Używane mieszkania jak złoto

Wtórny rynek mieszkań jest rozgrzany do białości, podobnie jak pierwotny. Lokale używane idą jak woda. Średnia transakcyjna cena mieszkań w stolicy zmierza ku 10 tys. zł za mkw. – wynika z raportu SonarHome, który „Rzeczpospolita" publikuje pierwsza.

Czytaj także: Mieszkania używane: gdzie jeszcze nie jest drogo

Ceny pną się w górę we wszystkich dzielnicach Warszawy. W pięciu z nich za metr mieszkania z rynku wtórnego kupujący płacili w 2019 r. ponad 10 tys. zł. Najdroższe jest Śródmieście, gdzie średnia transakcyjna cena mkw. lokalu to już 12,4 tys. zł. Na Żoliborzu jest to niemal 10,9 tys. zł, na Woli – 10,2 tys., w Wilanowie – niespełna 10,2 tys. zł, a na Mokotowie – 10,1 tys. zł.

– Najbardziej dynamicznie rosły ceny we Włochach (9 proc.) i Ursusie (10 proc.) – podaje autorka raportu Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome. – W 2019 r. za mieszkanie z rynku wtórnego w Ursusie kupujący płacili średnio 7,8 tys. zł za mkw., we Włochach – 8,6 tys. zł. Na średnią cenę w stolicy najmocniej wpływają dzielnice, w których kupuje się najwięcej, czyli Mokotów i Wola.

Czytaj także: A ceny rosną i rosną

Metry za pensję

SonarHome sprawdził, jakiego budżetu potrzebujemy na 55- i 70-metrowe mieszkanie w stolicy. Średnia cena transakcyjna lokalu o powierzchni 55 mkw. to niespełna 500 tys. zł. – Różnica pomiędzy najtańszą a najdroższą dzielnicą to aż 97 proc. – wylicza Barbara Bugaj. W Rembertowie na taki lokal wystarczy średnio 333,3 tys. zł, a w Śródmieściu trzeba mieć 682,2 tys. zł. Przy 70-metrowym mieszkaniu różnica ta wynosi niemal 100 proc. Średnia transakcyjna cena lokalu w Rembertowie wynosi 440 tys. zł, w Śródmieściu – niemal 870 tys. zł (średnia dla Warszawy to 618 tys. zł).

Analitycy sprawdzili też możliwości nabywcze warszawiaków. – Kupujący zarabiający średnią pensję w stolicy, planujący zakup 50-metrowego mieszkania z rynku wtórnego, musiałby oszczędzać całe wynagrodzenie prawie 8,5 roku – szacuje Barbara Bugaj. Na 70-metrowy lokal trzeba by odkładać całą wypłatę niemal 12 lat.

Ekspertka SonarHome zwraca uwagę, że choć mieszkania w stolicy drożeją, to po przekroczeniu granicy 9 tys. zł za mkw. widać wyraźne spowolnienie wzrostu cen. – Jeszcze na początku 2019 r. dynamika ta wynosiła ok. 10 proc. – wskazuje. Potem tempo zwolniło do ok. 6 proc. (2019 vs. 2018 r.). Mieszkania jednak konsekwentnie drożeją. A właściciele nierzadko podnoszą ceny ofertowe. I tak np. 20-metrowa kawalerka na Woli zdrożała z 215 tys. do 289,9 tys. zł (z 10,6 tys. zł za mkw. do 14,4 tys. zł). Lokal był w ofercie 45 dni.

Coraz drożej jest też w innych miastach. Jak podaje NBP, w Gdańsku średnie transakcyjne ceny mieszkań wzrosły z niespełna 6,5 tys. zł za mkw. w I kw. 2018 r. do ponad 8,2 tys. zł w IV kw. w 2019 r. W Krakowie mkw. mieszkań zdrożał w tym czasie z 6,2 do 7,4 tys. zł, w Poznaniu – z 5,6 do niemal 6,4 tys. zł, we Wrocławiu – z 5,8 do 7,3 tys. zł, w Łodzi – z 4 do niespełna 4,9 tys. zł.

Pole do wzrostów

Jak zauważa Barbara Bugaj, transakcyjne ceny mieszkań nominalnie przekroczyły już poziom z poprzedniego boomu z lat 2007–2008. Czy to już bańka? – Nie dowiemy się, póki nie pęknie – mówi ekspertka. – W obecnym cyklu ceny rosły w tempie kilku do kilkunastu proc. rok do roku, podczas gdy w poprzedniej hossie była to dynamika rzędu 40–50 proc. Realnie, po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń, dzisiejsze ceny mieszkań są niższe niż w poprzednim boomie.

Dlatego jak mówi analityczka SonarHome, mamy jeszcze pole do kontynuacji wzrostów. – Aby na warszawskim rynku powtórzyła się sytuacja sprzed 13 lat, wynagrodzenia musiałyby przestać rosnąć, a ceny musiałyby być wyższe od obecnych o 35 proc. – szacuje. – Dzisiejszy poziom cen na bańkę więc jeszcze nie wskazuje. Przyczyną jej narastania mogłoby być szybkie tempo wzrostu cen. Jeśli się utrzyma przez kolejne lata i zbiegnie z możliwym podwyższeniem stóp procentowych, reakcja rynku może być natychmiastowa. Ryzyko powstania bańki zatem istnieje – zastrzega.

Leszek Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, twierdzi, że dopóki na rynku będą sprzyjające warunki (rosnące płace minimalne, niskie stopy procentowe, zyski z obrotu lub wynajmu lokali na satysfakcjonującym poziomie), dopóty ceny mieszkań mogą rosnąć. – Ale dynamika wzrostu może spaść. Może to być ostatni rok takiej hossy – ocenia ekspert PFRN. Według niego mieszkania będą drożeć, dopóki popyt będzie przewyższał podaż. To jednak nie będzie trwać wiecznie.

A Waldemar Oleksiak, ekspert Emmerson Realty, zwraca uwagę, że Polacy stają się coraz bogatsi. Rośnie chęć poprawy jakości życia. Wiele nieruchomości jest kupowanych za wycofywaną z banków gotówkę. – Ceny mieszkań rosną, ale nie wydaje się, żeby wzrosty były wykreowane sztucznie, spekulacyjnie – ocenia Oleksiak. – Idą w ślad za wyższymi kosztami materiałów i usług budowlanych, wyższymi wynagrodzeniami, ogólnie wyższą inflacją i rozbudzoną konsumpcją, m.in. poprzez rządowe programy i dotacje – dodaje. Zdaniem eksperta Emmerson Realty bańka rozumiana jako szybki wzrost cen do niebotycznego poziomu, wywołany zakupami spekulacyjnymi, co miałoby prowadzić do zapaści na rynku sprzedaży, nam nie zagrozi. – Pod warunkiem że zostaną zachowane odpowiednie proporcje między zakupami inwestycyjnymi a zakupami na własne potrzeby – zastrzega Oleksiak.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

Mieszkania są bardzo drogie, rynek nagrzany, deweloperzy i flipperzy drenują kieszenie klientów do granic możliwości. To na dłuższą metę musi doprowadzić do kryzysu, który najpierw objawi się ochłodzeniem rynku, a później korektą cen. Czekam, aż na większą skalę obudzi się rynek najmu, alternatywa jest potrzebna praktycznie we wszystkich większych aglomeracjach. Kupowanie mieszkań po tak wysokich cenach jest po prostu nieopłacalne. Już nawet wszędzie reklamowane „gotowce inwestycyjne" mające zapewnić bezstresowy, pasywny dochód z najmu stały się ryzykowne, bo ich rentowność spada z powodu korekty czynszów. Pod znakiem zapytania staje także kupowanie mieszkania na „górce" cenowej, by w nim mieszkać. Nieuchronnie zmierzamy w kierunku kryzysu. Wpływ ma m.in. częściowy odpływ klientów zniechęconych drożyną na rynku mieszkań. Wybiorą tańsze budownictwo jednorodzinne. Trend przenoszenia się inwestorów na rynek domów jest już widoczny. Nowe inwestycje oferują domy w cenach atrakcyjniejszych niż mieszkania. Ten rynek odżywa po czasach stagnacji.

Nieruchomości Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Czytaj także: Mieszkania używane: gdzie jeszcze nie jest drogo

Pozostało jeszcze 95% artykułu