Gdzie szukać wielkich okazji

Deweloperzy zasypują rynek kolejnymi inwestycjami. Oferta nowych mieszkań jest ogromna i różnorodna. Do kupienia są i tanie lokale z dopłatą, i nieruchomości z wyższej półki. Konkurujący ze sobą deweloperzy powstrzymują się od podwyżek cen. Nie rezygnują też z promocji. Jak radzi sobie rynek wtórny?

Szybka przeprowadzka

Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrouse, zapewnia, że różnorodnością kusi też rynek wtórny. – Nie każdego zachęca dopłata do kredytu. Nie każdy też chce mieszkać na zamkniętym osiedlu poza centrum – podkreśla. – Są pasjonaci kamienic, są klienci zainteresowani tańszym budownictwem z wielkiej płyty, są wreszcie osoby, które nie chcą czekać na wybudowanie mieszkania. Szukają lokalu, do którego można się od razu wprowadzić. Rynek deweloperski kwitnie, ale i rynek wtórny zachęca do poszukiwań – przekonuje Jańczuk. Jego zdaniem rynek wtórny może też wygrać ceną. – W porównaniu z mieszkaniami oferowanymi na rynku pierwotnym lokale z drugiej ręki, zwłaszcza te wybudowane w ostatnich kilkunastu latach, mogą się wydawać droższe – zwraca uwagę ekspert Metrohouse. – To jednak tylko pozory. Nowe mieszkanie często trzeba wykończyć.

Atutem budynków na rynku wtórnym są też dobre adresy. – Kupując u deweloperów, zdajemy się na prowadzone właśnie inwestycje. Na rynku wtórnym znajdziemy mieszkania właściwie w każdej lokalizacji – podkreśla Jańczuk. Nie ukrywa jednak, że osiedla deweloperskie wygrywają m.in. nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi.

Na dobrą lokalizację używanych mieszkań zwraca też uwagę Michał Niewiński, pośrednik z warszawskiej agencji Mieszkanie24.com. – W niektórych dzielnicach nie ma już działek w atrakcyjnych miejscach. Przykładem może być Ursynów, gdzie na linii metra buduje się dziś bardzo mało – wskazuje. I dodaje, że nowych mieszkań szukają ci klienci, którzy chcą je sami wykończyć. – Rynek pierwotny daje większe możliwości aranżacyjne. Na nowym osiedlu łatwiej też dokupić miejsce postojowe albo piwnicę.

Rynek wtórny ma się dobrze także we Wrocławiu. Karolina Jaworska z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN) podkreśla, że głównym kryterium wyboru nieruchomości jest cena. Ważna jest też lokalizacja. – Metr mieszkania z drugiej ręki nadal jest tańszy, nawet o 20 proc., niż lokali na rynku pierwotnym – szacuje. – Rynek wtórny cieszy się dużym powodzeniem mimo dużego wysypu nowych mieszkań oraz oferowanych przez deweloperów zachęt – zauważa.

Z kolei Maciej Zięba, ekspert agencji NowodworskiEstates, ocenia, że większym wzięciem cieszy się dziś jednak rynek pierwotny. Nabywcy chcą się urządzać po swojemu. – Chcą też mieszkać w budynkach oferujących takie udogodnienia, jak podziemny parking czy ochrona – mówi Zięba. – Ceny na rynku pierwotnym, zwłaszcza w największych polskich miastach, są podobne jak na wtórnym.

A Karol Korczok, ekspert z tej samej agencji, dodaje, że większość atrakcyjnie wycenianych nowych inwestycji powstaje nieco dalej od centrum, co nie każdemu klientowi odpowiada. – Dokonując wyboru pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym, musimy pamiętać, że cena nieruchomości to nie wszystko – zastrzega Krzysztof Janczewski z NowodworskiEstates.

– Trzeba się liczyć choćby z kosztami wykończenia nowego mieszkania. A na okazje raczej trudno liczyć – mówi. Na rynku wtórnym, jak dodaje Janczewski, trafiają się superprzeceny, kiedy właściciel z przyczyn losowych musi nieruchomość szybko sprzedać. – W lokalach z drugiej ręki często zostaje też spora część wyposażenia, co na początku odciąża budżet kolejnych lokatorów – zauważa.

O ogromnym wręcz popycie na używane mieszkania mówi Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości. – Poszukiwane są zarówno kompaktowe lokale wymagające remontu, jak i nowoczesne apartamenty – opowiada. Jego zdaniem przewagą rynku wtórnego są szybkie terminy przeprowadzki. – Najatrakcyjniejsze nowe lokale sprzedają się błyskawicznie, ale na ich odbiór trzeba czekać nawet półtora roku – mówi pośrednik. – Zdarza się, że klienci kupują mieszkanie od dewelopera tylko po to, by sprzedać je niezwłocznie po zawarciu umowy nawet z 10-proc. zyskiem.

Ale, jak mówi Grabowski, wielu inwestorów wybierze rynek wtórny, który oferuje gotowe mieszkania z meblami i wyposażeniem. – W dzielnicach nadmorskich jest duża dysproporcja pomiędzy cenami na rynku wtórnym a pierwotnym. W starszych blokach mieszkania kupimy już od niespełna 5 tys. zł za mkw. W nowych inwestycjach ceny dochodzą do kilkunastu tysięcy za metr – podaje ekspert BIG Nieruchomości. – Odwrotnie jest na obrzeżach miast, gdzie trudniej sprzedać mieszkanie używane, jeśli sąsiaduje z nowymi osiedlami z segmentu popularnego.

W takich miejscach deweloperzy kuszą niskimi cenami. Jak mówi Paweł Grabowski, na rynku wtórnym niełatwo osiągnąć cenę, która pozwoliłaby odzyskać pieniądze zainwestowane w zakup i wykończenie lokalu.

Tu taniej, tam drożej

Z analiz Metrohouse wynika, że w ostatnich latach rynek wtórny był dość stabilny. – Ceny kupowanych lokali nie zmieniały się znacząco, może z wyjątkiem Gdańska, gdzie mieszkania ostatnio zdrożały – mówi Marcin Jańczuk. – W tym roku też nie powinno dojść do dużych zmian, co nie wyklucza potrzeby obniżenia cen wywoławczych, zwłaszcza tam, gdzie deweloperzy uruchamiają kolejne inwestycje.

Także Michał Niewiński ocenia, że rynek wtórny musi się zmieniać. – Cena lokalu musi uwzględniać standard wykończenia, lokalizację i otoczenie bloku. Jeśli mieszkanie jest odpowiednio wycenione, często wygrywa z rynkiem pierwotnym, bo klient ma gotową nieruchomość – potwierdza.

Jego zdaniem nieznacznie drożeją jedynie nieliczne, najlepsze nieruchomości.

Karolina Jaworska z WGN ocenia, że rynek mieszkań używanych znacznie się ożywił po objęciu dopłatami w ramach programu „MdM".

– Zainteresowanie jest tak duże, że wykorzystano już znaczną część środków przewidzianych na dofinansowanie w tym roku – mówi. – Doprowadziło to do minimalnego wzrostu cen – od 2 do 4 proc. – szacuje.

W Krakowie, jak mówią eksperci agencji NowodworskiEstates, ceny mieszkań z drugiej ręki są porównywalne z cenami dyktowanymi przez deweloperów.