Polscy inwestorzy podbijają Hiszpanię

Liczba Polaków inwestujących w Hiszpanii systematycznie rośnie.

– Stajemy się coraz liczniejszą, obok np. Brytyjczyków i Francuzów, grupą obcokrajowców kupujących nieruchomości w tym regionie – mówi Tomasz Piejak, aplikant adwokacki z kancelarii GWW, która pomaga w transakcjach na hiszpańskim rynku.

– Lubimy Hiszpanię i chcemy się cieszyć życiem w słońcu o każdej porze roku. I stać nas na to. Ceny nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim są często niższe niż w Warszawie. Apartament na Costa Blanca można kupić już za ok. 100 tys. euro. Takie nieruchomości cieszą się wśród Polaków dużym zainteresowaniem. Nie brakuje też osób z budżetem od 300 tys. do 1 mln euro. To pozwala na zakup luksusowego domu nad morzem.

Małgorzata Wargocka-Borska z firmy Casa en Sol ocenia, że Polacy coraz częściej szukają alternatywy za granicą, bo polski rynek nieruchomości jest już znacznie przegrzany. – Hiszpania to bardzo dobry wybór. Sezon wakacyjny trwa tam od Wielkanocy do połowy października – mówi. – Wielu klientów decyduje się na inwestycyjny zakup apartamentów nad morzem – w pierwszej i drugiej linii brzegowej. Dzięki temu mogą spędzać wakacje w swoim mieszkaniu. Zakup generuje też zysk z wynajmu i pozwala zdywersyfikować portfel inwestycyjny.

Nieruchomości w Hiszpanii można też kupić za pośrednictwem firmy Carisma. – W latach 90. były to pojedyncze transakcje – wspomina Jacek Szyc, prezes Carismy. – W czasie poprzedniej hossy z naszą pomocą hiszpańskie nieruchomości kupowało średnio 150 osób rocznie. Potem przyszedł kryzys. Wtedy działali przede wszystkim łowcy okazji. Rynek ponownie się ożywił w 2015 r. Polacy szukają głównie tzw. drugiego domu. Dziś nieruchomości w Hiszpanii kupuje rocznie co najmniej 1 tys. naszych obywateli.

Kupują wszystko

Niezmiennie bardzo popularna jest wspomniana Costa Blanca. – To ciepły region z nowoczesną infrastrukturą turystyczną i dogodnymi połączeniami lotniczymi z Polski – opowiada Małgorzata Wargocka-Borska. – Jest też znacznie tańszy niż Costa del Sol, Majorka czy okolice Barcelony. Najczęściej kupowane są apartamenty przy plaży i domy z ogrodem i basenem położone blisko miejscowości wypoczynkowych.

Klienci Carismy kupują zaś praktycznie wszystko: od 70-metrowych mieszkań aż po penthouse'y o powierzchni 300 mkw. – Kupują i stare domy, i nowoczesne wille w najlepszych lokalizacjach. Kupują działki, inwestują też w budowę domów w celu ich sprzedaży z bardzo wysoką stopą zwrotu – mówi Jacek Szyc. – Większość nieruchomości jest jednak kupowana dla siebie. Na wynajem decyduje się ok. 10 proc. inwestorów.

Według Małgorzaty Wargockiej-Borskiej Polacy chcą kupić to, co mają Niemcy, Anglicy czy Holendrzy, ale taniej. Dlatego często zaczynają poszukiwania od rynku wtórnego. – Niestety, ze względu na znaczne przeszacowanie wartości nieruchomości w przeszłości oraz ich niską jakość przed wprowadzeniem norm unijnych jest on mało konkurencyjny – zauważa. – Nawet jeśli cena jest niższa, to ostatecznie klient zapłaci więcej, bo koszty zgód na remonty, przebudowę, adaptację i koszty prac budowlanych są dużo wyższe niż pierwotne kalkulacje – mówi.

Ceny na Costa Blanca są zbliżone do cen w Warszawie. – Nowe apartamenty (dwie sypialnie, dwie łazienki, salon z kuchnią w aneksie, taras i podziemne miejsce postojowe), które rekomendujemy klientom, kosztują co najmniej 130 tys. euro netto – podaje Wargocka-Borska. Ceny domów zaczynają się 500 tys. euro. Ekskluzywne wille na zamówienie, z panoramicznym widokiem na góry i morze jednocześnie, położone na dużej działce, to koszt ponad 1 mln euro. Nieruchomości na Costa del Sol, w okolicach Barcelony (Costa Brava) czy na Balearach są droższe średnio o 30–50 proc.

Jacek Szyc ocenia, że choć nie wróciliśmy do poziomu sprzedaży z 2007 r., to bardzo wzrosły budżety. – Wielu klientów jest gotowych wydać od 1 do 4 mln euro – zauważa. – Popyt rośnie także w średniej klasie nieruchomości w cenie ok. 200 tys. euro.

Gotówka i kredyt

Hiszpania daje nieźle zarobić. Jak szacuje Jacek Szyc, najlepsze nieruchomości przyniosą 5–8 proc. zwrotu rocznie, przy założeniu, że sam właściciel będzie z nich korzystał pół roku.

Prawnicy z GWW podkreślają, że Polacy mogą się z powodzeniem ubiegać o kredyt hipoteczny w hiszpańskich bankach. – Można uzyskać środki na 60–70 proc. wartości nieruchomości – mówi Tomasz Piejak. – Kupując nieruchomości na rynku pierwotnym, musimy się liczyć z koniecznością zapłaty 10-proc. VAT. Na Wyspach Kanaryjskich stawka podatku wynosi 7 proc.

– Jeżeli decydujemy się na rynek wtórny, zamiast VAT zapłacimy podatek od przeniesienia własności nieruchomości, którego stawka jest określana przez lokalne organy w zależności od regionu, w którym leży nieruchomość – wyjaśnia Aldona Leszczyńska-Mikulska, radca prawny z GWW. – Zasadniczo stawka podatku mieści się w granicach 6–12 proc. Kupujący musi się też liczyć z opłatami okołotransakcyjnymi. Opłaty notarialne wahają się od 600 do 1800 euro, w zależności m.in. od ceny wskazanej w akcie notarialnym.

Do tego dochodzi opłata skarbowa – do 5 proc. ceny – za sporządzenie dokumentów transakcyjnych oraz opłata za wpis własności do rejestru gruntów – od 500 do 1500 euro. – Musimy też pamiętać o podatku od nieruchomości, który jest płatny raz w roku. Stawkę ustalają lokalne organy na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. Jeżeli nie planujemy wynajmować nieruchomości, zapłacimy też podatek dochodowy wg stawki 19 proc. obliczonej od 1,1 lub 2 proc. wartości katastralnej nieruchomości. Jeżeli zdecydujemy się na wynajem, zamiast tego zapłacimy podatek dochodowy wg stawki 19 proc. od otrzymanego czynszu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Gdy wartość naszego majątku w Hiszpanii ustalana na koniec grudnia każdego roku przekracza 700 tys. euro, od nadwyżki zapłacimy także podatek od majątku netto wg stawki ustalanej przez lokalne organy, która nie przekracza jednak 3 proc.

Jak podkreśla Aldona Leszczyńska-Mikulska, Polacy jako obywatele UE mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii bez dodatkowych pozwoleń. – Konieczne jest posiadanie numeru identyfikacji cudzoziemca (Número de Identidad de Extranjero – N.I.E.), który można uzyskać bez problemu – mówi. – Przymierzając się do kupna nieruchomości, musimy zweryfikować informacje o niej na podstawie wyciągu z rejestru gruntów, a także upewnić się, że nie jest obciążona hipoteką oraz że w stosunku do niej nie są prowadzone żadne postępowania sądowe lub pozasądowe. Warto też zweryfikować, czy sprzedający ma wszystkie pozwolenia administracyjne i czy nie zalega z podatkami i opłatami za media.

– Jeżeli decydujemy się na działkę nad brzegiem morza lub oceanu, należy się upewnić, czy można postawić na niej budynek mieszkalny – dodaje Tomasz Piejak. – Podobnie jest w odniesieniu do nieruchomości na obszarach wiejskich przeznaczonych do działalności rolniczej. Dzięki temu unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek związanych z dodatkowymi obciążeniami finansowymi i formalnościami, a w najgorszym wypadku tego, że kupimy nieruchomość, na której nie będziemy mogli nic zbudować.

Prawnicy z GWW przypominają, że kupno nieruchomości w Hiszpanii podlega tamtejszym przepisom prawa cywilnego i podatkowego, a formalności są dokonywane w języku hiszpańskim. – Powinniśmy więc zapewnić sobie pomoc tłumacza lub asystę profesjonalnego doradcy, który zatroszczy się o prawidłowy przebieg transakcji – podkreśla Tomasz Piejak.

Nieruchomości Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Liczba Polaków inwestujących w Hiszpanii systematycznie rośnie.

Pozostało 96% artykułu