Ile kosztują mikrokawalerki. Czy będą coraz droższe?

Nowelizacja warunków technicznych, jakim odpowiadają budynki i ich usytuowanie, weszła w życie 1 sierpnia. Przepisy zakazują budowy lokali użytkowych – tzw. mikrokawalerek – mniejszych niż 25 mkw.

Miniapartamenty mogą jeszcze powstawać, jeśli inwestor wniosek o pozwolenie na budowę złożył do końca lipca. Oferta lokali inwestycyjnych będzie limitowana, co może mieć wpływ na ceny.

Oferta nie urośnie

W podzielonej na etapy inwestycji Platanowa Park w Regułach pod Warszawą powstanie 380 mikrolokali inwestycyjnych. Najmniejsze mają 17,7 mkw., większe: 35, 52, 70 i 105 mkw. Niespełna 18-metrowy lokal w stanie deweloperskim wyceniono na 224 tys. zł netto (plus 23 proc. VAT, który można odzyskać). Są też pakiety wykończenia pod klucz. W ofercie jest zarządzanie najmem. Pierwsze lokale mają być oddawane w III kwartale 2025 r.

– Według naszych informacji to największa tego rodzaju inwestycja w Warszawie i prawdopodobnie w Polsce – mówi Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon, która buduje Platanową Park. – W największych miastach powstają pojedyncze tego typu inwestycje.

Z danych największych serwisów ogłoszeniowych wynika, że w ofercie w całej Polsce jest ok. 400 lokali usługowych o powierzchni poniżej 25 mkw. – Zdecydowana większość (350) to oferta rynku wtórnego, a tylko ok. 50 oferuje rynek pierwotny – zaznacza Kuba Karliński. – Mikrolokale to nisza na rynku lokali usługowych, których na rynku pierwotnym jest ok. 1,7 tys. 50 mikrolokali to 2,9 proc. ofert z rynku pierwotnego i nieco ponad 3 proc. całego rynku.

Duda Development apartamenty inwestycyjne oferuje w budynku Epika Jeżyce przy ul. Kraszewskiego w Poznaniu. Deweloper zaplanował 172 lokali o metrażach od 22 do 125 mkw. Większość to kawalerki i lokale dwupokojowe.

– Epika Jeżyce to propozycja dla inwestorów indywidualnych i przedsiębiorców – podaje firma. Ceny lokali zaczynają się od 14,7 tys. zł brutto za mkw. Zakończenie budowy deweloper zapowiada na I połowę 2027 r.

Ceny mikroapartamentów wzrosną? – Ceny większości nieruchomości rosną dynamicznie, a ceny mikrolokali wystrzelą. Stają się one dobrem rzadkim, którego więcej nie będzie – podkreśla Kuba Karliński. – Czy taki był zamysł inicjatorów wprowadzonej zmiany w przepisach? – zastanawia się.

Zdaniem Karlińskiego ceny mikrolokali za rok mogą być wyższe o ok. 18–20 proc.

- Nawet w okresie spowolnienia sprzedaży mieszkań obserwujemy duże zainteresowanie mikrolokalami – zapewnia. - Mikroapartamenty i mikrolokale kupują różni klienci. Najczęściej szukają zabezpieczenia kapitału przed inflacją. Często kupują je inwestorzy, którzy chcą zarabiać na wynajmie. A wynajem lokali usługowych jest znacznie bezpieczniejszy niż mieszkań. Przy wynajmie firmom nie obowiązuje ustawa o ochronie lokatorów, która spędza sen z powiek wynajmującym mieszkania.

Magdalena Łozowicka, starszy analityk WGN, ocenia z kolei, że na rynku jest sporo mikrokawalerek. – Są jednak rozsiane po mapie kraju, jeśli więc inwestorowi zależy na konkretnym regionie, musi trzymać rękę na pulsie i stale przeglądać bieżącą ofertę – zaznacza.

W bazie WGN jest m.in. jednopokojowy 23-metrowy lokal z rynku wtórnego w Śródmieściu Gdańska wyceniony na 489 tys. zł (21,2 tys. zł za mkw.). – Z kolei WGN Ustroń pośredniczy w sprzedaży lokalu o powierzchni 21 mkw. – mówi Magdalena Łozowicka. – Ta kawalerka z rynku wtórnego została wystawiona na sprzedaż za 249 tys. zł (ponad 11,8 tys. zł za mkw.). A WGN Sosnowiec ma w ofercie 23-metrową kawalerkę w Katowicach wycenioną na 112 tys. zł (niespełna 4,9 tys. zł za mkw.).

Za gotówkę

– Mieszkania już są drogie, a ten rok przyniesie zapewne kolejne zwyżki cen. Można więc założyć, że podwyżki dotkną także kawalerki – potwierdza Magdalena Łozowicka. – Większy metraż oznacza wyższą cenę. Mikrokawalerki będą cieszyły się większym zainteresowaniem, dopóki są dostępne.

Ekspertka WGN zauważa, że jednopokojowe mieszkania są często kupowane za gotówkę.

– Chętnie wybierają je inwestorzy wynajmujący mieszkania – także na krótko – mówi. – Nawet jeśli cena za metr nie czyni z nich okazji rynkowych, to fakt, że metrów jest mało, daje dobrą cenę końcową – zauważa. I dodaje, że mikrokawalerki sprawdzają się też jako miejsca do prowadzenia jednoosobowych działalności gospodarczych.

Na rynku pierwotnym w Toruniu, jak mówi Leszek A. Hardek, właściciel agencji Intercentrum, tego typu lokali nie było zbyt wiele. – Kilkunastometrowe lokale powstawały głównie z przeróbek w kamienicach – mówi Leszek A. Hardek. - Na rynku wtórnym, w wielkiej płycie, najmniejsze mieszkania mają 22,3 – 24,5 mkw., bo takie wtedy budowano. Jeśli chodzi o inwestycje w mieszkania na wynajem, to większym powodzeniem cieszą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni 26 – 42 mkw.

Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, zauważa, że mikrokawalerki są z reguły droższe niż mieszkania oddawane w stanie deweloperskim, bo są wykańczane pod klucz. – Myślę, że mikrokawalerki będą nadal powstawać, będą tylko trochę większe. Tam, gdzie plan miejscowy nie pozwala budować mieszkań, buduje się lokale użytkowe na cele mieszkalne – mówi.

Jego zdaniem deweloperzy wcale nie robią tego chętnie.

– Mikromieszkania sprzedawałyby się dużo lepiej, bo można się w nich meldować i można je sprzedawać klientom, którzy zamierzają w nich mieszkać. Mikrokawalerki jako lokale użytkowe kupują tylko inwestorzy, co znacznie zawęża grupę odbiorców. Spotkałem też inwestorów, którzy wcale nie są zainteresowani nabywaniem mikrokawalerek w budynkach użytkowych ze względu na problem ewentualnej odsprzedaży tylko kolejnym inwestorom. Dlatego nie przewiduję wielkich zmian na tym rynku. Tam, gdzie nie można budować mieszkań, a bardzo się chce, będą budowane mikrokawalerki, tylko większe – podsumowuje.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że nowe regulacje mogą rzeczywiście znacząco zmniejszyć podaż powstających lokali użytkowych z zakamuflowaną funkcją mieszkalną.

– A to będzie mieć wpływ na ceny. Czy nowe regulacje będą całkowicie „szczelne” i uniemożliwią budowę „mikrokawalerek”, pokaże czas – mówi ekspert. – Pamiętajmy, że regulacje wyznaczające minimalny metraż lokalu użytkowego nie mają zastosowania do budynków zamieszkania zbiorowego. Chodzi m.in. o hotele, motele, pensjonaty. Definicja budynków zamieszkania zbiorowego z rozporządzenia jest otwarta, więc rodzi się pytanie, czy nie będzie prób obchodzenia nowych regulacji. Praktyka pokazuje, że niektórzy inwestorzy są bardzo pomysłowi.

Nieruchomości Turystyka Apartamenty wynajem długoterminowy

Miniapartamenty mogą jeszcze powstawać, jeśli inwestor wniosek o pozwolenie na budowę złożył do końca lipca. Oferta lokali inwestycyjnych będzie limitowana, co może mieć wpływ na ceny.

Pozostało 94% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj

Czy ceny minilokali wystrzelą?

Oferta nie urośnie

Za gotówkę