Rok 2019 był kolejnym rokiem zwyżek. – Na czterech rynkach: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i we Wrocławiu, spodziewamy się dwucyfrowego, 10–15-proc. wzrostu – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes firmy doradczej JLL. – W Łodzi i Poznaniu wzrost będzie zapewne umiarkowany – ok. 5-proc.

W stolicy średnie ceny w ciągu roku (III kw. 2018 r./III kw. 2019 r.) wzrosły z 9,4 do 10,4 tys. zł za mkw., w Krakowie – z 7,4 do 8,4 tys. zł, w Trójmieście z 8,4 do 9,4 tys. zł, we Wrocławiu – z 7,2 do 8 tys. zł za mkw.

Kresu trendu wzrostowego spodziewał się Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, ale jak przyznaje, „był w błędzie". – Ceny rosną od ponad dwóch lat – zauważa. – Rynek się kręci, firmy chcą jak najwięcej zarobić. Wszyscy zdają sobie sprawę, że eldorado nie będzie trwać wiecznie.

Za ziemię jak za zboże

W sześciu miastach do końca września 2019 r. deweloperzy sprzedali niemal 48 tys. lokali – podaje JLL. Danych za cały rok jeszcze nie ma, ale prognozy mówią o 64–65 tys. transakcji. Jak zauważa Kazimierz Kirejczyk, wynik byłby więc zbliżony do tego z 2018 r. W ciągu trzech kwartałów 2019 r. firmy wprowadziły do oferty nieco ponad 46 tys. lokali. Utrzymanie trendu oznaczałoby, że w całym roku na rynek trafi ok. 61–63 tys. mieszkań. W poszczególnych miastach, jak zauważa Kirejczyk, wyniki były różne. W Warszawie sprzedawano więcej mieszkań, niż wprowadzano na rynek (w ofercie są też „starsze" roczniki). W Poznaniu i Łodzi oferta bardzo wzrosła.

– Generalnie był to kolejny bardzo dobry rok dla branży deweloperskiej – ocenia Kirejczyk. – Podobna jak rok wcześniej liczba transakcji i wyższe ceny oznaczają, że wartość rynku wzrosła.

Wielu deweloperów rekordów sprzedaży jednak nie pobije. Notowane przez firmy spadki wiceprezes JLL tłumaczy m.in. niemożnością uzupełnienia i tak już niewielkiej oferty, a nie kłopotami ze znalezieniem nabywców. – Dla większości firm kluczowe staje się pozyskanie terenów inwestycyjnych za racjonalne ceny, a potem uzyskanie – w zbliżonym do ustawowego terminie – pozwolenia na budowę – wyjaśnia. – Na szczęście wyhamował wzrost stawek za wykonawstwo, choć w nieodległej perspektywie nowe wymogi dotyczące energooszczędności budynków mogą znów podnieść koszty inwestycji.

Także Barbara Bugaj, analityk Cenatorium, mówi o rosnących cenach gruntów. – Tempo wzrostu w 2019 r. może nie było już tak szybkie jak w poprzednim, ale przy takich poziomach w największych miastach nie jest to zbyt pocieszające – mówi. Np. działka o powierzchni ponad 2,6 ha na warszawskim Mokotowie (z pozwoleniem na budowę bloków wielorodzinnych z usługami, wraz z gotowym projektem) kosztowała niemal 67 mln zł. We Wrocławiu za ponad 4,8 ha inwestor zapłacił ok. 47 mln zł. Za 43 mln zł sprzedano 2 ha ziemi w Sopocie.

Ale, jak potwierdza Barbara Bugaj, 2019 r. na rynku mieszkań był dobry. – Popyt wciąż był bardzo silny, nie zareagował na delikatny spadek dynamiki wzrostu gospodarczego – mówi. – Stabilny rynek pracy i pozytywne nastroje konsumenckie wspierały decyzje zakupowe. Nie widać ochłodzenia, choć nie możemy go wykluczyć w przyszłości.

Potwierdzeniem dużego popytu według Barbary Bugaj są rosnące ceny na rynku wtórnym, na który wpływa wyłącznie sytuacja kupujących, podczas gdy na rynku pierwotnym liczą się też ceny wykonawstwa i gruntów. – Trend cenowy na rynku wtórnym to czysty obraz możliwości nabywczych Kowalskiego – mówi ekspertka Cenatorium.

Dobre perspektywy

Pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka biura Lebiedź Nieruchomości, zauważa, że w 2019 r. dominowały dwie grupy inwestorów. – Pierwsza to flipperzy kupujący mieszkania o kiepskim standardzie, by je odsprzedać z zyskiem po remoncie kapitalnym – mówi. – Druga to poszukujący lokali z myślą o czerpaniu zysków z wynajmu.

Na zakupy inwestycyjne zwraca uwagę także Marcin Krasoń. – Niskie stopy procentowe i popyt na najem długo- i krótkoterminowy podsycają ogień zakupów – podkreśla. – Coraz śmielej poczynają sobie także inwestorzy instytucjonalni. Z najmem wiąże się jednak spore ryzyko. Słychać głosy o uregulowaniu rynku najmu krótkoterminowego i objęciu go obowiązkami podobnymi do tych, jak mają hotele.

O dobrym roku mówią sami deweloperzy. Magdalena Gąsienica-Samek z RED Real Estate Development, podkreśla, że popyt na nowe mieszkania nie słabnie. – Dlatego w 2020 r. ceny utrzymają się na dotychczasowym poziomie lub lekko wzrosną – ocenia.

Do udanych 2019 r. zalicza też Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w firmie Robyg. – Największym zainteresowaniem cieszyły się inwestycje deweloperów, którzy urozmaicają i rozbudowują ofertę – mówi, zwracając jednocześnie uwagę m.in. na wydłużające się procedury administracyjne, konsekwencją czego jest ograniczenie części budów. – Największym wyzwaniem dla deweloperów będzie pozyskiwanie gruntów – przewiduje Chojecka. – Uprzywilejowaną pozycję mają największe podmioty, które mogą podpisywać kontrakty na rozległe tereny.

Z minionego roku jest też zadowolony Sebastian Barandziak, prezes spółki Dekpol Deweloper. – Odnotowaliśmy wzrost sprzedaży droższych, prestiżowych nieruchomości – mówi. – Nasz bank ziemi pozwala na wybudowanie kilkudziesięciu tys. mkw. PUM.

Bank ziemi powiększa też Euro Styl z Grupy Dom Development. Spółka, jak mówi Magdalena Reńska, członek zarządu firmy, kupiła m.in. 7-hektarowy grunt w Śródmieściu Gdańska, w sąsiedztwie Europejskiego Centrum Solidarności.

Stabilną sprzedażą mieszkań może się pochwalić BPI Real Estate Poland. Mariusz Rodak, dyrektor generalny firmy, zapowiada, że 2020 rok będzie dla spółki przełomowy.