Zakup zwiększonego ryzyka

Okazuje się, że ustawa deweloperska nie przyjęła się u części firm oferujących domy na sprzedaż. – Co miesiąc trafia do nas do przeanalizowania kilka umów określanych jako rezerwacyjne czy przedwstępne, które dotyczą budowy domów bądź segmentów pod miastami. Problem w tym, że dla tych inwestycji z reguły nie są prowadzone rachunki powiernicze, a w ramach wskazanych umów pobierane są – niczym niezabezpieczone – wpłaty sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych – opisuje adwokat Piotr Semeniuk z firmy Pewny Lokal.

– Problem dotyczy w szczególności mniejszych deweloperów budujących osiedla domów pod dużymi miastami – dodaje ekspert.

Bardzo niepokojące praktyki

Redakcja dotarła do kilku postanowień tego typu kontraktów. I tak w przypadku umowy przedwstępnej (której nie zawarto w formie aktu notarialnego, jak tego wymaga ustawa deweloperska) deweloper z Górnego Śląska wymaga od klienta, by ten, po wpłacie 5 tys. zł tytułem rezerwacji, przelał na jego konto dodatkowo 45 tys. zł w ciągu siedmiu dni od podpisania umowy przedwstępnej. Pozostała część ceny za dom ma natomiast zostać wpłacona po podpisaniu aktu notarialnego. Umowa nie określa jednak, czy dojdzie do tego np. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości czy po dokonaniu zgłoszenia zakończenia prac w nadzorze.

– Niestety tego typu umów w obrocie pojawia się naprawdę dużo. Konsumenci nie są zazwyczaj świadomi, że przekazując zaliczki w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych, ryzykują, że ich nie odzyskają, gdy firma ogłosi upadłość czy nagle rozpłynie się w powietrzu – opisuje Piotr Semeniuk.

– To bardzo niepokojące zjawisko, a wskazane opłaty w takim przypadku są niepokojące wysokie. Kupującemu szczególnie należy się jakieś zabezpieczenie, tymczasem umowy przedwstępne, które nie mają formy aktu notarialnego, nie stanowią podstawy do wpisania roszczeń do księgi wieczystej – komentuje Marek Poddany, prezes firmy deweloperskiej Sedno, budującej m.in. segmenty mieszkalne.

Nie mylić z wykonawcami

Marek Poddany zauważa jednak, że w obrocie funkcjonują też firmy wykonawcze, które już nie podpadają pod restrykcje ustawy deweloperskiej.

– Deweloper to podmiot, który buduje na własnym gruncie. Takiego przedsiębiorcę oczywiście obowiązuje ustawa. Są jednak i takie podmioty, które budują na działce klienta i wtedy są jedynie przedsiębiorcami budowlanymi, których nie obowiązują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Ta różnica często umyka – wskazuje prezes Sedno.

Jak nie podpaść pod ustawę? Marek Poddany wskazuje, że część firm przed rozpoczęciem robót decyduje się na przeniesienie własności działek na swoich klientów, choć to dla firmy scenariusz ryzykowny. Klienci wpłacają za grunt kwotę przewyższającą nieco jej wartość. I w taki sposób wykonawca ich domu jest częściowo zabezpieczony i ma środki na rozpoczęcie prac, nie musi też jednocześnie prowadzić rachunku powierniczego.

– Moja firma stosuje rachunki powiernicze. Co oczywiście wiąże się z pewnymi niedogodnościami. Po pierwsze, operowanie na rachunku powierniczym jest drogie. Zwiększa cenę lokalu nawet o kilka tysięcy złotych. Po drugie, na jego otwarcie nie ma co liczyć podmiot, który nie ma prawomocnego pozwolenia na budowę. Po trzecie, obieg pieniądza jest w przypadku rachunków powierniczych spowolniony. Od momentu zrealizowania kolejnego etapu prac do wypłaty pieniędzy przez banki mija około miesiąca – wylicza Marek Poddany.

Poproszony o zajęcie stanowiska Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje, że problem jest mu znany.

– Do UOKiK docierają skargi na deweloperów niezawierających umów deweloperskich – w ten sposób próbują oni uniknąć konieczności stosowania ustawy deweloperskiej. Zdarza się także, że pieniądze nabywców nie są gromadzone na rachunkach powierniczych. Deweloperzy tłumaczą, że przedsięwzięcia rozpoczęli przed wejściem w życie ustawy z 2011 r. Obie sytuacje rodzą poważne ryzyko utraty środków nabywców – mówi Agnieszka Majchrzak z biura prasowego Urzędu.