Hamulec lekko naciśnięty, gaz wciąż do dechy

Wyniki sprzedaży mieszkań przez deweloperów z rynku kapitałowego w III kwartale br. świadczą o tym, że popyt pozostaje wysoki i spółki mogłyby notować jeszcze lepsze rezultaty, gdyby nie problemy z uzupełnianiem oferty – na co wpływ mają głównie wydłużone procedury administracyjne w największych aglomeracjach. Nie wydaje się, by pierwsza od niemal dekady podwyżka stóp procentowych – z 0,1 do 0,5 proc. – miała wpłynąć negatywnie na popyt.

– Pierwsza podwyżka to drobiazg, choć oczywiście niektórzy kredytobiorcy poczują te 5 proc. wzrostu raty – ocenia Marcin Krasoń, ekspert portalu Obido.pl. – Może ona jednak mieć wymiar symboliczny, być swoistym ostrzeżeniem mówiącym: „Ten stan nie będzie trwał wiecznie!" – i część osób liczących na nieskończony wzrost na rynku mieszkaniowym może już zmienić podejście. Ale dopiero kolejne podwyżki, ugruntowujące zmianę podejścia RPP, mogą bardziej znacząco wpłynąć na rynek – dodaje. Zwraca uwagę, że według wielu ekonomistów październikowa podwyżka nie będzie jedyna, niektórzy spodziewają się, że w ciągu półtora roku stopy wzrosną do 2 czy nawet 2,5 proc. – i na takie wartości rynek mieszkaniowy raczej nie pozostanie już obojętny.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, mówi, że w warunkach bardzo dużego popytu i przy ograniczonej podaży decyzja RPP może mieć stabilizujący wpływ na rynek, ograniczając zakupy dokonywane z chęci wykorzystania rekordowo niskich stóp lub z obawy przed wymknięciem się inflacji spod kontroli. Jednocześnie zostają utrzymane inne fundamenty popytu, czyli rosnące wynagrodzenia, relatywnie niskie bezrobocie i brak bezpiecznej alternatywy lokowania oszczędności.

– Dla przyszłej sytuacji na rynku znaczenie będzie miało raczej tempo i skala ewentualnych zmian oraz oczekiwania rynku co do utrzymania się trendu wzrostowego niż docelowy poziom stóp procentowych. Obecnie stopa referencyjna nie wróciła nawet do poziomu sprzed pandemii, a od marca 2015 r. wynosiła 1,5 proc. i wysokość ta nie przeszkadzała w zakupach lokali na dużą skalę. Istotna będzie również reakcja stopy inflacji na wprowadzoną zmianę i listopadowa projekcja inflacji przedstawiona przez NBP – mówi Mikulska.

Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz rynku nieruchomości w PKO BP, zaznacza, że wielu inwestorów mogło oczekiwać, że stopy „nigdy" nie wzrosną, szczególnie że wobec rosnącej inflacji, wynagrodzeń i wysokiego tempa wzrostu gospodarczego RPP wysyłała gołębie komunikaty.

– Część uczestników rynku finansowego zaczęła się zastanawiać, czy leci z nami pilot. Podwyżka stop jest sygnałem, że pilot leci, kontroluje sytuację i gdy jest konieczność, wycofuje się z akomodacyjnej polityki pieniężnej. Taki sygnał to zła wiadomość przede wszystkim dla osób, które kupowały nieruchomości w celu ich odsprzedaży po wyższej cenie, np. flipperów. Podwyżka stóp może spowodować, że tacy inwestorzy wycofają się z rynku nieruchomości, osłabiając stronę popytową – mówi Matysiak. – Podwyżka powoduje także, że nieruchomości tracą nieco na atrakcyjności w porównaniu ze stopami zwrotu z alternatywnych inwestycji. Jeżeli przyjmiemy, że stopa referencyjna NBP jest dla inwestora odzwierciedleniem stopy wolnej od ryzyka, to po decyzji RPP stopa ta wzrosła wprawdzie zaledwie o 40 pkt bazowych, ale aż pięciokrotnie – zaznacza.

Zdaniem analityka podwyżka nie zmieni diametralnie trendu na rynku nieruchomości, ale z pewnością nieco schłodzi nadmiernie rozgrzany popyt i spowolni wzrost cen. – Kontynuacja podwyżek może prowadzić nawet do lekkiej korekty cen, zwłaszcza przy szybkiej odbudowie podaży. Decyzję RPP należy ocenić bardzo pozytywnie. Stopniowy cykl umiarkowanych podwyżek stóp jest korzystniejszym scenariuszem dla kredytobiorców niż spóźnione, agresywne zacieśnianie polityki monetarnej. Ten drugi scenariusz byłby również niebezpieczny z punktu widzenia zabezpieczeń kredytów hipotecznych, bo wygenerowałby ryzyko silnego spadku cen lokali – mówi Matysiak.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, uważa, że nieco zaskakująca – biorąc pod uwagę wcześniejsze gołębie stanowisko przedstawicieli RPP – podwyżka stóp nie powinna mieć wielkiego wpływu na rynek nieruchomości, bo koszt kredytów pozostanie na historycznie niskich poziomach. – Spodziewamy się jednak, że może to być pierwsza z cyklu podwyżek, a wzrost stopy referencyjnej do około 2 pkt mógłby już zauważalnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy, szczególnie na popyt inwestycyjny – mówi Mucha. – Z drugiej strony popyt na lokale mieszkalne ma zdrową strukturę, ze sporymi wkładami własnymi, segmentem PRS oraz inwestorami indywidualnymi nabywającymi je w celach inwestycyjnych. Zazwyczaj potrzeba kilku kwartałów, by zmiana stóp zaczęła wpływać realnie na rynek – dodaje.

– Niskie stopy oddziałują na rynek przez kilka różnych mechanizmów. Każda zmiana oprocentowania kredytów wpływa w pewnym stopniu na zmniejszenie lub zwiększenie grupy potencjalnych kredytobiorców, równocześnie jednak grupa ta jest uzależniona od tempa wzrostu dochodów pozostających do dyspozycji po odjęciu innych obciążeń, ale i od pomysłów legislacyjnych, jak gwarancje wkładu własnego – mówi Kazimierz Kirejczyk, główny ekspert ds. rynku mieszkaniowego w JLL. – Niskie stopy powodują też przenoszenie na rynek mieszkaniowy oszczędności – tu bardziej istotna jest już różnica między inflacją – obecną i prognozowaną – a zwrotem z bezpiecznej inwestycji. Ważne jest też to, czy nabywcy wierzą w dalszy wzrost wartości nieruchomości. Dla części istotne jest i to, jak będą się kształtować czynsze w relacji do cen, a dla niektórych – do raty kredytu. Trudno odpowiedzieć, gdzie jest poziom stóp, który mógłby istotnie wpłynąć na popyt – zapewne wyraźnej granicy nie ma. Podwyżka do 0,5 proc. nie będzie miała dziś istotnego wpływu na rynek – podsumowuje.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości