Cesje wciąż dają nieźle zarobić

Mieszkania nadal drożeją. Jak szacuje firma Emmerson Evaluation, ceny na rynku pierwotnym w największych miastach rosły w ub.r. w tempie 3–9 proc. r./r.

To dobra wiadomość dla inwestorów, którzy chcą zarabiać na cesjach, czyli sprzedaży praw do budowanych mieszkań. – A deweloperzy, których zgoda na cesję jest wymagana, luzują restrykcje – mówi Jakub Chalimoniuk z Power Invest. – Na jednym lokalu można zarobić średnio 10–40 tys. zł.

Małe, w centrum

O sukcesywnie rosnącej liczbie dostępnych cesji mówi Łukasz Wydrowski, właściciel firmy Estatic Nieruchomości.

– Odważni inwestorzy podpisywali sporo umów z deweloperami, szczególnie krótko po ogłoszeniu pierwszych obostrzeń. Na rynku zapanowało duże zaniepokojenie, a przedsiębiorcy byli bardziej chętni do negocjowania cen – zauważa. – Jednak wraz ze spadkiem rentowności najmu coraz więcej osób interesuje się cesjami, co powoduje wzrost liczby takich ogłoszeń.

Większość mieszkań klientom końcowym nadal sprzedają oczywiście deweloperzy.

– Są jednak inwestorzy, którzy potrafią podpisać kilka–kilkanaście umów deweloperskich na lokale w jednym budynku celem odsprzedaży cesji – mówi Łukasz Wydrowski. – Na takie inwestycje wybierane są najbardziej atrakcyjne lokale, wyróżniające się np. układem, nasłonecznieniem, dużym balkonem czy ogródkiem.

Najczęściej są to mieszkania ze średniej półki, od jednego do trzech pokoi. Rzadziej apartamenty.

Patrycja Pisklewicz z warszawskiego oddziału Power Invest mówi, że cesje dotyczą najczęściej lokali jedno- i dwupokojowych na dobrze skomunikowanych osiedlach.

– Gwarantuje to sukces na rynku najmu – ocenia. – Chętni na cesje zawsze się znajdą, zwłaszcza gdy oferta dotyczy osiedla, które będzie niedługo oddane, a gdzie lokale są już wyprzedane – dodaje.

Łukasz Wydrowski, podkreśla, że biznes nie wymaga od inwestora wykładania „na start" 100 proc. wartości mieszkania. – Przyciąga więc tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup lokalu na rynku wtórnym – mówi. – Ale to, co jest zaletą, może być też wadą. W umowach deweloperskich jest określany harmonogram płatności. Czas, jaki ma inwestor na sprzedaż cesji, zanim kolejna transza stanie się wymagalna, jest ograniczony. Poza tym sprzedaż cesji jako prawa majątkowego nie podlega przepisom o zwolnieniu z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Ekspert Estatic Nieruchomości szacuje, że średni zarobek na cesjach to 5–10 proc., licząc od ceny mieszkania. – Chętnych na zakup cesji nie brakuje. To jednak produkt dla osób ze sporym zasobem gotówki – zauważa. – Klient, chcący kredytować taki zakup, musi pamiętać, że tzw. wynagrodzenie za dokonanie cesji, czyli „górka" dla sprzedającego, nie stanowi wkładu własnego. Bank udzieli finansowania, opierając się na wartości wynikającej z przejmowanej umowy deweloperskiej.

Pośrednik zwraca też uwagę na kolejne zagrożenie. – Pojawia się, gdy lokal od dewelopera nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej. Tego typu transakcja nazywa się ekspektatywą – tłumaczy. – Bank najczęściej nie udzieli nam finansowania takiego zakupu, zanim księga nie zostanie założona A to trwa dziś sześć–dziewięć miesięcy.

Na pułapki wskazują też agenci z Power Invest. Nie wszystkie adresy będą rosły w atrakcyjnym dla inwestorów tempie. – W Warszawie – Śródmieście, Wola, Mokotów, Bielany i miejscowości podwarszawskie – to kierunki, gdzie warto zainwestować – ocenia Jakub Chalimoniuk. – Są też dzielnice, gdzie osiągnięto już „sufit". To np. Ursynów czy okolice Miasteczka Wilanów.

Nie dla laików

Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom.pl, komentuje, że choć cesja nie jest najpopularniejszą formą nabywania mieszkań, to bez większego problemu można znaleźć takie oferty w różnych zakątkach Polski, zwłaszcza w dużych miastach. – Szczególnie wiele ogłoszeń dotyczących mieszkań spółdzielczych można znaleźć w Łodzi, a ofert cesji praw do mieszkań deweloperskich – w Warszawie – mówi.

Ekspert Otodomu szacuje, że tylko w ostatnim roku wartość mieszkań na rynku pierwotnym w 40 największych miastach wzrosła o ponad 7 proc. – Biorąc pod uwagę, że cesji umowy deweloperskiej można dokonać po uprzednim wpłaceniu niewielkiej części ceny mieszkania, zyski mogą być bardzo wysokie – potwierdza. – Wiele zależy jednak od konkretnego miasta, konkretnej inwestycji i sposobu rozliczania z deweloperem. Zdecydowanie nie jest to dobry pomysł dla laików, którzy nie znają dobrze rynku nieruchomości.

Dodaje, że deweloperzy sami regulują ceny tak, by sprzedać mieszkania jak najkorzystniej. – I choć w ostatnich latach ceny nieruchomości rosną nieustannie, zakładanie „pewnego" wzrostu może się okazać nietrafione – przestrzega.

Nic za darmo

Jarosław Krawczyk przypomina, że cesja na rynku nieruchomości może oznaczać dwie zupełnie różne sytuacje. – Pierwsza to cesja prawa do różnych form wynajmu mieszkania, np. partycypacji TBS, czyli przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tych umów z towarzystwem budownictwa społecznego na rzecz wskazanych przez siebie najemców – wyjaśnia. - Krótko mówiąc: w takiej sytuacji osoba zwalniająca mieszkanie przekazuje prawo do zamieszkania w nim (lub prawo nabycia) kolejnej osobie, pobierając opłatę, tzw. odstępne. Cesjonariusz od tej pory nabywa wierzytelność i spłaca dalsze koszty za poprzedniego lokatora. Korzyścią z takiego rozwiązania jest możliwość uniknięcia typowych dla wynajętych mieszkań problemów: niepewności co do tego jak długo będziemy mogli w nich zostać i wysokich czynszów. Za ułamek wartości mieszkania możemy być bardziej „u siebie" niż w wynajętym na wolnym rynku lokalu.