Małe domki, drogie domki

Domy do 70 mkw. z poddaszem (nie więcej niż 90 mkw. łącznej powierzchni użytkowej) mają powstawać bez zezwolenia, książki budowy i kierownika. Formalności sprowadzą się do zgłoszenia, do którego inwestor dołączy projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany. Jeden dom miałby być zlokalizowany na każde 1 tys. mkw. parceli. To jeden z projektów Polskiego Ładu. Ma szanse na sukces?

Kogo będzie stać

– Wpływ nowych rządowych regulacji będzie można oceniać, znając precyzyjne zapisy – mówi Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property. – Kluczowe będzie określenie minimalnej wielkości działki: czy będzie to 500 mkw., czy 1 tys. mkw., czy na parceli będzie można postawić więcej niż jeden dom. I jak te nowe przepisy będą korespondowały z planami zagospodarowania – wyjaśnia. Zdaniem pośrednika na rynek w miastach planowane przepisy nie będą mieć żadnego wpływu, bo działek jest tam bardzo mało i są bardzo drogie.

– Domy do ok. 100 mkw. to dziś głównie zabudowa szeregowa, ewentualnie bliźniacza, na działkach o powierzchni rzadko przekraczającej 300 mkw. Koszt zakupu większej działki i wybudowanie domu „bez pozwolenia" może znacznie przekraczać ceny domów dostępnych dziś i na rynku pierwotnym, i wtórnym – mówi Łukasz Browarczyk. – Program może być jednak szansą na wzrost podaży działek i domów na terenach, które dziś wykluczają zabudowę mieszkaniową. Może tak być, jeśli przepisy umożliwią budowę na działkach rolnych, rekreacyjnych, usługowych.

Istotnych zmian na rynku po wprowadzeniu zapowiadanych przepisów nie spodziewa się Marcin Drogomirecki, ekspert portalu Morizon.pl.

– Polacy raczej nie ruszą masowo do budowania małych domów. Na przeszkodzie staną wciąż rosnące koszty inwestycji, czyli ceny działek, zwłaszcza wokół dużych miast, oraz materiałów budowlanych, wykończeniowych i wykonawstwa – tłumaczy. – W wielu przypadkach budowa małego domu na drogiej, wartościowej działce może się okazać nieopłacalna. Z kolei mały dom w odległości kilkudziesięciu kilometrów od miasta nie dla wszystkich będzie atrakcyjną alternatywą dla mieszkania w mieście. Ewentualna przeprowadzka może się wiązać z uciążliwymi dojazdami do pracy, przedszkola czy szkoły.

Na koszty zwraca też uwagę Wiesława Capik, właścicielka oddziału agencji Północ Nieruchomości w Bochni. Według niej rządowa zachęta wpłynie na ceny działek.

– Uproszczona procedura budowy zachęci do inwestycji wiele osób. Jeśli jednak koszty budowy będą rosły w takim tempie jak ostatnio, to cały projekt stanie pod znakiem zapytania – zaznacza. – Wielu osób nie będzie stać nawet na mały domek.

W podobnym tonie wypowiada się Kamil Wrotniak z firmy deweloperskiej Hołm.

– Pomysł, mimo być może słusznego założenia, okaże się podobnym niewypałem, jak program Mieszkanie+, który miał zrewolucjonizować rynek i doprowadzić do spadku cen, a stało się dokładnie odwrotnie – mówi. – Koszty materiałów rosną już od 2019 r., a w ubiegłym roku szaleńczo przyspieszyły z powodu pandemii. I będą stale rosły, bo producenci doskonale wyczuwają rosnący popyt na domy i skrzętnie z tego korzystają, windując ceny stali, drewna, miedzi. Ostatecznie za wszystko zapłacą klienci, niezależnie od tego, czy zdecydują się na samodzielną budowę, czy na zakup gotowego domu lub mieszkania od dewelopera – dodaje.

A Marcin Sęczkowski z agencji Północ Nieruchomości Pruszcz Gdański (mobilna franczyza) podkreśla, że uproszczenia formalności budowlanych rynek oczekuje od lat. – Skorzystamy wszyscy, pod warunkiem, że zostanie to przeprowadzone mądrze – twierdzi. – Trzeba zadbać, aby małe domy były energooszczędne, solidnie wybudowane, estetyczne. Ułatwienia spowodują, że zainteresowanie posiadaniem własnego domu znacznie wzrośnie – przewiduje.

Dodaje, że funkcjonalny budynek do ok. 100 mkw. to przestrzeń, która zadowoli niejednego klienta. – Pomieści wszystko, czego potrzebujemy, a dodatkowo będzie ekonomiczny w utrzymaniu – mówi.

Jest popyt

Jak dziś wygląda rynek małych domów? W portalu Morizon.pl czeka na klientów ponad 3 tys. domów – nowych i używanych – o powierzchni do 100 mkw. To budynki wolnostojące, bliźniaki, segmenty. Marcin Drogomirecki podaje, że średnia cena mkw. domów tej wielkości (oferty z całego kraju) to ok. 6 tys.

– Ceny są jednak bardzo zróżnicowane – podkreśla. – Ma na nie wpływ przede wszystkim lokalizacja, ale liczy się też wiek i stan budynku, wielkość działki. Taki dom gdzieś na prowincji można mieć za 350 tys. zł, a Warszawie czy Krakowie – za grubo ponad 1 mln zł.

Z analiz Morizona wynika, że domy, niezależnie od wielkości i lokalizacji, systematycznie drożeją. – W ciągu roku ceny ofertowe poszły w górę od kilku do kilkunastu procent. Trudno się temu dziwić, skoro drożeje wszystko, nie tylko stanowiące bezpośrednią „konkurencję" mieszkania, ale przede wszystkim działki, materiały budowlane i robocizna – tłumaczy Drogomirecki.

BIG Property szacuje, że ceny małych domów w ostatnim roku wzrosły nawet o 20 proc. – Dziś trudno o taką nieruchomość poniżej 400 tys. zł – mówi Łukasz Browarczyk. – Na przedmieściach ich ceny przekraczają 700 tys. zł, a w mieście dochodzą do 1 mln zł.

Dynamika wzrostu cen domów, jak zauważa pośrednik BIG Property, była jednak mniejsza niż cen mieszkań. – I to kolejny powód znacznego wzrostu zainteresowania małymi domami – tłumaczy.

Zdaniem Kamila Wrotniaka rynek małych domów w Polsce dopiero się rozwija.