Wielofunkcyjna przyszłość miast

Biurowy Mordor czy grodzone wieloetapowe osiedla na obrzeżach Warszawy jeszcze długo będą symbolem tego, jak nie powinno się budować. Na szczęście ten typ myślenia odchodzi do lamusa i coraz częściej kompasem jest idea miast 15-minutowych, gdzie wszystkie funkcje są na wyciągnięcie ręki.

Przybywa więc inwestycji mixed-use. I to właśnie one były tematem kolejnej debaty w ramach wydarzenia Real Estate Impactor, organizowanego przez „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej".

W połowie drogi

Jak podkreślił Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner zarządzający w ThinkCo, definicji mixed-use jest wiele, ale zasadniczy wyróżnik to przede wszystkim projekt integrujący kilka funkcji – przy czym może to być jeden budynek lub większy zespół, a nawet obszar miasta. Funkcje powinny być co najmniej dwie i powinny przyciągać różne grupy użytkowników (trudno zatem za mixed-use uznać osiedle mieszkaniowe z lokalami usługowymi). Kluczowy jest też instytucjonalny charakter planowania, finansowania i zarządzania kompleksem.

ThinkCo jest w trakcie opracowywania raportu o przyszłości mixed-use w Polsce.

– Przeanalizowaliśmy ponad 100 projektów z całego świata i na tej podstawie możemy stwierdzić, że Polska jest dziś w środkowym etapie rozwoju. Mamy budynki hybrydowe, mamy też projekty obejmujące całe kwartały – ale one koncentrują się głównie na rewitalizacji, adaptacji zabudowań. Przed nami inwestycje wielkoskalowe, które polegają na tworzeniu tkanki miejskiej od zera – powiedział Chimczak-Bratkowski. – Ponadto w Polsce większość inwestycji to inicjatywa prywatnych inwestorów, tymczasem za granicą jest dużo projektów, z którymi wychodziły samorządy i zapraszały inwestorów do współpracy w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP). Dzięki temu w projektach pojawiały się siedziby urzędów, muzea i inne obiekty kultury. Ta współpraca u nas nie jest jeszcze dobrze rozwinięta – podkreślił.

Przyszłość mixed-use to również wychodzenie poza centra miast i poza klasę średnią i wyższą. M.in. dzięki PPP tego typu projekty będą realizowane na terenach podmiejskich i będą zawierały mieszkania socjalne.

Cenna przestrzeń

Inwestorami bardzo aktywnymi, jeśli chodzi o mixed-use, są Griffin Real Estate i Capital Park. Ten pierwszy inwestor ma na koncie kultową dziś Halę Koszyki w stolicy, a także (przez Echo Investment) większe zespoły: Browary Warszawskie czy Fuzja w Łodzi. W przygotowaniu jest kolejny, jeszcze większy projekt: Towarowa 22 w stolicy. Z kolei Capital Park ma na koncie kompleks Royal Wilanów, w tym roku kończy rewitalizację Fabryki Norblina, a na horyzoncie są Polski Hak w Gdańsku i gigantyczny Nowy Wełnowiec w Katowicach.

Jak podkreśliła Kinga Nowakowska, członek zarządu Capital Park, spółka stała się trendsetterem, kupując działkę przy Miasteczku Wilanów. – Wydaje się wręcz śmieszne, że dziś z taką pompą „odkrywa się" zalety wielofunkcyjności, przezwyciężamy problemy, które sami sobie stworzyliśmy, budując jednowymiarowo. To też wpisało się w mentalność. Kiedy postanowiliśmy postawić przy Miasteczku Wilanów budynek łączący biura, handel i gastronomię, słyszeliśmy pytania: kto będzie chciał pracować w dzielnicy mieszkaniowej? Jak poradzicie sobie z service charge od poszczególnego rodzaju najemców? Jak chcecie znaleźć potem kupca na taki budynek? – powiedziała Nowakowska.

Przyznała, że inwestycja w mixed-use to masa wyzwań, Norblin oddany będzie do użytkowania w tym roku – po 14 latach od zakupu działki. – Wyzwania są ogromne, ale czas pokazał, że takie projekty są opłacalne. Są unikalne, łatwiej wokół nich stworzyć narrację. Co można powiedzieć o osiedlu albo biurowcu? Dziś kluczowe jest to, jak uczynić budynek superatrakcyjnym dla otoczenia: sukces w postaci odwiedzalności decyduje o wartości komercyjnej – wskazała.

Kolejny ważny i cenotwórczy aspekt to większa odporność na kryzysy. Royal Wilanów jest w pełni wynajęty, a część biurowa praktycznie tylko w lockdownie stała pusta. Z kolei Norblin szybko dostosował się do wywołanych pandemią zmian rynkowych i przestrzenie handlowe zastąpiono rozrywkowymi. – To wszystko powoduje, że projekty wielofunkcyjne są wyżej wyceniane od jednolitych i można uzyskać lepsze zwroty – podkreśliła Nowakowska.

Piotr Fijołek, senior partner w Griffin Real Estate, również stwierdził, że mixed-use to wymyślanie koła na nowo. Jednak w przypadku nieruchomości komercyjnych monokultura wynikała z podejścia inwestorów lokujących w ten rynek. Fundusze miały sztywno określone strategie: kupowania biur czy obiektów handlowych. Kompleksy wielofunkcyjne nie były na radarach. – Dlatego mieliśmy pewne obawy, przygotowując projekt rewitalizacji Hali Koszyki, nawet mimo tego, że przygotowywaliśmy go dla funduszu oportunistycznego (nieszablonowego, nastawionego na okazje – red.). Dziś, pięć lat po otwarciu, to ważne miejsce na mapie stolicy, chętnie odwiedzane przez turystów – wskazał Fijołek.

Wyjaśnił, że Echo Investment ma w strategii tworzenie mixed-use, ponieważ deweloper z jednej strony miał kompetencje, budując mieszkania, biura i galerie handlowe, a z drugiej coraz trudniej o grunty pod jednolitą zabudowę. Fijołek potwierdził, że wielofunkcyjne projekty są dziś dobrze postrzegane przez inwestorów finansowych: wchodzące w skład Browarów Warszawskich Biura Przy Willi to jeden z pierwszych budynków sprzedanych na odradzającym się po lockdownie rynku transakcyjnym. – Zmiany na rynku spowodowały, że powstało wiele funduszy nastawionych na projekty mixed-use – podkreślił Fijołek.

Grunt to współpraca

Duże projekty to duże wyzwania, zwłaszcza że wiele terenów nie jest objętych planami. W przypadku 6,5-ha projektu Towarowa 22 inwestor stara się o warunki zabudowy na poszczególne fragmenty.

– Rola miasta to mądre planowanie przestrzenne: kompleksowe, wybiegające w przyszłość, uwzględniające wszystkich interesariuszy i skłonne do współpracy, a nie narzucające wolę miasta – powiedziała Katarzyna Gruszecka-Spychała, wiceprezydent Gdyni ds. gospodarki.

– Kluczowe jest podejście do inwestorów. Przyjazna administracja, uproszczenie procedur, czasem wsparcie: tam, gdzie dla administracji coś jest oczywiste, dla biznesu nie musi takie być – podkreśliła.

Zgodziła się, że dla samorządów PPP byłoby interesujące i projekty zyskałyby na posiadaniu obiektów użyteczności publicznej, problemem są jednak ograniczone możliwości finansowe gmin.

Mixed-use to również interesujący rynek dla PFR Nieruchomości odpowiadającego za program Mieszkanie+.