Choć się przekształcili, płacą za użytkowanie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi doszedł do wniosku, że władze miasta miały prawo podnieść małżeństwu roczną opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu pod drogą. Okazało się bowiem, że fragment uliczki, który biegnie przez niezabudowaną działkę, nie został objęty przekształceniem.

Małżeństwo nie wiedziało o tym. Byli bardzo zaskoczeni, kiedy otrzymali pismo z podwyżką rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, przez który przebiegała droga. Postanowili zakwestionować podwyżkę w Samorządowym Kolegium Odwoławczym w Łodzi.

Tłumaczyli, że doszło z mocy prawa do przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu pod blokami i infrastrukturą towarzyszącą, do której zalicza się drogi. Mówi o tym ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej jako: ustawa przekształceniowa). Ponadto 25 lutego 2019 r. weszła w życie nowela do tych przepisów unieważniająca wszystkie podwyżki rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego dokonane po wejściu w życie ustawy przekształceniowej, czyli po 5 października 2018 r.

SKO umorzyło postępowanie w sprawie aktualizacji, gdyż właściciel gruntu nie przedstawił dowodów na to, że wszystkie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty zostały doręczone w okresie do 31 grudnia 2018 r.

Wówczas władze miasta odwołały się do WSA, a ten uznał podwyżkę za zasadną. Powołał się na art. 1 ust. 2 punkt 1, 2 i 3 ustawy przekształceniowej. Pozwala on na przekształcenie prawa użytkowania gruntu umożliwiającego prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Oznacza to, że wymienione w tym przepisie obiekty i urządzenia budowlane muszą znajdować się na tym samym gruncie, co budynki mieszkalne. W przeciwym razie nie dojdzie do przekształcenia.

Zdaniem WSA potwierdza to również ust. 5 cytowanego artykułu, który wprost stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane z dniem przekształcenia stają się częścią składową gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne. Skoro więc działka, przez którą przebiega droga, nie jest zabudowana, to do przekształcenia nie doszło.

W opinii WSA droga musi znajdować się na tej samej nieruchomości, co budynek mieszkalny, a co za tym idzie – musi dzielić jej los prawny. Natomiast gdy droga biegnie przez inną nieruchomość, o odrębnym stanie prawnym, nie podlega ona przekształceniu. Z tych powodów SKO dokonało niewłaściwej wykładni przepisów. I zdaniem sądu raz jeszcze ma zająć się podwyżką rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu pod drogą.

To kolejne orzeczenie, które pokazuje, że ustawa przekształceniowa prowadzi do absurdów. Efekt bowiem jest taki, że właściciel mieszkania uwłaszczył się na fragmencie drogi, która przebiega przez działkę, na której stoi jego blok, a gdy ta sama droga przebiega następnie przez pustą działkę, to już do przekształcenia nie doszło.

Oznacza to, że za fragment, na którym się uwłaszczył, zapłaci opłatę przekształceniową (często z bonifikatą), a za fragment biegnący przez pustą działkę będzie dalej płacił roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. W obu wypadkach jest to przecież ta sama droga.

O tym problemie wie Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, autor ustawy przekształceniowej. Do tej pory już trzykrotnie zmieniało ustawę w celu wyeliminowania luk w przepisach, ale o tej zapomniało.

Resort zapowiada kolejne zmiany, ale na razie żadnego projektu jeszcze nie ma. Nie wiadomo węc, kiedy można się ich spodziewać.