[b]Sąd Najwyższy uznał (sygnatura akt II CSK 358/100)[/b], że wspólnotom mieszkaniowym wolno zadecydować, po zakończeniu rocznych rozliczeń, o przekazaniu nadwyżki czynszu na fundusz remontowy.

Przedmiotem sporu w tej sprawie są dwie uchwały podjęte przez jedną ze szczecińskich wspólnot mieszkaniowych.

W pierwszej właściciele zadecydowali o przekazaniu na fundusz remontowy wspólnoty nadwyżki przychodów nad kosztami wynikającej z rozliczenia wyniku finansowego za 2008 r. – w kwocie 117 tys. zł. Jej źródłem były głównie przychody z udostępnienia domu na reklamy.

Druga uchwała dotyczyła przekazania na fundusz remontowy 1444 zł 42 gr nadwyżki z zaliczek właścicieli na koszty zarządu powstałej po rozliczeniu kosztów zarządu.

[srodtytul]Właścicielka kwestionuje uchwałę[/srodtytul]

Jedna z właścicielek, Wanda P., niezgadzająca się z tymi decyzjami, wystąpiła do sądu przeciwko wspólnocie z żądaniem uchylenia obu uchwał.

Sąd I instancji uchylił obie. Co do pierwszej częściowo przy tym uznał, że przekazanie na fundusz remontowy części nadwyżki wynikającej z rozliczenia wyniku finansowego za 2008 r. w części pokrywającej ujemne saldo (deficyt) na jego rachunku jest prawidłowe (chodziło o ponad 81 tys. zł).

Przyznał rację Wandzie P. w całej rozciągłości co do drugiej uchwały. Także w jego ocenie nadwyżka z zaliczek uiszczonych przez właścicieli na koszty zarządu powinna być rozliczona i zwrócona poszczególnym właścicielom.

Sąd II instancji zaakceptował ten wyrok. Apelacja wspólnoty została oddalona.

[srodtytul]Uchybień nie było[/srodtytul]

W skardze kasacyjnej wspólnota kwestionowała tylko rozstrzygnięcie drugiej uchwały (dotyczącej nadwyżek zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną). Zarzuciła m.in. naruszenie art. 12 ust. 2 oraz art. 13 ust. 1 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2000/DU2000Nr%2080poz%20903.asp]ustawy o własności lokali[/link]. W myśl tych przepisów pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej ich potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych dochodach.

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

– Trzeba przede wszystkim odwołać się do art. 25 ustawy o własności lokali – mówiła sędzia Barbara Myszka. – Pozwala on właścicielowi mieszkania zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób narusza jego interesy. W spornej uchwale nie można się dopatrzyć żadnego z tych uchybień – stwierdziła sędzia.

[srodtytul]Jest możliwość wyboru [/srodtytul]

Zaliczki na koszty zarządu muszą być rozliczone. [b]Jeśli przekraczają koszty zarządu, wspólnota może zadecydować, czy nadwyżkę zwrócić czy przeznaczyć na fundusz remontowy.[/b]

– Jest to zgodne z interesami właścicieli i sprzyja płynności finansowej wspólnoty – stwierdziła sędzia.

Sędzia zaznaczyła, że SN nie może (niestety) się wypowiadać co do uchwały o przeznaczeniu na fundusz remontowy 117 tys. nadwyżki przychodów nad kosztami wynikającej z rozliczenia wyniku finansowego. W tej części wyrok uchyla się spod jego kontroli, ponieważ zarzuty skargi kasacyjnej jej nie dotyczyły, a SN jest nimi związany. Sąd jednak przy ponownym rozpoznawaniu sprawy powinien rozważyć tę kwestię.

[i][b]sygnatura akt:[/b] II CSK 358/10[/i]

[ramka]USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI

[srodtytul]Kiedy można skarżyć [/srodtytul]

[b]Właściciel lokalu może kwestionować uchwałę przed sądem z trzech przyczyn wskazanych w art. 25 ustawy z 1994 r. o własności lokali: [/b]

– z powodu niezgodności z przepisami prawa,

– jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

– jeśli w inny jeszcze sposób narusza, i to rażąco, jego interesy.

Pozwanym jest wspólnota mieszkaniowa. Sprawę o stwierdzenie nieważności kwestionowanej uchwały można wnieść do sądu w terminie sześciu tygodni. Termin ten liczy się od dnia podjęcia uchwały, jeżeli została przegłosowana na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia kwestionującego ją właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Wystąpienie do sądu o stwierdzenie nieważności uchwały nie wstrzymuje co do zasady jej wykonania. Sąd może jednak wstrzymać jej wykonanie na wniosek, albo też z własnej inicjatywy. [/ramka]

[ramka][b]Czytaj też:[/b]