Eksperci Poland Sotheby's International Realty stworzyli ranking luksusowych nieruchomości. Zestawienie objęło pięć aglomeracji: Warszawę, Wrocław, Poznań, Kraków i Trójmiasto.

- Ujęliśmy w nim pięć kategorii: luksusowe apartamenty, domy w mieście, nieruchomości historyczne i kamienice, tzw. second home, czyli drugie domy kupowane często w kurortach, a także nieruchomości luksusowe o największym potencjale zwrotu z inwestycji - opowiada Jerzy Węglarz z Poland Sotheby's International Realty.

Czym jest luksus?

Na świecie za luksusową nieruchomość uznaje się taką która kosztuje powyżej 1 miliona dolarów. - W Polsce tą magiczną kwotą w przypadku Warszawy jest symboliczny milion złotych, a w innych miastach można już mówić o naprawdę luksusowych inwestycjach, np. w apartamenty, za kilkaset tysięcy złotych - tłumaczy Jerzy Węglarz.

W rankingu znalazły się również nieruchomości wyceniane na kilka czy kilkanaście milionów złotych, a eksperci Sotheby's deklarują, że w ich ofercie znajdują się perły o wartości kilkakrotnie wyższej.

By zakwalifikować nieruchomość jako luksusową, kluczowa jest również prestiżowa lokalizacja i standard wykończenia, a także coraz bardziej zyskująca na znaczeniu bliskość terenów zielonych.

Dwór pod miastem czy penthouse w wieży?

Największym wyzwaniem przy tworzeniu rankingu było, zdaniem ekspertów, przyjęcie jednolitych kategorii dla wszystkich pięciu wybranych do zestawienia aglomeracji. W przypadku każdego z miast rynek nieruchomości luksusowych charakteryzuje się bowiem specyficznymi, najczęściej uwarunkowanymi historycznie cechami, a podaż różnych rodzajów nieruchomości jest bardzo zróżnicowana.

I tak na przykład: w Warszawie możemy mówić o bardzo szerokiej ofercie luksusowych apartamentów, spośród których klienci mogą wybierać w różnych lokalizacjach - od luksusowych wieżowców w centrum miasta po kameralną niską zabudowę na jego obrzeżach. Z kolei na wagę złota w stolicy będą nieliczne i rozchwytywane apartamenty w historycznych kamienicach, z których niewiele przetrwało wojnę - twierdzą eksperci Poland Sotheby's International Realty.

Dla odmiany, w miastach takich jak Wrocław czy Poznań, pięknych kamienic nie brakuje, ale większość z nich jest wciąż niezrewitalizowana. A charakterystyczne dla regionu są np. zabytkowe nieruchomości pałacowe czy dwory.

W Poznaniu rynek ekskluzywnych apartamentów jest mniejszy niż oczekiwaliby zamożni mieszkańcy. Natomiast w regionie Krakowa czy Trójmiasta mamy np. do czynienia z zupełnie innym niż gdzie indziej rynkiem tzw. weekendowych drugich domów.

- Lokalizacje w kurortach nad morzem czy w okolicach Zakopanego, wybierane chętnie przez najzamożniejszych Polaków ze wszystkich zakątków Polski. Tamtejsze nieruchomości osiągają średnie ceny dużo wyższe niż gdzie indziej - wyjaśnia Jerzy Węglarz.

Wyraźnie widoczne są także trendy wspólne dla większości lub wszystkich aglomeracji. Jednym z nich jest np. diagnozowany przez ekspertów SIR wciąż niewykorzystany potencjał terenów położonych przy brzegu przepływających przez miasta rzek - tzw. waterfronts, z całą infrastrukturą kanałów i marin. Te tereny uznawane są dziś za przyszłość luksusowego budownictwa.

Kolejnym trendem jest rosnący standard inwestycji apartamentowych, mających takie udogodnienia jak sauna, basen, specjalnie projektowane tereny zielone.

Ostatecznie twórcy rankingu zdecydowali się na zestawienie typów w 5 kategoriach: 1) luksusowe apartamenty; 2) domy w mieście; 3) nieruchomości historyczne i kamienice; 4) tzw. second home, czyli drugie domy kupowane często w regionie lub destynacjach wakacyjnych; 5) nieruchomości luksusowe o największym potencjale zwrotu z inwestycji. W przypadku niektórych miast, szczególną uwagę poświęcono także unikalnym nieruchomościom w regionie, np. dworom czy terenom uzdrowiskowym.

Nie chcą ogłaszać sprzedaży

Wszystkie wytypowane do zestawienia przez Poland Sotheby's International Realty nieruchomości luksusowe to obiekty znajdujące się aktualnie w rynkowej ofercie.

- Trzeba pamiętać, że największe perły na rynku nieruchomości luksusowych zwykle sprzedawane są dyskretnie. W Polsce mamy setki ofert, które dotychczas nie ujrzały światła dziennego w katalogach czy na stronie internetowej. Mamy klientów, którzy po prostu nie chcą, by nieruchomość, którą planują sprzedać pojawiła się oficjalnie na rynku - tłumaczy Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający ds. rozwoju Poland Sotheby's International Realty.

Skąd potrzeba dyskrecji? - Z różnych powodów, głównie dlatego, że należą one do osób bardzo znanych, do Polaków z list najbogatszych w kraju, osób rozpoznawalnych, które - ceniąc swoją prywatność - po prostu nie chcą, by transakcje były publiczne. Procedura dopięcia takiej transakcji też jest daleka od standardu - opowiada Arkadiusz Wojciechowski. – Umawiamy się ze stronami na zachowanie poufności, zaś sami kupujący i sprzedający nigdy nie są przypadkowi. Może się zdarzyć, że posiadacz oferowanej nieruchomości będzie miał własne wymagania co do tego, kto może ją kupić. Element finansowy schodzi wówczas na drugi plan, wartość sentymentalna jest częścią transakcji – dodaje.

Jak duży jest ten biznes?

Jak wynika z danych firmy KPMG oraz Euromonitor International, dynamicznie rośnie wartość całego polskiego rynku dóbr luksusowych. Według prognoz, w 2016 roku osiągnie poziom blisko 12,9 mld zł, co oznacza wzrost o 20 proc. w stosunku do 2013 roku.

Segment nieruchomości luksusowych jest jednym z tych, gdzie można spodziewać się w tym okresie największej dynamiki – nawet do niemal 30 proc. Eksperci podkreślają, że rozwój tego sektora jest naturalną pochodną dojrzewania i rozwoju gospodarki, podąża za wzrostem liczby milionerów. Tymczasem do końca najbliższej dekady może ich przybyć w Polsce nawet o kilkadziesiąt procent.

- Przy tej korelacji trendów, naturalną tendencją będzie wzrost popytu właśnie na nieruchomości luksusowe. Od setek lat są one tradycyjnie jednym z podstawowych elementów portfela inwestycyjnego najbogatszych, dając im stabilne oparcie i stanowiąc bezpieczną lokatę kapitału. Ponadto, apetyt na posiadanie prestiżowych domów czy wakacyjnych apartamentów w Polsce lub zagranicą jest naturalną konsekwencją zmian w stylu życia najzamożniejszych Polaków - twierdzi Jerzy Węglarz.

Trendy, które zauważamy na polskim rynku raczej nie odbiegają już dziś od światowych. Najzamożniejsi ludzie w Polsce, tak jak milionerzy na świecie, posiadają średnio trzy nieruchomości.

- Jedna to nieruchomość w stolicy, druga - w rodzinnym regionie lub pod Warszawą i trzecia wakacyjna – w polskich kurortach lub zagranicą. Coraz częściej w tym ostatnim przypadku kończy się na obu – np. apartamencie nad polskim morzem czy domu na Mazurach, ale też na inwestycji np. na francuskiej Rivierze czy w Toskanii, gdzie apartament może kosztować już tyle samo, co np. na Helu, a czas podróży samolotem jest niemal porównywalny – mówi Arkadiusz Wojciechowski.

Ranking nieruchomości luksusowych
- top lokalizacje według ekspertów Poland Sotheby's International Realty:

Trójmiasto:

luksusowe apartamenty: Gdynia Orłowo oraz okolice Świętojańskiej, Placu Kaszubskiego i skweru Kościuszki (apartamenty Art Deco i Baltiq Plaza; apartamenty w wieżowcu Transatlantyk); Sopot – kamienica „Na Fali"

domy w mieście - Gdynia Kamienna Góra; Gdańsk Oliwa; Sopot – domy przy plaży, przy Al. Wojska Polskiego, ul. Drzymały lub Traugutta

nieruchomości historyczne i kamienice: Lwi Zamek w Gdańsku, sopocka Willa Krystyna, Garnizon – inwestycja na terenie wrzeszczańskich koszar

second home: Półwysep Helski (np. North House/ Hel czy ul. Mestwina w Juracie); Szwajcaria Kaszubska; ożywające w sezonie osiedla: Neptun Park w Jelitkowie i Parkur w Sopocie

potencjał inwestycyjny: Oliwa, Przymorze, Wrzeszcz; Stare Miasto (nowe apartamentowce wokół gdańskiej Starówki, mieszkania w kamienicach; Dolne Miasto); okolice molo w Brzeźnie. Dodatkowo: piękne dwory i pałace w regonie, np. Sasino