Na rynku najmów krótkoterminowych bardzo dobry był już 2022 r. Jak mówi Tomasz Burcon, ekspert „Mieszkanicznika” i prezes Apartments Possession, spółki zarządzającej nieruchomościami, w wakacje w Trójmieście padały rekordy, sprawiając, że ubiegły rok był najlepszy od Euro 2012. – Był rekordowy pod względem i obłożenia, i stawek. Szczególnie dobre okazały się długie weekendy: czerwcowy i sierpniowy, kiedy to ceny za noc były czterokrotnie wyższe niż w pozostałe weekendy w tych miesiącach – mówi Burcon. Powodem była m.in. kurcząca się oferta. Część mieszkań zazwyczaj oferowanych na doby wynajęto na dłużej imigrantom.

Majowa gorączka

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, podaje, powołując się na dane AirDNA, że przeciętne obłożenie wynajmowanych krótkoterminowo mieszkań w największych miastach to w tym roku ponad 60 proc. – To całkiem dobry wynik. Pozytywnie o koniunkturze na tym rynku świadczy też oferta lokali – mówi. – W siedmiu miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) na początku 2020 r. na wynajem krótkoterminowy było przeznaczonych 26,6 tys. lokali. Dziś jest to wciąż o ponad 5 proc. mniej, ale w ostatnich kwartałach oferta ta niemal zupełnie odbudowała się po covidowych problemach.

A te były ogromne. Dr Ewa Kiczmachowska, badaczka z Akademii Leona Koźmińskiego, która specjalizuje się w badaniu zarządzaniem przychodami przedsiębiorstw działających w takim modelu biznesowym, przeanalizowała ponad 20 tys. obiektów oferowanych na platformie Airbnb między marcem 2019 a lutym 2021 r. Dane pochodziły z Warszawy i Krakowa. Ekspertka policzyła, że covid zmniejszył liczbę krótkoterminowych ogłoszeń noclegowych w tych dwóch miastach o 20 proc. Warszawa i Kraków straciły niemal 300 mln zł obrotów. – Gospodarze zaczęli świadczyć nowe usługi. Wynajem obiektów jako miejsc pracy zdalnej, na potrzeby kwarantanny czy izolacji personelu medycznego. To był sposób na ograniczenie strat – zauważa dr Kiczmachowska. Dodaje, że najmniej ucierpieli gospodarze, którzy prowadzili więcej niż jeden obiekt lub oferowali przestrzenie gwarantujące zachowanie bezpiecznej odległości od innych turystów. – To mieszkania z osobnym wejściem czy wolno stojące domy. Ważne było też ograniczenie kontaktu z gospodarzem. Właśnie tacy przedsiębiorcy okazali się odporniejsi na kryzys, notowali mniejsze spadki obrotów, a ich oferty przetrwały pandemiczne tsunami – podkreśla.

Dziś, jak ocenia Tomasz Burcon, po pandemii w najmach nie ma śladu. – Dużo nas ten czas nauczył. Wiemy, jak prowadzić biznes, by był bezpieczny, wiemy, co robić, gdy przepisy są wprowadzane niezgodnie z prawem – mówi.

Właściciele mieszkań „na doby” liczą teraz na żniwa w długi majowy weekend. – Ceny będą na pewno znacznie wyższe – mówi Tomasz Burcon. – Oczywiście dużo zależy od pogody. Jeśli będzie piękna, to zmaksymalizujemy przychód, jeśli deszczowa, niekoniecznie.

Strategie inwestora

Kluczowa jest strategia. Jak mówi ekspert „Mieszkanicznika”, ci, którzy już lokal wynajęli, nie wynajęli go „za maksimum tego, co mogli uzyskać”. – Maksymalną cenę za wynajem dla dwóch osób uzyskamy w dniu rozpoczęcia długiego weekendu, chyba że mamy obiekt na wiele osób. Wtedy strategia jest inna – wyjaśnia Tomasz Burcon. – Im większe ryzyko, tym większy zysk. Ale jeśli przestrzelimy cenę, możemy zostać z pustym obiektem.

Np. w Gdańsku za weekend majowy, licząc od piątku do poniedziałku 1 maja, dziś zapłacimy od 330 do 400 zł za dobę. Za weekend czerwcowy w dwuosobowym apartamencie: od 200 zł, a w samym centrum miasta: od 230 zł. Tuż przed długim weekendem cena za noc może być nawet dwa razy wyższa.

– Majówka zapowiada się obiecująco – ocenia Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl. – Rezerwacji jest więcej niż w ub.r. Wystarczą trzy dni urlopu, by mieć aż dziewięć dni odpoczynku. Jest stała grupa gości, która lubi w tym okresie pochodzić po górach czy cieszyć się spokojem na polskiej plaży. Bardzo często są to wypady małżeństw bez dzieci. Młodzież zwykle wybiera modny city break, czyli kilkudniowy wypad do dużego miasta. Bardzo popularne są Kraków, Warszawa i Gdańsk.

Prezes Renters.pl szacuje, że ceny noclegów w apartamentach będą prawdopodobnie wyższe niż w czasie majówki w ub.r. o 10–15 proc.

Czy inwestycja w mieszkanie na krótkoterminowy wynajem jest opłacalna? – To zależy. Różni inwestorzy mają różne podejście – zaznacza Tomasz Burcon. – Mieszkania na wynajem można kupować w wielu miejscach. Jeśli myślimy o wynajmie krótkoterminowym jako tym „znaczącym”, to w grę wchodzą miejscowości, gdzie przyjeżdża najwięcej turystów i podróżujących.

Np. w Gdańsku, gdzie działa Apartments Possession, najwyższą stopę zwrotu notują mieszkania w wynajmie krótkoterminowym bądź mieszanym. – 40-metrowy lokal wynajmowany na doby generuje przychód o ok. 20 proc. większy niż wynajmowany długoterminowo – szacuje Burcon. – Mieszkania podzielone na pokoje lub na mikrokawalerki maksymalną stopę zwrotu uzyskują najczęściej przy wynajmie w trybie hybrydowym, czyli w sezonie (lub nawet dłużej) na krótki termin, poza sezonem – na długo.