Wysokie marże deweloperów

W 2019 r. średnia marża brutto ze sprzedaży notowanych na rynku kapitałowym deweloperów wyniosła 25,5 proc., czyli porównywalnie z latami 2017 i 2018 r. Pod lupę wzięliśmy 15 spółek, które opublikowały sprawozdania finansowe. Większość analizowanych deweloperów poprawiła rentowność.

Uwagę zwraca, że przybywa firm, które zdołały wypracować marże powyżej 30 proc. W 2019 r. takich graczy było już pięciu, podczas gdy dwa lata temu – tylko dwóch.

Stawkę tradycyjnie otwiera Lokum Deweloper, dla którego 30-proc. marża to chleb powszedni. Spółka specjalizuje się w mieszkaniach o podwyższonym standardzie we Wrocławiu. Od lat wysoki poziom trzyma także trójmiejskie Inpro.

Ale także masowi deweloperzy o ogólnopolskim zasięgu potrafią uzyskiwać ponadprzeciętne wyniki. To, że są masowi, nie znaczy wcale, że produkują tanie lokale z segmentu popularnego. Drugi rok z rzędu marżę powyżej 30 proc. notuje Develia – spółka od lat z roku na rok księguje coraz wyższe marże. Podobnie Dom Development, który pułap przebił w 2019 r.

Do elitarnego grona wszedł też Archicom, którego marże wahają się z roku na rok.

Z kolei mocny spadek zanotował Unidevelopment, który błyszczał w 2018 r. Wtedy nastąpiła jednak kumulacja wysokomarżowych projektów. W 2019 r. struktura była już bliżej rynkowej przeciętnej.

Warto pamiętać, że deweloperzy księgują w wynikach mieszkania przekazane klientom, a więc sprzedane znacznie wcześniej: między wprowadzeniem inwestycji do oferty a jej oddaniem mijają przeciętnie dwa lata. W II połowie 2017 r. w rynek budowlany uderzył skokowy wzrost kosztów wykonawstwa, a trwający od lat mieszkaniowy boom wpływał na wzrost cen gruntów. Efektem były mocne podwyżki cen mieszkań. Bazując na danych JLL, o ile od 2013 r. do połowy 2017 r. średnie ceny w ofercie w sześciu największych aglomeracjach urosły o 6,5 proc., o tyle od połowy 2017 r. do końca 2019 r. – o 29 proc.

Splot czynników

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, podkreśla, że obecnie podawane w sprawozdaniach marże wynikają ze sprzedaży, która miała miejsce głównie w latach 2017 i 2018, częściowo w 2019 r. Dla tych inwestycji kontrakty z generalnymi wykonawcami podpisywano głównie w II połowie 2017 r., budowano na gruntach kupowanych w latach 2015–2016 lub nawet wcześniej. Koszty stałe deweloperów były zatem relatywnie niskie, a ceny lokali już wyraźnie rosły.

– Nie dziwią zatem dobre wyniki spółek. Spodziewać się można, że będą one zupełnie niezłe również w kolejnych miesiącach, nawet zważywszy na fakt czasowego ograniczenia w bieżącej działalności, a tym samym i procedur przenoszenia własności, wywołanego pandemią – ocenia Kirejczyk.

– Faktem jest, że koszty gruntów i wykonawstwa w aktualnie realizowanych inwestycjach są o blisko 40 proc. wyższe niż w 2016 r. Jeśli do sprzedaży wrócą mieszkania zakupione lub zarezerwowane w ostatnich 6–9 miesiącach – a zatem wprowadzane do oferty w okresie największego wzrostu cen – a presja na obniżki i rabaty spowodowana malejącym wolumenem transakcji będzie wysoka, spodziewać się można, że deweloperzy zrezygnują z części swoich marż – przewiduje.

Zastrzega, że trudno oceniać, jak na wyniki finansowe spółek wpłynie obecna sytuacja epidemiologiczna. Widoczne będzie to zapewne nie wcześniej niż pod koniec tego roku.

Maciej Wewiórski, analityk Domu Maklerskiego BOŚ, przyznaje, że poziom marż uzyskany przez deweloperów mieszkaniowych w 2019 r. okazał się dla nich i inwestorów pozytywnym zaskoczeniem.

– Jeszcze rok temu mało kto zakładał utrzymanie marż z 2018 r., tymczasem niektóre spółki nawet poprawiły rentowność. Scenariusz bazowy zakładał, że deweloperom nie uda się przerzucić dynamicznych wzrostów cen materiałów budowlanych i robocizny na klientów. Stało się jednak inaczej. Utrzymanie wysokich marż w 2019 r. było możliwe dzięki utrzymującemu się sporemu popytowi na mieszkania. W ubiegłym roku w niektórych aglomeracjach popyt wyraźnie przewyższał podaż – mówi Wewiórski.

Analityk nie przypomina sobie, by w 2019 r. były oddawane inwestycje z ujemną rentownością, nawet inwestycje realizowane na gruntach kupionych drogo, w okresie poprzedniej hossy, miały dodatnią rentowność. Zdarzały się też inwestycje z marżami mocno powyżej 40 proc.

– Obawiam się, że obecne zawirowania spowodowane pandemią mogą znacząco zmienić obraz rynku. Spadek PKB, wzrost bezrobocia i ogólna niepewność spowodują zapewne spadek liczby sprzedawanych mieszkań. W ślad za spadkiem liczby sprzedawanych lokali w kolejnych latach spadać będzie również wartość sprzedaży i zysku. Rachunek wyników deweloperów będzie ulegał powolnej erozji z uwagi na wysoką liczbę lokali przedsprzedanych, a nie przekazanych przez deweloperów – ocenia Wewiórski.

– Marża zysku brutto ze sprzedaży powinna jednak spadać powoli z uwagi na bardzo prawdopodobne, według mnie, spadki cen materiałów budowlanych i kosztów pracy, które powinny amortyzować powolny spadek cen mieszkań. Jeśli deweloperzy nie zetną dość szybko tak zwanych kosztów miękkich w reakcji na gorszy rynek, to erozja marży operacyjnej i marży netto może być znacznie szybsza – dodaje ekspert.

Jego zdaniem uwaga znacznie mocniej powinna się skupiać na analizie bilansów i rachunków przepływów pieniężnych – to te wskaźniki będą wyznaczać kierunki zmian cen akcji deweloperów mieszkaniowych w najbliższych kwartałach.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, podkreśla, że kiedy większość budowanych mieszkań jest już sprzedana, trudno liczyć w perspektywie kilku miesięcy czy nawet kwartałów na poważniejszy spadek marż. Trudno też spodziewać się w najbliższych miesiącach poważnych spadków cen mieszkań. Niewielkie jest też zagrożenie wzrostu kosztów. Nawet spadek sprzedaży – o ile nie będzie wymagał poważnych korekt cen – może tylko w niewielkim stopniu wpływać na marże deweloperów.

– Jeśli zawirowania będą trwały relatywnie krótko, kilka miesięcy, to nie powinniśmy obserwować poważniejszego spadku marż deweloperskich, choć jakaś drobna erozja jest prawdopodobna – podsumowuje Turek.

- Wysokość marż deweloperskich nie jest wartością stałą i zależy od wielu czynników. Widać to nawet po bardzo dużych różnicach w wynikach poszczególnych firm - mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Wyraźny ruch w dół marż całej branżowej stawki może być w praktyce efektem tylko znacznego pogorszenia koniunktury rynkowej. Kryzys pandemiczny może doprowadzić do sytuacji pogorszenia warunków rynkowych, pytanie tylko, jak głębokiego i na ile trwałego. W tej dekadzie (2011-2020) najniżej średnia marża deweloperska spadła w 2014 r. do poziomu nieco ponad 21 proc. Można przyjąć, że zniżka tego parametru do okolic 20 proc. oznacza spowolnienie, z którego rynek może nie od razu, ale bez większych problemów się podniesie. Z kolei wyraźny spadek poniżej 20 proc. oznaczałby poważniejsze problemy, do których miejmy nadzieję nie dojdzie ani teraz, ani w żadnej przewidywalnej przyszłości - dodaje.

Zaznacza, że zaniżone marże są bardzo źle widziane np. przez banki finansujące inwestycje deweloperskie, ponieważ oznaczają odpowiednio podwyższone ryzyko operacyjne firm, za którym idzie ryzyko kredytowe.

Okiem PZFD

– Średnia marża dla dużych firm to około 20 proc., a dla giełdowej elity nawet 25 proc. Jest to rentowność wypracowywana na projektach, których realizacja zajmuje cztery–pięć lat (licząc od zakupu gruntu – red.), czyli nie jest to równe zyskowi – wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

– Świadczy to o tym, że największe firmy są w stanie generować lepsze wyniki finansowe dzięki skali. Choć wyniki za 2019 r. nie odbiegają od tych z 2018 r., to zwrot z kapitału własnego spada cały czas od 2016 r., co oznacza, że bez zwiększania produkcji nie ma mowy o generowaniu większych zysków. Patrząc na rosnące koszty, można spodziewać się spadku marż w wynikach za 2020 r. – dodaje.

Zdaniem Płochockiego po dobrym pod względem sprzedaży mieszkań I kwartale br. w II kwartale w związku z koronawirusem nastąpi korekta.

– Choć ku naszemu pozytywnemu zaskoczeniu cały czas dokonywane są nowe transakcje, na poziomie około 30 proc. względem sytuacji sprzed wybuchu pandemii – wskazuje ekspert.

Dodaje, że należy się spodziewać także istotnego ograniczenia nowych inwestycji deweloperskich. – Kierujemy do rządu postulaty legislacyjne mające na celu ograniczenie skutków epidemii, szczególnie przestojów w pracy urzędów. Mamy nadzieję, że spadek nowych wprowadzeń nie będzie tak głęboki jak po 2008 r., kiedy w ciągu 12 miesięcy podaż spadła o ponad 70 proc. – mówi Płochocki.

Jeśli chodzi o ceny mieszkań, PZFD spodziewa się zatrzymania trendu wzrostowego, ale nie istotnej korekty.