Za Odrą sektor publiczny inwestuje krocie w lokale

Podczas gdy w Polsce świętowaliśmy nowy rekord transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych – w 2019 r. było to 7,7 mld euro (33 mld zł) – to w Niemczech w same portfele mieszkań na wynajem instytucjonalny ulokowano w tym czasie 17,2 mld euro (74 mld zł).

Komunalne zakupy

Według szacunków niemieckiego oddziału firmy doradczej Savills w 2019 r. inwestorzy kupili 118 tys. mieszkań (pod lupę brane są zakupy co najmniej 50 lokali), o 11 proc. mniej niż w 2018 r., za to wartość transakcji była o 2,6 proc. wyższa.

Analitycy Savills zwracają uwagę na znaczący wzrost zakupów przez sektor publiczny. Miasta, landy i powiązane z nimi instytucje nabyły 22,7 tys. mieszkań o wartości 3,2 mld euro (13,8 mld zł), to dwa i pół razy więcej niż rok wcześniej. 84 proc. liczby zakupionych lokali to mieszkania gotowe, reszta przypada na projekty w budowie czy przygotowaniu (transakcje forward).

Analitycy Savills spodziewają się, że ta ofensywa na szczeblu samorządów i krajów związkowych będzie kontynuowana w bieżącym roku. Patrząc na rynek nieruchomości komercyjnych szerzej, zdaniem ekspertów nic nie zwiastuje końca cyklu. Zapowiada się, że stopy procentowe pozostaną rekordowo niskie, co będzie skłaniać w lokowanie pieniędzy w nieruchomości nawet w czasach spowolnienia gospodarczego. Savills spodziewa się, że w 2020 r. w Niemczech nadal pieniędzy do zainwestowania będzie więcej niż dostępnych nieruchomości. W 2019 r. wartość transakcji we wszystkie obiekty komercyjne wyniosła blisko 88 mld euro (380 mln zł), o prawie 8 proc. więcej niż rok wcześniej.

Skąd bierze się ta mocno zwiększona aktywność sektora publicznego, jeśli chodzi o inwestowanie w portfele lokali? – W wielu niemieckich miastach problemem są rosnące stawki najmu – mówi „Rzeczpospolitej" Matti Schenk, analityk z działu badań firmy Savills w Niemczech. – Zwiększona aktywność miast i landów na rynku mieszkaniowym jest postrzegana, przynajmniej w debacie publicznej, jako strategia zwiększania podaży bardziej dostępnych mieszkań. Z jednej strony zakładane są nowe spółki mieszkaniowe – m.in. przez miasto Kilonię czy kraj związkowy Bawarię. Z drugiej, już istniejące podmioty zwiększają zasoby zarówno przez zakupy gotowych lokali na rynku, jak i inwestowanie w projekty deweloperskie – dodaje.

Podkreśla, że chociaż to budowa nowych lokali pozwoliłaby na realną poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym, to nabywanie gotowych lokali z rynku pozwala firmom szybciej wykazywać wzrost zasobów. Dlatego należące do sektora publicznego spółki, zwłaszcza w Berlinie, są tak aktywne, jeśli chodzi o transakcje.

Polska się rozkręca

Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce raczkuje. Działający od 2014 r. państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem ma w zasobach ponad 1,9 tys. mieszkań w sześciu największych aglomeracjach. Dotychczas instytucja kupowała lokale od deweloperów, teraz powoli stawia na własne inwestycje. Z kolei program Mieszkanie+, który miał zwiększyć dostępność lokali dla osób mniej zamożnych, od lat nie może rozkręcić się na dobre, trwają prace nad jego nową koncepcją.

Jeśli chodzi o prywatnych inwestorów, od kilu lat aktywni są u nas pionierzy tworzący niewielkie zalążki portfeli. Wśród nich planowaną skalą wyróżnia się platforma Resi4Rent, której celem jest stworzenie zasobu ponad 7 tys. mieszkań w ciągu kilku lat.

– We wrześniu ub.r. dostaliśmy pozwolenie na użytkowanie budynku we Wrocławiu z 302 mieszkaniami, a w listopadzie budynku w Łodzi z 302 lokalami. Pierwszy jest wynajęty w prawie 70 proc., a drugi w około 40 proc. To wynik niespotykany na rynku najmu instytucjonalnego i nasz ogromny sukces – ocenia Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent. – Zaskoczeniem było dla nas, że zainteresowanie przejawiają reprezentanci praktycznie wszystkich grup społecznych. Z naszego doświadczenia wynika, że wynajem jest szczególnie atrakcyjny dla osób, których życie się dynamicznie zmienia, niezależnie od tego, czy jest to student, osoba rozpoczynająca swoją karierę zawodową, biznesmen, młoda rodzina czy nawet osoba na emeryturze – dodaje. Zaskoczeniem dla Resi4Rent okazało się mniejsza od spodziewanej chęć do zawierania umów zdalnie.

– Mimo wszystko możliwość obejrzenia mieszkania, w którym będzie się żyło przez najbliższe miesiące czy lata, jest istotna dla każdego – mówi Imianowski. Platforma ma teraz w budowie 1,8 tys. mieszkań (stawia je Echo Investment), a do 2023 r. portfel ma przekraczać 7 tys. W tym roku zasoby powiększą się o 270 lokali we Wrocławiu i 450 w Warszawie.

Dariusz Węglicki, country manager niemieckiej Catelli w Polsce, mówi, że oddany w połowie 2018 r. warszawski blok z niemal 200 lokalami jest praktycznie w pełni wynajęty, a w ciągu kilku miesięcy spodziewane jest uzyskanie 95-proc. najmu w luksusowym apartamentowcu Złota 44 (fundusz kupił 72 lokale na kilku dolnych piętrach).