Zysk z najmu lepszy niż na lokacie, ale przy wyższym ryzyku

– Przyczyny coraz większej popularności rynku najmu leżą głównie w postępujących tendencjach społecznych, takich jak zwiększona mobilność pracowników, niechęć do wieloletnich kredytów czy wzrost liczby rozwodów – komentuje Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri CFI 2, spółki, której działalność opiera się na modelu inwestowania grupowego w nieruchomości.

Jego zdaniem powodów tego trendu należy się też doszukiwać w zmianach prawnych, m.in. kolejnej modyfikacji Rekomendacji S, zgodnie z którą klienci kupujący mieszkanie na kredyt w 2016 r. powinni dysponować minimum 15-proc. wkładem własnym. Dostępność kredytów hipotecznych może też maleć z racji podatku bankowego, który przełoży się na podwyższenie marży kredytów. Czynniki te będą też prowadzić do znaczącego wzrostu rynku zakupu mieszkań z przeznaczeniem na wynajem.

– W ciągu ostatnich pięciu lat rynek najmu podwoił się i będzie dalej rosnąć. Szacujemy, że w 2016 r. w nowo wynajętych mieszkaniach zamieszka około 250 tys. najemców – mówi prezes Kaźmierczak. Mzuri podaje, że dzisiaj w dużych miastach już około 15–20 proc. mieszkań jest kupowanych przez inwestorów z przeznaczeniem na wynajem, a w 2016 r. odsetek ten wzrośnie do około 20–25 proc. – Zjawisko to będzie napędzane m.in. odpływem kapitału z giełdy, lokat i funduszy inwestycyjnych. Należy jednak pamiętać, że ceny najmu oraz czynsze pozostaną dość stabilne, co będzie wynikać z równoważenia się sił popytu i podaży – uważa Kaźmierczak.

Zarobisz więcej niż w banku...

Ile można było zarobić na wynajmie mieszkania w 2015 r.? Na pewno więcej niż na lokacie czy obligacjach. Jak wynika z najnowszego badania firm Home Broker i Domiporta.pl, najwięcej można było zyskać w Gdańsku.

– Ponad 5,5 proc. netto w skali roku wynosi oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Gdańsku. To o prawie cały punkt procentowy więcej niż średnia dla pozostałych dużych miast, jakie badaliśmy – mówi Marcin Krasoń, analityk Home Brokera.

Przypomina, że od wiosny 2010 r. Home Broker i Domiporta.pl badają rentowność najmu na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. W ostatnim czasie analitycy firm zaobserwowali wzrost opłacalności takiej operacji. – Pół roku temu przeciętna rentowność dla siedmiu badanych miast wynosiła 4,21 proc. netto w skali roku. Dziś jest to 4,78 proc. – podaje Krasoń.

Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz stawek najmu z serwisu Domiporta.pl. Obliczenia uwzględniają fakt, że nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte (w ciągu roku nieruchomość stoi pusta przez 1,5 miesiąca), a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.

– Od dłuższego czasu najatrakcyjniej wygląda inwestycyjny zakup nieruchomości w Gdańsku. Ostatni raz inaczej było we wrześniu 2014 r., kiedy to wyższą rentowność oferował Wrocław. Według najnowszych danych, kupując w Gdańsku mieszkanie na wynajem, można liczyć na zysk na poziomie 5,64 proc. w skali roku w ujęciu netto – wylicza Marcin Krasoń.

Przeciętna cena zakupu metra kwadratowego lokalu wynosi w Gdańsku 5162 zł, natomiast mediana pomniejszonych o 5 proc. stawek najmu to 36,54 zł miesięcznie za mkw. lokum. Według tych danych 5,64 proc. netto rocznie oznacza, że inwestycja w mieszkanie na wynajem zwróci się po 17 latach i dziewięciu miesiącach.

Średnio o siedem lat dłużej na zwrot przyjdzie czekać osobom, które kupią nieruchomość na wynajem w Poznaniu. Tam oczekiwana rentowność netto to 4,03 proc. rocznie (w Gdyni 4,08 proc.). Najnowsza średnia dla wszystkich analizowanych miast to 4,78 proc., co oznacza zwrot z inwestycji po niespełna 21 latach.

– Według statystyk najwięcej zarobić można na najmie w Gdańsku, ale to Warszawa jest największym rynkiem w Polsce. Oczekiwana rentowność najmu w stolicy wynosi 5,27 proc., a zaletami stolicy są m.in. płynność i zróżnicowanie oferty. Oczywiście mieszkania w Warszawie są najdroższe, ale i stawki najmu są tu najwyższe – dodaje analityk Home Brokera.

...ale gwarancji zysku nie masz

Maciej Górka z Domiporta.pl podkreśla, że nawet miasta z najniższą oczekiwaną rentownością najmu oferują szanse na zysk znacznie większy niż z bankowych depozytów.

– Bo 4 proc. netto rocznie to niemal dwa razy więcej niż stawki, jakie można otrzymać na lokacie. Warto tu jednak pamiętać, że w przypadku lokaty z góry wiadomo, kiedy i ile zarobimy. Ma ona datę zapadalności i określone oprocentowanie. Kupując mieszkanie na wynajem, trzeba się liczyć m.in. z możliwymi problemami ze znalezieniem najemców i wydatkami związanymi na przykład z remontami mieszkania – przypomina Maciej Górka.

Dodaje, że średnie stawki to obraz rynku, który oznacza, że są osoby, które zarobią mniej, i są takie, których zyski będą wyższe.

Zwolennicy teorii, że rynek najmu mieszkań będzie się w Polsce rozwijał, powołują się m.in. na dane Eurostatu mówiące, że w Polsce w wynajętym na rynkowych warunkach lokalu mieszka mniej niż 5 proc. populacji, a np. w Niemczech wskaźnik ten przekracza 40 proc. To pokazuje potencjał rynku najmu, choć patrząc na te statystyki, należy pamiętać, że uwzględniają one tylko oficjalnie wynajmowane nieruchomości, tymczasem w Polsce nadal nie brakuje osób, które robią to bez zgłaszania do urzędu skarbowego.

– Nie zmienia to jednak faktu, że oczekujemy dalszego wzrostu popularności najmu. Jednym z czynników jest rosnący wymagany przez banki minimalny wkład własny, który w 2017 r. wynosić będzie 20 proc. Pod uwagę należy też brać możliwy wzrost stóp procentowych w przyszłości. Wiele banków już w grudniu podniosło marżę kredytu hipotecznego, a część z nich zapowiedziała też wstrzymanie akcji kredytowej – dodaje ekspert Domiporta.pl.

Maciej Górka opowiada, że analizując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl, widać coraz większe zainteresowanie lokalami na wynajem. Ich średni udział w największych sześciu miastach w ostatnich pięciu latach wzrósł z 4 do 9 proc. wszystkich zapytań o lokale mieszkalne, a w przypadku Warszawy – ponad 12 proc. użytkowników serwisu przeszukuje kategorię „do wynajęcia".