Więcej zieleni, mniej betonu

Rząd pracuje nad ustawą, która ma „odbetonować" polskie miasta. Dzięki temu zmiany klimatu mają być mniej dotkliwe. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) uważa, że niektóre proponowane rozwiązania mogą doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego w centrach miast. Apeluje o zmiany.

Nowe prawo – tak, ale bardziej elastyczne

Chodzi o projekt ustawy o inwestycjach w zakresie przeciwdziałania skutkom suszy, czyli tzw. specustawę antysuszową. Przewiduje on, że inwestor może zabudować działkę miejską pod warunkiem, że zostawi na niej 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej, w tym 15 proc. gruntu rodzimego. Dziś to władze miasta decydują w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy, ile tego typu powierzchni powinno pozostać na działce budowlanej. Z reguły w śródmieściach jest jej do 10 proc., poza centrami – do 40 proc. Przy czym samorządów nie interesuje specjalnie, ile jest w tym gruntu rodzimego.

– Susza to poważny problemem, z którym trzeba walczyć. Rozumiemy więc potrzebę zwiększania retencji wody, ale nie można proponować rozwiązań, które są oderwane od życia. Rząd, narzucając tego typu wymogi w specustawie antysuszowej, zablokuje inwestycje w centrach miast – ostrzega Konrad Płochocki, członek zarządu PZFD.

Według niego mają one sens na pewno w wypadku domów jednorodzinnych, ale nie biurowców czy budynków mieszkalnych w śródmieściach.

– Nie jesteśmy w stanie spełnić obowiązku dotyczącego gruntu rodzimego. Deweloper musi zapewnić odpowiednią liczbę miejsc parkingowych. Podziemny garaż zajmuje najczęściej całą działkę. Nawet jeżeli posadzimy na nim drzewa, krzewy lub posiejemy trawę, to nie będą rosły na gruncie rodzimym, tylko na ziemi nasypanej na płytę garażu. Dlatego uważamy, że obecne rozwiązanie, które jest bardziej elastyczne od proponowanego, powinno pozostać. Z suszą można walczyć w inny sposób – poprzez zielone ściany czy dachy retencyjne – twierdzi Konrad Płochocki.

Tego typu propozycja nie podoba się również Markowi Poddanemu, deweloperowi.

– Wprowadzanie ustawą, bez wcześniejszych analiz, wskaźników powierzchni biologicznie czynnej może być ślepym zaułkiem. I w śródmieściach nic się już nie wybuduje, bo np. działka budowlana jest w całości utwardzona i nie ma na niej ani jednego procentu gruntu rodzimego. A przecież nie o to chodzi, by ścisłe centra miast przypominały swoje peryferia – tłumaczy Marek Poddany.

– Wymóg dotyczący gruntu rodzimego nie powinien się więc odnosić do działek budowlanych w śródmieściach, ale jedynie do terenów zielonych. W ich wypadku może być nawet bardziej wyśrubowany. Jestem również zwolennikiem rozwiązań, jakie stosuje się np. w Nowym Jorku, gdzie w centrum jest ścisła zabudowa, a jednocześnie znalazło się miejsce dla kilkusethektarowego parku. W Warszawie mógłby powstać taki park, oczywiście na mniejszą skalę, wokół Pałacu Kultury. Niestety, choć były takie plany, to na razie ich zaniechano, a szkoda – wyjaśnia Marek Poddany.

Planeta najważniejsza

Nie wszyscy jednak myślą tak samo jak inwestorzy. Część ekspertów uważa, że zmiany są zbyt mało restrykcyjne, bo liczy się przede wszystkim dobro wspólne, jakim jest ochrona klimatu przed dalszą degradacją.

– Zmiana klimatu jest faktem. I musimy się do niej dostosować. Niestety, w centrach polskich dużych miast króluje beton – podkreśla Wojciech Słomka, ekspert do spraw zieleni inwestycyjnej i ochrony środowiska. – Często również instalacja deszczowa jest przestarzała i nie jest w stanie po gwałtownych, ulewnych deszczach zbierać wody. Jedyną na to radą jest przebudowa śródmieść i ich „odbetonowanie". Co raczej jest nierealne, ponieważ wymaga zbyt dużych nakładów finansowych. A jeden dodatkowy trawnik przed blokiem tego nie zmieni. Dlatego włodarze miast i deweloperzy powinni współpracować, na wspólnej przestrzeni budować instalacje retencyjne – wskazuje Wojciech Słomka.

Według niego inwestorzy i urzędnicy źle również interpretują uregulowania dotyczące powierzchni biologicznie czynnej. – Nie może to być zbita glina, nieprzepuszczająca wody, a bywa, że tak jest. Inwestor uważa, że spełnił wymóg co do tej powierzchni, a urzędnik to akceptuje. Tymczasem jest to fikcja – uważa Wojciech Słomka.

Wtóruje mu Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

– Nie jestem zwolennikiem dogęszczania zabudowy w centrach miast. Moim zdaniem przepisy obecnie zbyt sprzyjają inwestorom. Na przykład przewidują, że wystarczy, jeżeli 50 proc. działki to będzie powierzchnia biologicznie czynna. Za taką powierzchnię uznaje się również dach budynku. Można więc zabudować całą nieruchomość budynkiem z płaskim dachem. A przecież nie o to chodzi. Dlatego uważam, że powinno się wrócić do obowiązku nasadzeń na gruncie rodzimym np. wysokich drzew – mówi Bogdan Dąbrowski.

A może podatek od deszczu

Specustawa zawiera również inne rozwiązania mające pomóc w walce z suszą, które także wywołują niemałe emocje. Wprowadza mianowicie zmiany w opłacie za zmniejszenie naturalnej retencji terenu poprzez jego zabudowanie, czyli tzw. podatek od deszczu.

Zapłacą go tysiące właścicieli nieruchomości. Dziś robią to nieliczni, głównie centra handlowe.

Opłatę nalicza się od powierzchni obiektów lub nieruchomości uniemożliwiających wchłanianie deszczówki przez ziemię – czyli od tarasów, dachów budynków, kostki brukowej na działce etc.

Obecnie podatek płacą właściciele nieruchomości powyżej 3500 mkw., którzy wyłączyli z powierzchni biologicznie czynnej (zabudowali) ponad 70 proc. nieruchomości, a tych jest niewielu. Są to głównie centra handlowe z dużymi parkingami na świeżym powietrzu.