Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym trafiła do dziennika ustaw, co oznacza, że za kilka tygodni będzie obowiązywała. Z założenia ma umożliwić seniorowi mającemu mieszkanie uwolnienie kapitału w nim zamrożonego dzięki umowie zawartej z bankiem (zasady działania w ramce poniżej). „Rzeczpospolita" zapytała ekspertów, czy odwrócony kredyt hipoteczny przyjmie się w Polsce, czy to dobre rozwiązanie dla polskich seniorów, co zmieni to nowe rozwiązanie na naszym rynku nieruchomości.

Ryszard Petru, prezes Towarzystwa Ekonomistów Polskich:

– Żeby odwrócona hipoteka była popularna, żeby się przyjęła, musi mieć dobrą cenę. Wiele zależy więc w tym wypadku od marży banków. Niebagatelne znaczenie mogą mieć też inne opłaty, na które zapewne seniorzy też będą zwracać uwagę – czyli wszelkie prowizje i inne produkty finansowe oferowane z odwróconym kredytem. Sami seniorzy także muszą zrozumieć, że dysponują jakimś aktywem, które może generować strumień gotówki, czyli że ich mieszkanie może im przynieść dodatkowe pieniądze na co dzień. Zaletą odwróconej hipoteki będzie także to, że nadzór nad instytucjami oferującymi ten produkt – czyli nad bankami – ma Komisja Nadzoru Finansowego. To daje poczucie bezpieczeństwa. Myślę, że znajdzie się pewna grupa osób, które odwrócona hipoteka zainteresuje, ale nie będzie to raczej produkt masowy.

Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM:

– Hipoteka odwrócona (zarówno w modelu sprzedażowym, czyli tzw. renta dożywotnia, jak i kredytowym, czyli odwrócony kredyt hipoteczny oferowany przez banki) to na pewno produkt bardzo potrzebny polskim seniorom. Czy się przyjmie? Moim zdaniem tak, pytanie tylko, kiedy to nastąpi. W Wielkiej Brytanii proces akceptacji takiego rozwiązania jako pożytecznego na emeryturze trwał 10–20 lat. W Polsce ze względu na trudniejszą sytuację finansową seniorów hipoteka odwrócona przyjmie się wcześniej.

1, 85 mln umów o kredyty hipoteczne spłacanych jest dziś w kraju

Przede wszystkim dlatego, że poprawia sytuację finansową emeryta, pozwala mu skorzystać z kapitału, który posiada, a w wymiarze rzeczywistym, namacalnym, sam senior nic nie traci. Kredyt, z którego skorzysta senior, będzie spłacony po jego śmierci, więc za jego życia oznacza to jedynie poprawę sytuacji materialnej.

Hipoteka odwrócona w krótkim terminie nie ma wpływu na rynek nieruchomości. W długim terminie powinna wpłynąć na zwiększenie obrotu na rynku nieruchomości, większą jego płynność, gdyż po zakończeniu umowy z seniorem większość nieruchomości będzie trafiać na wolny rynek.

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy:

– Czy odwrócony kredyt hipoteczny przyjmie się w Polsce? Nie może się przyjąć, bo nie wystartuje. Treść ustawy jest tak niekorzystna dla banków, czyli potencjalnych producentów i sprzedawców tego produktu, że żaden banków nawet nie pochyli się nad stworzeniem odpowiednich procedur i zaplecza organizacyjnego do wprowadzenia do swojej oferty odwróconego kredytu hipotecznego. Dziś bankowcy interesują się tylko bieżącymi zyskami, a nie takimi produktami, na których zacznie się zarabiać nie wcześniej niż za dziesięć czy 15 lat. Czy odwrócona hipoteka to dobre rozwiązanie dla polskich seniorów? Chyba tylko osoba z zaawansowanym alzheimerem może uznać za dobry interes sprzedaż własnego mieszkania za ułamek jego wartości.

Dziś jest już nieco zawartych transakcji w ramach trochę podobnego produktu (tzw. renty dożywotniej), ale emeryci, którzy na to się zdecydowali, albo nie wiedzieli, co czynią, albo też byli w sytuacji przymusowej. Na przykład zniedołężniały dziadek, który za nic na świecie nie zdecyduje się na przeprowadzkę i którego nie stać na leki, o którym rodzina zapomniała.

Odwrócona hipoteka może zwiększyć znacząco popularność innego produktu, oferowanego już na polskim rynku przez kilka firm – renty dożywotniej. W tym jednak przypadku interesy emeryta są dużo gorzej chronione niż przy założeniach odwróconego kredytu hipotecznego.

Z odwróconym kredytem hipotecznym będzie trochę tak jak z yeti: wieść o jego istnieniu  szeroko się rozniesie, ale nikt go nie zobaczy. A to może wepchnąć emeryta w ręce firm oferujących rentę dożywotnią.

Andrzej Malinowski, prezydent Pracodawców RP

– Nie sądzę, by odwrócony kredyt hipoteczny stał się w Polsce hitem, zwłaszcza że w tej chwili banki nie są chętne, by poszerzać swoją ofertę o tego rodzaju produkty. Jednak ze względu na postępujący proces starzenia się polskiego społeczeństwa grono osób potencjalnie zainteresowanych skorzystaniem z tego rozwiązania będzie się systematycznie zwiększać. Już w tej chwili liczba osób w wieku 65 lat i starszych wynosi 5,7 mln, a jak wynika z prognoz Eurostatu, w ciągu kolejnych 12 lat przekroczy 8 mln.

Opłacalność korzystania z odwróconego kredytu hipotecznego zależy od indywidualnych czynników. Bez wątpienia poszerzenie wachlarza dostępnych produktów bankowych jest korzystne dla konsumentów. Konstrukcja zreformowanego systemu emerytalnego sprawia, że z roku na rok wysokość nowo przyznawanych świadczeń w relacji do ostatniego wynagrodzenia systematycznie spada, co sprawia, że coraz większa liczba ludzi starszych będzie poszukiwać możliwości zwiększenia swoich miesięcznych dochodów. Dzięki nowemu prawu powinni oni zyskać dostęp do bezpieczniejszych produktów finansowych. Wcześniej mieli do wyboru jedynie rentę dożywotnią, która pod wieloma względami była bardziej ryzykowna, m.in. ze względu na to, że po zawarciu takiej umowy klient od razu przestawał być właścicielem mieszkania.

Jestem przekonany, że prędzej czy później któryś z banków zdecyduje się postawić na tego rodzaju produkty, szukając przewagi konkurencyjnej na rynku. Ustawodawca niewątpliwie chciał zapewnić konsumentom wysoki poziom ochrony ich interesów – trzeba jednak pamiętać, że przekłada się to również na ograniczenie atrakcyjności odwróconej hipoteki z punktu widzenia instytucji finansowych, które miałyby ją oferować. Konieczne jest znalezienie równowagi pomiędzy potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa klientom a zachowaniem potencjału rynkowego produktu.

Sławek Muturi, Mzuri Investments:

– To, czy odwrócony kredyt hipoteczny przyjmie się w Polsce, zależy od atrakcyjności oferty, od jej warunków finansowych, ale również od jej prostoty. Moim zdaniem odwrócona hipoteka to doskonałe rozwiązanie dla seniorów. Zwłaszcza dla tych, którzy otrzymują niską emeryturę i klepią biedę, ale żyją – często samotnie – w dużych mieszkaniach, które mają wysoką wartość, a jednocześnie poważnie uszczuplają ich budżety domowe poprzez wysokie koszty utrzymania.

Ale czy seniorzy przekonają się do tego rozwiązania? W Polsce ludzie są nieufni i mało elastyczni w akceptowaniu nowych rozwiązań. Poza tym własne mieszkanie wiąże się z bardzo silnymi, często mało racjonalnymi emocjami. Odwrócone kredyty hipoteczne niewiele zmienią na rynku nieruchomości w sferze materialnej. Nie przybędzie od tego ani liczby mieszkań, ani liczby najemców. Natomiast w sferze mentalnej może nastąpić otwarcie się na nowe rozwiązania, może początek odczarowywania idei „własnego" mieszkania.

ABC odwróconego kredytu hipotecznego

? Kto może otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny? Osoba fizyczna (właściciel lub współwłaściciel) posiadająca prawo własności nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do użytkowania wieczystego. Nie obowiązują limity związane z wiekiem kredytobiorcy.

? Kto może udzielać takich kredytów? Banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.