą się wakacyjne kurorty w okolicach Zadaru – potwierdza. – W Dalmacji Środkowej na wyróżnienie zasługuje Riwiera Makarska, która oczarowuje bajecznymi górami w bezpośrednim sąsiedztwie morza. Z kolei na południu kusi piękna architektura i widoki w okolicach Dubrownika.

Pytana o to, jakie nieruchomości kupujemy w Chorwacji najczęściej, mówi, że na pierwszym miejscu plasują się apartamenty, których jest w ofercie najwięcej. – Zakup apartamentu to także najlepsza inwestycja z perspektywy zarobku na wakacyjnym wynajmie – podkreśla Aldona Leszczyńska-Mikulska. – Nie brakuje też chętnych na piękne wille z basenem i widokiem na morze, jednak te wymagają o wiele większego budżetu.

Ceny nieruchomości, jak zauważa Tomasz Piejak, zależą od wielu czynników. – Najważniejsze z nich to widok z okna i odległość od morza. Im dalej od morza, tym taniej – mówi. – Przykładowo, za piękny 70-metrowy nadmorski apartament w okolicach Zadaru zapłacimy ok. 300–330 tys. euro. Oczywiście kierując się w głąb lądu, można znaleźć tańsze oferty w podobnym standardzie. Z kolei ceny luksusowych willi z basenem i widokiem na morze zaczynają się od 1 mln euro. Ceny za podobne nieruchomości w południowej Dalmacji będą już odpowiednio wyższe – podkreśla.

Dodaje, że osobom niebędącym chorwackimi rezydentami i nieosiągającym dochodów na terytorium Chorwacji trudno będzie uzyskać kredyt hipoteczny w chorwackich bankach.

Ceny w górę

Grzegorz Wojciechowski zwraca uwagę, że ceny chorwackich nieruchomości są na podobnym poziomie jak ceny nieruchomości w Hiszpanii. – Po krótkim okresie stagnacji w tym roku na rynku jest zauważalny wzrost cen – w zależności od regionu waha się od 5 do nawet 12 proc., licząc rok do roku – podaje. – Polscy klienci najczęściej poszukują apartamentów i mieszkań z widokiem na morze lub blisko plaży. Najczęściej są to lokale z dwoma pokojami. Ceny mogą być bardzo różne: można kupić nieruchomość poniżej 100 tys. euro, ale za lokal podobnej wielkości w nowym budynku z basenem i widokiem na morze można też zapłacić 300 tys. euro – opowiada.

Dodaje, że inwestorzy urzeczeni krajobrazem i widokami poszukują starych, kamiennych chorwackich domów, które następnie remontują i doprowadzają do wysokiego standardu. Takie domy można kupić już od 150 tys. euro. – Ale należy pamiętać, że koszt remontu i kwestie administracyjne mogą zaskoczyć – przestrzega Wojciechowski. – W ostatnich latach na rynku pojawiły się nowe inwestycje, osiedla apartamentów z basenami, ośrodki przy plaży z basenami i ogrodami, osiedla willi z widokiem na Adriatyk i prywatnym basenem - opowiada. Nowoczesną willę z widokiem na morze, basenem, tuż przy plaży można czasem kupić za 600 tys. euro.

Część klientów decyduje się na wakacyjny wynajem swoich chorwackich nieruchomości.

Tomasz Piejak informuje, że jako obywatele UE możemy nabywać nieruchomości w Chorwacji bez dodatkowych pozwoleń. – Trzeba jednak posiadać chorwacki numer identyfikacyjny (osobni identifikacijski broj – w skrócie O.I.B.), bez którego nie będzie możliwe kupno nieruchomości. Można go uzyskać bez problemu – mówi. – Transakcja kupna nieruchomości jest zazwyczaj stosunkowo szybka i prosta. W przeciwieństwie do prawa polskiego, gdzie do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, w Chorwacji wystarczy pisemna umowa z podpisami poświadczonymi przez notariusza.

A Aldona Leszczyńska-Mikulska podkreśla, że przymierzając się do kupna nieruchomości, musimy w pierwszej kolejności zweryfikować informacje o niej na podstawie wyciągu z rejestru gruntów, a także upewnić się, że nie jest ona obciążona hipoteką oraz że w stosunku do niej nie są prowadzone żadne postępowania sądowe lub pozasądowe. – Zawsze, gdy w grę wchodzi prawo obce, warto zainwestować w pomoc prawnika posługującego się znanym nam językiem lub tłumacza – radzi mecenas.

Trzeba też pamiętać o kosztach okołotransakcyjnych. – Za kupno nieruchomości na rynku pierwotnym zapłacimy VAT w wysokości 25 proc. ceny sprzedaży. Z kolei w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego nie będzie VAT, lecz 4-proc. podatek od przeniesienia własności nieruchomości – podaje Aldona Leszczyńska-Mikulska. – Do tego dochodzą nieznaczne opłaty notarialne oraz opłata za wpis własności w rejestrze gruntów. To w sumie ok. 700 kun, czyli około 100 euro.

W Chorwacji, jak mówi Tomasz Piejak, nie ma podatku od nieruchomości jako takiego. – Jest jednak podatek od wakacyjnych rezydencji, którego wysokość zależy od powierzchni nieruchomości i jest ustalana przez lokalne władze – wyjaśnia. – Jeżeli zdecydujemy się na wynajem wakacyjny, od uzyskanego w danym roku czynszu zapłacimy 12-proc. podatek dochodowy liczony od czynszu brutto obniżonego o 30 proc. Natomiast jeżeli dochód z najmu jest ustalany na podstawie ksiąg rachunkowych, możemy obniżyć przychody do opodatkowania o faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki. Podatek jest wówczas liczony wg skali podatkowej od 24 do 36 proc. – wskazuje.

Dodaje, że lokalne władze mogą nałożyć dodatkowy podatek, którego wysokość zależy od położenia nieruchomości. – Zysk ze sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lat od jej nabycia jest opodatkowany wg stawki 24 proc. – mówi Tomasz Piejak. – Sprzedaż nieruchomości po upływie dwóch lat od nabycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od zysków kapitałowych. ©?

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości