Wady części wspólnych – temat do ponownego uregulowania

Rz: Kupując od dewelopera mieszkanie, nabywa się też udział we współwłasności części wspólnej nieruchomości. Chodzi np. o klatki schodowe, dach czy windy. Co jeśli się okaże, że te elementy są wadliwe?

Przemysław Drapała, współzałożyciel kancelarii JD&P:

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi zarówno za wady sprzedanego lokalu jak i części wspólnej. Jego odpowiedzialność ograniczona jest pięcioletnim terminem, który biegnie od dnia wydania lokalu. Jeśli więc w tym czasie kupujący zauważy wadę i zgłosi ją deweloperowi, będzie uprawniony do dochodzenia usunięcia wady albo obniżenia ceny. W przypadku wad istotnych przysługiwać mu będzie nawet prawo odstąpienia od umowy sprzedaży prowadzące do zwrotu zapłaconej ceny.

Podkreślić przy tym należy, że odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi powstaje odrębnie w stosunku do każdego kupującego i rozpoczyna się od chwili wydania mu lokalu. Uprawnienia z rękojmi są uprawnieniami indywidualnymi, zatem pięcioletni okres odpowiedzialności dewelopera biegnie osobno wobec każdego nabywcy.

Zważywszy, że sprzedaż i wydanie lokali w danej inwestycji zazwyczaj są rozłożone w czasie, okres odpowiedzialności dewelopera w stosunku do poszczególnych nabywców rozpoczyna swój bieg w innym momencie. Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi dewelopera za wady części wspólnej jest zatem realnie dłuższy niż pięć lat.

Chce pan dowieść, że odpowiedzialność deweloperów wykracza poza kodeksowy zakres odpowiedzialności?

Nie odpowiem wprost. Załóżmy jednak, że w budynku mieszkalnym wyodrębnionych zostało 15 lokali. Osiem z nich zostało sprzedanych i wydanych nabywcom 1.01.2015 r., a pozostałych siedem 1.01.2018 r. Odpowiedzialność rękojmi dewelopera wobec pierwszej grupy kupujących będzie istniała do 31.12.2020 r., natomiast wobec drugiej grupy do 31.12.2023 r. W przedstawionej sytuacji faktyczna odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnej będzie trwała łącznie osiem lat.

Jak się wydaje kupujący z drugiej grupy, powołując się na ochronę wspólnego prawa, mogą realizować uprawnienia rękojmi także w interesie kupujących z grupy pierwszej. Z powyższego przykładu wyłania się zasadniczy problem wykonywania uprawnień z rękojmi już wygasłych albo przedawnionych z powołaniem się na zachowanie wspólnego prawa.

A czy nabywca jednego lokalu może żądać od dewelopera samodzielnie – przy bezczynności pozostałych współwłaścicieli – naprawienia całej wady części wspólnej nieruchomości, dajmy na to klatki schodowej?

Z jednej strony co do zasady przysługuje mu takie uprawnienie. W myśl art. 209 k.c. dążyć będzie bowiem do zachowania wspólnego prawa. Z drugiej strony zauważyć jednak należy, że dopuszczenie stosowania koncepcji zachowania wspólnego prawa przy dochodzeniu roszczeń z tytułu rękojmi rodzi istotne komplikacje.

Dotyczą one w szczególności niemożliwości pogodzenia ze sobą odmiennych roszczeń przysługujących z tytułu rękojmi, to jest obniżenia ceny, usunięcia wady czy też odstąpienia od umowy sprzedaży. Czego dochodzić mogą poszczególni współwłaściciele, a co nadmiernie obciążenia dewelopera w związku z obowiązkiem spełnienia różnych rodzajowo roszczeń.

Co więcej, należy również pamiętać o konkurencyjnym do odpowiedzialności z tytułu rękojmi reżimie odpowiedzialności na zasadach ogólnych za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem umowy. Konkurencyjność roszczeń wynikających z tych podstaw może rodzić konflikt między współwłaścicielami.

Czy interes wspólny współwłaścicieli powinien zatem ograniczać możliwość żądania obniżenia ceny?

Sądy co do zasady dopuszczają żądanie obniżenia ceny za wadę części wspólnej tylko do wysokości odpowiadającej wysokości udziału we współwłasności. Obniżenie ceny odpowiednio do udziału prowadzi do zaspokojenia interesu współwłaściciela występującego z roszczeniem, przy czym nie wyłącza – ani nie ogranicza – uprawnień rękojmi pozostałych współwłaścicieli dotyczących tej samej wady w zakresie jej całkowitego usunięcia.

Nie zmienia to jednak faktu, że realizacja uprawnienia o obniżenie ceny przez jednego lub kilku współwłaścicieli może doprowadzić do konfliktu z interesami innych współwłaścicieli. Problematyczne może być w takim przypadku określenie zakresu odpowiedzialności dewelopera w sytuacji, gdy po obniżeniu ceny jednemu lub kilku współwłaścicielom inni współwłaściciele zażądają od niego usunięcia wady w całości. Jeśli deweloper usunie wadę, właściciele, którym obniżył cenę, pozostaną wzbogaceni kosztem dewelopera.

Brak wyraźnej regulacji dotyczącej równoległego dochodzenia roszczeń indywidualnych, a dochodzenia roszczeń zachowujących wspólne prawo może prowadzić do nieuzasadnionego naruszenia interesu deweloperów przez rozszerzenie ich odpowiedzialności. Należy więc rozważyć, czy żądanie obniżenia ceny za wadę części wspólnej powinno być traktowane jako czynność zwykłego zarządu czy też wykracza poza ramy zwykłego zarządu.

Wychodzi więc na to, że potrzebna jest ingerencja ustawodawcy.