Basen na dachu, grill i śniadanie

Na zasadach rynkowych mieszkania i domy wynajmuje niespełna 5 proc. Polaków. W sumie najemcy stanowią u nas niespełna 16 proc. A w Niemczech w wynajmowanych nieruchomościach mieszka ok. 48 proc. obywateli – podaje Eurostat. Mamy sporo do nadrobienia.

Biurowe zagłębia

Bloki z mieszkaniami na wynajem buduje Matexi. Przy ul. Puławskiej w Warszawie planuje inwestycję PRS (Private Rental Sector). Szuka zainteresowanego funduszu. Mirosław Bednarek, prezes Matexi Polska, zapowiada, że w mokotowskim bloku powstaną przede wszystkim lokale jedno- i dwupokojowe.

Firma ma już na koncie podobną inwestycję. Apartamenty Pereca trafiły do funduszu Bouwfonds. W planach są kolejne tego typu projekty.

W rozwój sektora mieszkań na wynajem w Polsce wierzy Cezary Jarząbek, założyciel i prezes spółki Golub GetHouse. – W kolejnych latach cały rynek będzie podążał właśnie w tym kierunku – uważa. – Mam na myśli wynajem instytucjonalny, Private Rented Sector, który w Polsce jest bardzo słabo rozwinięty. W samej Warszawie jest ok. 100 tys. mieszkań na wynajem, ale ich właścicielami są osoby indywidualne, które ulokowały oszczędności w jednej czy kilku nieruchomościach. Brakuje inwestycji, które od początku były projektowane właśnie pod kątem wynajmu i są profesjonalnie zarządzane.

Golub GetHouse chce zagospodarować tę niszę. – Skoncentrujemy się na budowie obiektów z mieszkaniami na wynajem przy dużych skupiskach biurowych w Warszawie – zapowiada Cezary Jarząbek. – Chcemy dać pracującym tam osobom możliwość wynajęcia lokalu w profesjonalnie zarządzanym budynku. Taki schemat działa m.in. w USA, Wielkiej Brytanii, Niemczech. U nas dopiero się rozkręca.

Deweloper buduje już platformę mieszkań na wynajem. – Mamy grunty w Warszawie na 1,5 tys. lokali, a pierwszym zaprezentowanym obiektem jest Liberty Tower przy skrzyżowaniu ul. Grzybowskiej i Żelaznej na Woli, którego budowę planujemy zakończyć w 2023 r. – mówi prezes Golub GetHouse. – Jeszcze przed ukończeniem Liberty Tower zakończymy nasz drugi projekt na Służewcu, który jest w fazie projektowania. W budynku znajdzie się ok. 380 mieszkań.

Firma zaoferuje najem długoterminowy na co najmniej 12 miesięcy. Jak opowiada Cezary Jarząbek, w budynkach znajdą się urozmaicone części wspólne – m.in. kuchnia do wspólnego gotowania, odkryty basen na dachu z miejscami do grillowania. – Będziemy też animować nasze społeczności – zapowiada. – W każdym obiekcie zatrudnimy event managera. Dla nas zarządzanie takimi budynkami polega nie tylko na obsłudze wynajmu i pilnowaniu spraw technicznych. Podobnie jak nasi partnerzy w USA przywiązujemy szczególną wagę do budowania społeczności. Zamierzamy organizować eventy, wspólne śniadania, warsztaty.

Marcin Uryga, analityk firmy Emmerson Realty, nie ma wątpliwości, że za pionierami na tym rynku pójdą kolejne firmy. – Budynki na wynajem będą nie tylko powstawać od podstaw – mówi. – Firmy będą też rewitalizować kamienice. Rynek mieszkań na wynajem w wielu miejscach jest jeszcze daleki od nasycenia. Lokale są najbardziej potrzebne w miastach, do których w poszukiwaniu pracy i możliwości edukacyjnych ściągają osoby z zewnątrz.

Także Radosław Wąsak, ekspert spółki Rent Sent Housing, ocenia, że trend budowania czynszówek będzie kontynuowany. – Z jednej strony deweloperzy mają trudności w znalezieniu działek pod budowę osiedli, z drugiej – widzą rosnące zapotrzebowanie na lokale na długoterminowy wynajem – mówi. – Zrealizowane już inwestycje nie spełniają kryteriów mieszkań na wynajem. Potrzebne są odpowiednie projekty, proces musi być planowany z wyprzedzeniem. Standardem są dwudziestokilkumetrowe mieszkania z atrakcyjnymi częściami wspólnymi. Do adaptacji na wynajem i obiekty co-livingowe nadają się także biurowce. Z punktu widzenia operatora większy komfort zarządzania dają mieszkania w jednym budynku. Najemcom można zaproponować także płatne usługi – pralnię, gastronomię.

O poszukiwaniu kamienic pod inwestycje mówi Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości. – Prywatni inwestorzy w I kw. pytali o takie budynki znacznie częściej niż w zeszłym roku – zauważa. – Kamienice są remontowane, a gotowe mieszkania trafiają na rynek najmu. Ma to o wiele większy sens ekonomiczny. Cena za metr powierzchni użytkowej przy zakupie dużego budynku jest nawet o 30 proc. niższa od ceny metra pojedynczego lokalu.

Dodaje, że rekordy popularności biją tzw. gotowce, czyli mieszkania „poszatkowane" na pokoje, które pozwalają zmaksymalizować zyski z dostępnego metrażu. Niekiedy można osiągać nawet 9–10 proc. rentowności.

Pięć lat na zmiany

– Nieruchomości na wynajem być może nie są najbardziej dochodowym biznesem na świecie, ale to wciąż jeden z najbardziej stabilnych sposobów lokowania kapitału i generowania zysków w sposób pasywny – komentuje Kamil Wrotniak, ekspert i inwestor na rynku nieruchomości. – O zainteresowaniu Polaków rynkiem najmu świadczą coraz liczniejsze inwestycje deweloperskie, głównie w centrach dużych miast. W Łodzi na przykład deweloperom coraz trudniej o dobrze położoną działkę. Kolejne inwestycje rosną jak grzyby po deszczu. W pobocznych dzielnicach, np. na Olechowie, klientami są rodziny z dziećmi. Im bliżej Piotrkowskiej, tym większa jest liczba mieszkań o powierzchniach nieprzekraczających 35–40 mkw., przygotowywanych z myślą o inwestorach na rynku najmu. Takich budynków będzie coraz więcej.

Mieszkania na wynajem, jak mówi Kamil Wrotniak, są potrzebne tam, gdzie jest praca i uczelnie, a więc w największych miastach – w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi.

– Nowe miejsca pracy oznaczają napływ ludzi, głównie z mniejszych okolicznych miejscowości. Chcąc uniknąć codziennych dojazdów, szukają możliwości zamieszkania blisko biura. Obok studentów są najczęstszymi najemcami – mówi. – Widzą to nie tylko deweloperzy, ale i właściciele lokali. Zmieniając je na większe, dotychczasowe mieszkania wynajmują, a nie sprzedają.

Łukasz Wydrowski nie ma wątpliwości, że deweloperzy aktywnie wykorzystują trendy.

– Ich marże są najwyższe w ostatniej dekadzie – zauważa. – Dlatego zdecydowanie bardziej opłaca się im budować i sprzedawać, niż budować i wynajmować mieszkania. Ciągłe obracanie kapitałem daje większe zyski niż inwestycje długoterminowe – mówi.

Dodaje, że w atrakcyjnych lokalizacjach zamiast mieszkań deweloperzy stawiają aparthotele lub prywatne akademiki. – Są to budynki przystosowane stricte do wynajmu krótko- lub średnioterminowego. Wykonawcy sprawują zarząd nad kupowanymi przez prywatnych nabywców mieszkaniami przez określony umową okres – mówi Łukasz Wydrowski. – W Gdańsku takie inwestycje znajdują się m.in. w Głównym Mieście i obok kampusu Politechniki Gdańskiej.