Projekt ustawy o kooperatywach wymaga poprawy

Z konsultacji społecznych wyszedł projekt ustawy mający stworzyć ramy prawne pod kooperatywy mieszkaniowe. W rozmowie z „Nieruchomościami" Artur Soboń, wiceminister inwestycji, zadeklarował, że dokument ma szansę zostać przyjęty jeszcze w tej kadencji Sejmu. To cieszy, idea projektu wydaje się bowiem słuszna.

Na pewno należy zgodzić się z projektodawcą, że funkcjonowanie kooperatyw mieszkaniowych wypełnić może istotną lukę na polskim rynku budowlanym. Kooperatywy takie z powodzeniem działają bowiem w krajach skandynawskich oraz na zachodzie Europy. Rzeczywiście, budowa powierzchni mieszkaniowej w ramach kooperatywy zaoszczędzić może również inwestorom znaczną część kosztów.

Treść projektowanej regulacji, jej ogólnikowość i szkieletowy charakter stwarzają jednak potencjalne problemy, które doprowadzić mogą do wywołania skutków odwrotnych do zamierzonych.

Dlaczego?

Projektowana regulacja definiuje kooperatywę mieszkaniową jako dobrowolne zrzeszenie, zawiązane do konkretnych celów, wśród których znajduje się nabycie nieruchomości gruntowej oraz przeprowadzanie robót budowlanych. Projekt nie przyznaje jednak kooperatywie podmiotowości prawnej ani nawet zdolności do dokonywania czynności prawnych w obrocie.

Co to oznacza?

To, że kooperatywa nie może być nabywcą nieruchomości ani stroną zawieranych z wykonawcami i innymi podmiotami umów. W rzeczywistości zatem nabywcami gruntów oraz stroną poszczególnych umów będą członkowie kooperatywy, a nie kooperatywa sama w sobie.

Co więcej, ustawodawca nie wprowadził rozwiązań na wypadek zmian osobowych w kooperatywie. W uzasadnieniu do projektu wskazano, iż istotną kwestią, która należałoby rozwiązać w porozumieniu o zawiązaniu kooperatywy, są zasady rozporządzania udziałami na przykład w przypadku rezygnacji z członkostwa w kooperatywie. Czym jednak rozporządzać, skoro kooperatywa nie ma własnego majątku – przynajmniej w obecnym brzmieniu projektu.

Wyobraźmy sobie również następującą sytuację. Dochodzi do zawiązania kooperatywy przez cztery osoby: A, B, C oraz D. W ramach kooperatywy osoby te nabywają grunt. Dalszym etapem działań jest wybudowanie na gruncie budynku. Po zakupie gruntu A decyduje się jednak wystąpić z kooperatywy. Wciąż pozostaje on przy tym właścicielem udziału w zakupionym gruncie. Pozostali członkowie kooperatywy stają przed dylematem: budować budynek samodzielnie, bez udziału A, czy zrezygnować z inwestycji. Jeżeli zaś zdecydują się na budowę, to A, pomimo że nie wykonał żadnej pracy oraz nie poniósł dalszych kosztów inwestycji, pozostanie właścicielem jednej czwartej nieruchomości wraz z budynkiem – czysty zysk.

W projekcie brakuje też regulacji dotyczącej sytuacji osób wstępujących do istniejącej już kooperatywy. W ocenie skutków regulacji projektu wskazano, iż możliwości takiej się nie przewiduje, treść postulowanych przepisów jednak jej nie wyłącza.

A może projektodawca chce po prostu dać członkom kooperatywy możliwość wyboru i samodzielnego określenia zasad wejścia bądź wyjścia z inwestycji, stąd projekt jest dość oszczędny?

Na pewno. Samym założeniem projektu jest wprowadzenie regulacji dających jej beneficjentom jak najszerszą swobodę. W mojej ocenie nie powinno to jednak prowadzić do pominięcia regulacji zabezpieczających potencjalnych inwestorów i budżet gmin przed stratą wynikającą z wyzyskania lakonicznych przepisów przez nie do końca uczciwych kooperantów.

Warto jeszcze wskazać, że dla zawarcia porozumienia o zawiązaniu kooperatywy mieszkaniowej przewidziano zwykłą formę pisemną. To też budzi zastrzeżenia. Treść porozumienia ma bowiem określać między innymi zasady reprezentacji, sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji, a także zasady rozliczenia inwestycji. Przykładowo jednak, dla kupna nieruchomości kodeks cywilny przewiduje formę aktu notarialnego. Oznacza to, że także dokument, z którego wynika umocowanie jednego z członków kooperatywy do reprezentacji innych przy takim zakupie, winien być sporządzony w formie aktu notarialnego.

O ile zatem po zawarciu porozumienia o zawiązaniu kooperatywy mieszkaniowej jej członkowie nie udzielą liderowi pełnomocnictw w formie aktu notarialnego, o tyle umowa powołująca kooperatywę do życia w zwykłej formie pisemnej jest całkowicie nieprzydatna.

Porozumienie zawiązane w tej formie nie uniemożliwi bowiem kooperatywie realizacji jej podstawowych celów, do których należy nabywanie gruntów.

Nie sposób także przejść obojętnie obok zapisów projektu dotyczących nabywania gruntów od gmin i sposobu korzystania z nich.