Wysokie ceny przy biurowych zagłębiach

Odległość od miejsca pracy i wygodny transport to kluczowe kryteria wyboru mieszkania – podkreśla Barbara Bugaj, analityk firmy urban.one, która analizuje ceny transakcyjne nieruchomości w całym kraju. Raport o osiedlach w korporacyjnych ośrodkach „Rzeczpospolita" publikuje jako pierwsza.

– Biurowe zagłębia, w których pracują dziesiątki tysięcy ludzi, często nie są w stanie pomieścić ich samochodów, a komunikacja miejska zawsze jest zatłoczona – zwraca uwagę Barbara Bugaj. – Wielu młodych, często samotnych pracowników korporacji decyduje się więc na wynajem lub zakup mieszkania na osiedlu, z którego do firmy można dojść na piechotę.

Drogie dzielnice

Analitycy urban.one sprawdzili, jak sąsiedztwo biur wpływa na ceny mieszkań. Pod uwagę wzięli lokale o powierzchni mniejszej niż 40 mkw. położone nie dalej niż dwa kilometry od głównych biurowych ośrodków. Takie mieszkania w największej biznesowej dzielnicy w Polsce, czyli na warszawskim Służewcu złośliwie nazywanym Mordorem, kosztują średnio 8,8 tys. zł za mkw. To o 16,6 proc. więcej niż średnia dla całego miasta (ponad 7,5 tys. zł).

– Mordor ma już ponad 900 tys. mkw. powierzchni biurowej. To więcej niż w niektórych dużych polskich miastach – zwraca uwagę Barbara Bugaj. – Służewiec jest pierwowzorem polskich zagłębi biurowych i modelowym przykładem ich problemów. Ok. 100 tys. pracowników, dziesiątki biurowców, korki, zaparkowane gdzie się da samochody i wiecznie zapchane autobusy i tramwaje. Tych problemów pozwoliłoby uniknąć niedaleko położone mieszkanie – zauważa. Nic dziwnego, że deweloperzy na potęgę budują w okolicy nowe bloki.

Drogo jest także na osiedlach w rejonie ronda Daszyńskiego na warszawskiej Woli, która staje się nowym biznesowym centrum stolicy. Małe mieszkania są tu wyceniane średnio na niemal 9,5 tys. zł za mkw. To o 25 proc. więcej niż wynosi warszawska średnia. – Łącznie przy rondzie Daszyńskiego ma powstać nawet 2,5 mln mkw. biur – podaje Barbara Bugaj. – Porównując to ze statystykami Służewca, oznaczałoby to ponad 200 tys. miejsc pracy – szacuje. I podkreśla, że popyt na niewielkie mieszkania w tej okolicy jest ogromny. Tak wielkich zagłębi biurowych w innych miastach nie ma, co nie znaczy, że nie powstają tam duże komercyjne kompleksy. – Zgrupowania budynków biurowych mamy choćby w Gdańsku – mówi Barbara Bugaj. – W pobliżu kampusu Uniwersytetu Gdańskiego znajdują się kompleks biznesowy Alchemia, Olivia Business Centre i Arkońska Business Park, łącznie prawie 200 tys. mkw. powierzchni biurowej – mówi przedstawicielka urban.one. – Tak duża podaż biur w jednym miejscu nie mogła pozostać bez wpływu na ceny mieszkań w okolicy – podkreśla. Za mkw. lokalu w promieniu 2 km trzeba zapłacić średnio niemal 7,3 tys. zł. To prawie 20 proc. więcej niż gdańska średnia (6,1 tys. zł za mkw. mieszkania).

W pozostałych dużych miastach powierzchnie biurowe są rozsiane. – W Krakowie centra biurowe są zlokalizowane na obrzeżach miasta. Kraków Business Park znajduje się zaś w Zabierzowie, już poza granicą mi miasta. Dużo biurowców w jednym punkcie można jednak znaleźć niedaleko osiedla Europejskiego – mówi Barbara Bugaj. – Swoje siedziby mają tam Shell, Ericsson, Motorola. Duża odległość od centrum i stosunkowo niewielka powierzchnia biurowa sprawiają, że ceny mieszkań nie są sporo wyższe. Wynoszą ok. 6,4 tys. zł za mkw., podczas gdy krakowska średnia to prawie 6,2 tys. zł.

W Poznaniu analitycy urban.one sprawdzili ceny w rejonie ośrodka biurowego w pobliżu skrzyżowania ul. Bułgarskiej i Marcelińskiej. Mkw. lokalu w tej okolicy kosztuje ponad 5,9 tys. zł, prawie 10 proc. więcej niż średnia dla całego miasta.

We Wrocławiu w okolicach parku technologicznego biura mają m.in. IBM i Schneider Electric. Ich wpływu na ceny mieszkań jednak nie widać. Przeciętna cena mkw. małych lokali w tej okolicy to ponad 5,8 tys. zł, przy średniej dla miasta niemal 5,7 tys. zł.

Kąsek dla inwestora

– Mieszkania w okolicach kompleksów biurowych zawsze będą się cieszyć dużą popularnością – komentuje Karolina Jaworska, ekspert Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). – Taką lokalizacją są zainteresowani zwłaszcza inwestorzy kupujący lokale na wynajem. Za nieruchomość z takim adresem zwykle trzeba zapłacić nieco więcej, ale i stawka najmu będzie większa – zauważa. Kamil Wrotniak, doradca ds. nieruchomości z  Łodzi, potwierdza, że klientów do danej inwestycji przyciąga m.in. bliskość miejsca pracy.

– Mieszkania niedaleko biurowców są łakomym kąskiem nie tylko dla pracowników, ale również dla inwestorów – przyznaje ekspert. I podkreśla, że także w Łodzi deweloperzy coraz chętniej inwestują w sąsiedztwie biurowców.

– Tylko w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy zapowiedziano lub rozpoczęto budowę setek nowych mieszkań, głównie w okolicy Nowego Centrum Łodzi, gdzie swoją siedzibę otworzył właśnie mBank – mówi Kamil Wrotniak.