Koniec marzeń o tanim kredycie

Tak wynika z wyliczeń Jarosława Sadowskiego, głównego analityka firmy Expander Advisors. – Na początku grudnia 2015 r. o 0,35 pkt proc. marże kredytów hipotecznych podwyższył Bank Pekao. Później kolejne instytucje poszły tą drogą. Deutsche Bank podniósł marże aż o 0,65 pkt proc., a mBank i Euro Bank – o 0,4 pkt proc. Dodatkowo od stycznia 2016 r. – o 0,5 pkt proc. – wzrosną one również w Banku BPH. Średnia marża kredytów w z dopłatą pastwa jest najwyższa w historii – wylicza Sadowski. – W najbliższym czasie możemy się spodziewać podobnych zmian. Banki rekompensują sobie w ten sposób koszt tzw. podatku bankowego.

Nowi zapłacą za starych

– Podatek bankowy, wyższe marże, ograniczenia akcji kredytowej to najważniejsze czynniki, które mogą wpływać na rynek „hipotek" w 2016 r. Kredyt mieszkaniowy będzie produktem trudniej dostępnym niż dotychczas i należy oczekiwać spadku akcji kredytowej – prognozuje Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi.

Mówi, że w 2016 r. rynek kredytowy może przejść duże przeobrażenia. Najważniejszą zmianą będzie wprowadzenie podatku bankowego, którym zostaną obłożone wszystkie aktywa banku przekraczające wartość 4 mld zł. – Skutkiem tego będzie podwyższenie cen usług bankowych. Jakiego poziomu marż możemy oczekiwać? Gdyby bank całą kwotę podatku bankowego chciał uwzględnić w odsetkach zapłaconych przez kredytobiorcę, to marża odsetkowa musiaby wzrosnąć o około 0,35–0,40 pkt proc. – oblicza Michał Krajkowski. – Trzeba jednak pamiętać, że podatek banki będą musiały zapłacić także od kredytów udzielonych wiele lat temu z marżami znacznie niższymi, często poniżej 1,00 pkt proc. Zatem istnieje pokusa, aby nowych kredytobiorców w znacznie większym stopniu obciążyć kosztami nowego podatku.

Z wyliczeń Notusa wynika, że w ciągu najbliższych tygodni marże wzrosną jeszcze bardziej niż obserwowane dotąd podwyżki o 0,40–0,65 pkt proc. – Przyszły rok z pewnością nie będzie okresem, kiedy kredyty będą tanie. Można liczyć na spadek wskaźnika WIBOR za sprawą niższych stóp procentowych, ale marże nowych kredytów osiągną poziom co najmniej taki, jaki był w końcu 2008 i pierwszej połowie 2009 r. – uważa analityk Notusa.

Raty w górę

Bartosz Turek, główny analityk Lion's Banku, przypomina, że dotychczas kredytobiorcy rozpieszczani byli coraz niższym oprocentowaniem długu. – Pamiętajmy, że jeszcze pod koniec 2012 r. podstawowa stopa procentowa, która determinuje koszt pieniądza, była na poziomie 4,75 proc. Dla porównania dziś ten sam wskaźnik wynosi 1,5 proc. To dzięki tej zmianie koszt zakupu mieszkania na kredyt wyraźnie spadł w ostatnich latach – zwraca uwagę Bartosz Turek.

Podaje, że gdyby na koniec 2015 r. zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z dziesięciu największych polskich miast, miesięczna rata wyniosłaby 926 zł. W przypadku kawalerek byłoby to 555 zł, a lokali trzypokojowych –1389 zł miesięcznie. Trudno będzie o takie raty nowym klientom banków w 2016 r.

Łukasz Lefanowicz, prezes Gerda Broker, także uważa, że 2016 r. na rynku kredytów hipotecznych nie będzie łatwy ani dla banków, ani dla ich klientów. – Wprowadzenie podatku bankowego od aktywów spowoduje presję na podwyższanie ceny kredytów: albo w formie oprocentowania, albo w formie zwiększania kosztów pozaodsetkowych. Banki już to robią – mówi Łukasz Lefanowicz. – Ta tendencja może w znacznym stopniu zniwelować korzystny dla klientów efekt niskich stóp procentowych, nawet w przypadku dalszego ich obniżenia. Ponadto w wyniku obciążenia banków różnego rodzaju kosztami, wynikającymi z regulacji nie tylko podatkowych, będą one miały mniejsze możliwości udzielania kredytów. Choć nie należy się spodziewać, że którykolwiek z banków zrezygnuje z udzielania kredytów hipotecznych, to z pewnością ich dynamika osłabnie, a kryteria udzielania kredytów zostaną zaostrzone, szczególnie w zakresie zdolności kredytowej.

Zdaniem Lefanowicza popyt na kredyty może się obniżyć w wyniku zwiększenia minimalnego wkładu własnego do 15 proc. – Komisja Nadzoru Finansowego stworzyła, co prawda, furtkę łagodzącą ten wymóg, ale skorzystanie z niej przez klientów także nie będzie łatwe lub będzie się wiązać z dodatkowymi kosztami – na przykład ubezpieczenia – uważa prezes Gerda Broker. – Dobrym rozwiązaniem w tym przypadku może być skorzystanie z „Mieszkanie dla młodych", w ramach którego można pokryć zwiększony wkład własny. Jednak w związku z bardzo dużym w ostatnim czasie zainteresowaniem „MdM", istnieje obawa, że w przyszłym roku limit przeznaczonych na jego realizację środków zostanie wyczerpany. Gdyby tak się stało, byłby to czynnik hamujący w znacznym stopniu popyt na kredyty hipoteczne.

Natomiast czynnikiem zachęcającym klientów do zadłużania się mogą być niższe ceny mieszkań w 2016 r. – Deweloperzy budują ich bardzo dużo, co może w niedługim czasie spowodować nasycenie rynku i spadek cen – prognozuje Łukasz Lefanowicz.

Jacek Kasperczyk, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl, uważa, że 2016 r. będzie nerwowy na rynku kredytów hipotecznych. – Za wyciągnięciem takiego wniosku przemawia widmo nałożenia na banki od lutego 2016 r. podatku od zgromadzonych aktywów. To wpłynie na cenę produktów hipotecznych. Jeszcze przed końcem 2015 r. część instytucji zdecydowała się podnieść marże. Tylko w ostatnim miesiącu zrobiły to: mBank, Eurobank, Bank Pekao SA, Citi Handlowy, Deutsche Bank oraz Raiffeisen Polbank. Nie będzie żadnym zaskoczeniem, jeśli do wymienionych banków dołączą kolejne – mówi Jacek Kasperczyk.

Analityk wylicza, że w związku ze wzrostem wkładu własnego z 10 do 15 proc. osoba zainteresowana pożyczeniem 300 tys. zł na mieszkanie będzie musiała wyłożyć w 2016 r. aż 45 tys. zł oszczędności, podczas gdy w 2015 r. było to 30 tys. zł.

– Niektóre banki nadal będą udzielać kredytów mieszkaniowych, wymagając tylko 10 proc. wkładu własnego, a na brakujące 5 proc. będą wystawiać ubezpieczenia. Za wprowadzeniem takiego rozwiązania już dziś opowiedziały się PKO BP, mBank oraz Deutsche Bank – mówi Jacek Kasperczyk. – Jednak nie wszystkie instytucje chcą iść tą drogą. Kategoryczny wymóg wnoszenia 15-proc. wkładu własnego zapowiedział m.in. Bank Millennium, BGŻ BNP Paribas oraz Eurobank.

Opinia

Ilona Kostrzewska, analityk rynku nieruchomości, Centrum AMRON

Na sytuację na rynku nieruchomości w 2016 roku wpływ będzie miało wiele czynników. Tak jak w latach poprzednich, popyt zależeć będzie od poziomu stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ich wysokość warunkować będzie nie tylko koszt kredytu hipotecznego, ale również gotowość Polaków do oszczędzania na lokatach bankowych.

Mniejsze znaczenie dla popytu na kredyt będzie miała kolejna podwyżka – do 15 proc. – minimalnego wkładu własnego. Wynikające z zapisów rekomendacji S podwyżki w latach poprzednich nie wywołały znaczących skutków na rynku kredytów hipotecznych, a dodatkowo pamiętać trzeba, że obecna podwyżka nie jest podwyżka bezwzględną.

Negatywny wpływ na popyt na kredyt hipoteczny będzie natomiast mieć planowane wprowadzenie od przyszłego roku podatku od aktywów bankowych. Przy obecnym poziomie dochodowości kredytów hipotecznych należy się bowiem spodziewać znacznego wzrostu marży. Sytuację może nieco złagodzić rosnąca popularność programu „Mieszkanie dla młodych", zwłaszcza po dopuszczeniu do dopłat lokali z rynku wtórnego. Należy jednak pamiętać, że środki przeznaczone na dopłaty są ograniczone i może się okazać, że w drugiej połowie przyszłego roku zabraknie ich na wypłaty dopłat dla beneficjentów.

Warto też przypomnieć, że w 2015 roku po raz pierwszy kończą się dopłaty państwowe do kredytu dla beneficjentów programu „Rodzina na swoim" wynoszące 50 proc. odsetek. Co prawda w 2007 r. udzielono zaledwie 4 tys. kredytów w ramach „RnS", lecz popularność dotacji państwowych z każdym rokiem rosła, a w rekordowym 2011 roku otrzymało je ponad 51,3 tys. rodzin. Można więc przypuszczać, że nie pozostanie to bez wpływu na jakość portfela kredytowego w najbliższych latach.