Wielkie przeceny? Wątpliwe

Najnowszy indeks HRE, czyli wskaźnik koniunktury na rynku nieruchomości, dowodzi, że mieszkania z pandemią radzą sobie bardzo dobrze. Przy tworzeniu indeksu eksperci Heritage Real Estate Think Tank biorą pod uwagę ceny mieszkań, rynek kredytowy, sytuację gospodarstw domowych i sektor budownictwa.

– Rynek mieszkań w Polsce jest do tego stopnia zrównoważony, że nawet pandemia nie naruszyła jego fundamentów – komentuje Michał Cebula, prezes HRE Think Tank. – Jeśli nie dojdzie do ponownego lockdownu, indeks HRE powinien odbić najpóźniej w IV kw. Spodziewam się, że najprawdopodobniej już w 2021, a na pewno w 2022 roku wrócimy do wzrostów cen, choć o niższej dynamice niż przed pandemią.

Coraz dalej od bańki

Docelowo, jak przewiduje Michał Cebula, będą to wzrosty rzędu 3 pkt proc. powyżej inflacji. – Ostrożność banków będąca następstwem pogorszenia portfela kredytowego zaowocuje dalszym spadkiem udziału kredytów w finansowaniu inwestycji deweloperskich – prognozuje.

Wciąż będzie też przybywać zakupów mieszkań za gotówkę, przy jednoczesnym odpływie depozytów na rynek nieruchomości. – A to może doprowadzić do kłopotów banków o słabym standingu finansowym – mówi Michał Cebula. – Będzie to impuls do rozwoju alternatywnych form finansowania budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Szykuje się bardzo ciekawy rok w mieszkaniówce.

Wraz z nastaniem epidemii mieszkania przestały drożeć w dwucyfrowym tempie. – Zgodnie z naszymi przewidywaniami nie doszło jednak do poważniejszych przecen – podkreśla prezes HRE Think Tank. – Po pierwszym epidemicznym uderzeniu popyt na mieszkania zaczął się bardzo szybko odbudowywać – tłumaczy.

Dodaje, że dzisiejsza sytuacja i stabilizowanie się cen prowadzi do rozładowywania napięć, które narastały w ostatnich latach. – Ceny szły w górę szybciej niż dochody Polaków – zauważa ekspert. – Gdyby taki stan utrzymywał się dłużej, mogłoby to być niebezpieczne dla długoterminowej stabilności rynku.

Od kilku miesięcy HRE mamy niewielkie zmiany. Utrzymanie się takich trendów skutecznie oddala nas od ryzyka powstania bańki mieszkaniowej. Analitycy zwracają też uwagę na liczbę transakcji. – W tym wypadku początek epidemii nie napawał optymizmem. Lockdown spowodował, że kupujących było wyraźnie mniej – przypomina Michał Cebula. – Biura sprzedaży deweloperów starały się pracować w trybie zdalnym, ale i tak dopiero otwarcie stacjonarnych placówek w maju pozwoliło na nowo rozkręcić sprzedaż. Efektem były jednak mniej więcej dwa znacznie gorsze miesiące. Nie powinno więc dziwić, że deweloperzy na siedmiu największych rynkach w II kw. sprzedali tylko 6,9 tys. mieszkań. To o ponad połowę mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Ale już w maju i czerwcu kupujący na rynek wrócili. – O tym, że królująca na początku epidemii niepewność szybko ustępowała, świadczą dane na temat zwrotów mieszkań – zauważa prezes Cebula. – W połowie II kw. stołeczni deweloperzy informowali o 580 rezygnacjach. Potem jednak – do końca kwartału – podobną decyzję podjęli już tylko niedoszli nabywcy 70 mieszkań w Warszawie.

A mieszkania, które wróciły do oferty, firmy sprzedały po lepszych cenach. – Pamiętajmy, że część oddawanych lokali kupowano nawet kilka kwartałów temu, a to znaczy, że mogły być kontraktowane po cenach od kilku do kilkunastu procent niższych niż dziś obowiązujące – tłumaczy HRE Think Tank. – Wszystko wskazuje, że liczba transakcji szybko się odbudowała, a zwroty okazały się epizodycznym problemem.

Danych za III kw. jeszcze nie ma. Z rynku płyną jednak pozytywne informacje. W lipcu popyt na mieszkania w dużych miastach był wprawdzie o ok. 10 proc. mniejszy niż przed rokiem, ale już wyniki z sierpnia i początku września są wyraźnie lepsze.

Może być gorąco

Zdaniem analityków w tym roku bardziej aktywni niż kupujący mieszkania dla siebie będą inwestorzy. Do trzymania oszczędności na lokatach zniechęca ich oprocentowanie (ok. 0,2 proc.). – Nie jest zaskoczeniem, że w ciągu pięciu miesięcy (od lutego) saldo lokat zostało uszczuplone o 53 mld zł, czyli prawie o jedną piątą – mówi prezes Cebula. – Polacy szukają zyskowniejszej alternatywy dla oszczędności. Dla wielu klientów są nią nieruchomości.

Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl, pytany o prognozy na ostatni kwartał roku, mówi, że niewiele się zmieni. – Mimo trwającej (rozwijającej się?) epidemii popyt wciąż jest duży i przewyższa podaż – ocenia. – Wielu klientów indywidualnych wstrzymuje się ze sprzedażą mieszkań, słusznie zakładając, że na trudne czasy lepiej mieć nieruchomość niż gotówkę w garści czy na koncie.

Drogomirecki zwraca też uwagę, że deweloperzy zamrozili część planowanych inwestycji, a na oferowanych osiedlach wybór lokali jest często mocno ograniczony. – Konsekwencją jest utrzymywanie się wysokich cen na rynku wtórnym i ich dalszy wzrost na rynku pierwotnym. Jednak wielu klientów, którzy planowali zakup mieszkania zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych – będzie dążyć do zrealizowania planów w tym roku – przewiduje ekspert Morizona. – Mając odpowiednio wysoką zdolność kredytową i/lub zasoby wolnej gotówki, nie będą chcieli ryzykować utraty tej szansy. Nie ma bowiem pewności, co przyniesie czas – jakie zmiany nastąpią w podatkach, na rynku finansowym i na rynku pracy.

Odłożenie zakupu mieszkania to często kolejne miesiące lub lata zamieszkiwania np. z rodzicami, w zbyt ciasnym mieszkaniu albo wynajem i wydawanie pieniędzy na czynsz. – A stawka najmu jest często podobna lub wyższa niż przewidywana rata kredytu – zauważa Marcin Drogomirecki. – Osoby z oszczędnościami, które mają już gdzie mieszkać, mogą się obawiać zjadania ich przez inflację. Odsetki na lokatach nie rekompensują strat. Te argumenty zdają się przemawiać za tym, że ostatni kwartał będzie obfitować w transakcje na rynku mieszkaniowym.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało jeszcze 89% artykułu