Likwidacja rachunku zachwieje rynkiem i cenami

Rz: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie ugiął się pod krytyką Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej przewiduje likwidację otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia.

Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Nie rozumiem prezesa UOKiK. Przecież działa na szkodę małych polskich firm, ale także klientów. Dziś rachunek wykorzystuje się w wypadku przeszło 80 proc. inwestycji. I nie słyszałem, by ochrona, jaką zapewnia, była niewystarczająca. Sam prezes UOKiK przyznał, że przez ponad sześć lat funkcjonowania ustawy nie było przypadku, by klient dewelopera stracił pieniądze zgromadzone na tym rachunku. Po co więc likwidować coś, co działa i nie ma do tego zastrzeżeń? Gdzie tu jest logika?

A jakie będą skutki likwidacji otwartego rachunku?

Likwidacja otwartych rachunków wyeliminuje małe i średnie firmy deweloperskie, które dzisiaj budują 80 proc. mieszkań w Polsce. Po zmianach większość inwestycji będzie finansowana ze środków własnych lub z kredytów zaciągniętych w ramach rachunków zamkniętych, wymagających wysokich zabezpieczeń hipotecznych.

Obie te formy finansowania będą tylko dla wielkich korporacji z dostępem do zagranicznego kapitału lub z wielkimi bankami ziemi.

Po zmianach będzie potrzebnych aż 60 miliardów złotych. Tymczasem dzisiaj banki przeznaczają na projekty deweloperskie niewiele ponad 6 mld złotych. Trudno będzie brakujące miliardy znaleźć. Polityka wielu banków nie pozwala im na nadmierną koncentrację kapitału w jednym sektorze, np. w budownictwie.

Przestanie istnieć tylko jeden z czterech rodzajów rachunków powierniczych, z pozostałych deweloperzy będą mogli korzystać .

W wypadku rachunku zamkniętego banki finansują od 70 do 80 proc. inwestycji, resztę środków deweloper musi wnieść sam. Kredyt otrzyma tylko ta firma, która posiada zabezpieczenie stanowiące co najmniej 150 proc. wysokości kredytu. I to właśnie zabezpieczenie, jak już wcześniej mówiłem, jest dla małych firm największym problemem. Muszą mieć nieruchomość, która jest warta pięciokrotnie więcej niż działka, na której budują. Stać na to tylko duże korporacje. Małe firmy kupują działkę i budują na niej od razu. Nie mają banku ziemi. A jak nie mają banku ziemi, to nie mają zabezpieczenia, a tym samym i kredytu. I koło się zamyka. Skutkiem wyeliminowania z rynku firm budujących ponad połowę mieszkań będzie monopolizacja rynku, zmniejszenie liczby mieszkań i niespotykany wcześniej wzrost cen, co uderzy w deweloperów, lecz przede wszystkim w klientów kupujących mieszkania.

Projekt wprowadza też inne zmiany. Przewiduje m.in. objęcie umową deweloperską gotowych mieszkań. To dobry pomysł?

To niezrozumiała propozycja. Na rynku wtórnym wszyscy korzystają z umów przedwstępnych, o których mówi kodeks cywilny i nikomu to nie przeszkadza. Wprowadzanie umów deweloperskich w wypadku nowych mieszkań będzie kompletnie pozbawione sensu. Klient dewelopera będzie wpłacał pieniądze na rachunek powierniczy, tylko po co? Rachunki powiernicze są po to, by zabezpieczyć pieniądze kupującego w tym czasie, kiedy jego mieszkanie jest w budowie. A jak mieszkanie jest gotowe i czeka na klienta? Kolejny nonsens.

Co pan myśli o propozycji, by jedną umową deweloperską objąć mieszkanie, komórkę lokatorską oraz miejsce postojowe w garażu?

Utrudni to życie wielu naszym klientom. Dziś, kupując je na odrębną umowę, mają pełną swobodę. Przestaje być im potrzebne miejsce postojowe w garażu to je sprzedają. Nie ma z tym żadnego problemu. Podobnie jest z komórką lokatorską. Po wejściu w życie nowych przepisów już tak nie będzie. Komórka czy miejsce zostaną kupione razem z mieszkaniem. Odrębna sprzedaż będzie trudna.

Nowe przepisy będą regulować również umowy rezerwacyjne.

Propozycja mi się podoba. Wszystkie firmy deweloperskie korzystają z tych umów. Są one zbyt zróżnicowane. Niektórzy deweloperzy stosują proste jednokartkowe umowy o treści: „rezerwuję lokal nr 1 i wpłacam opłatę rezerwacyjną na okres jednego miesiąca". Są i takie, które posługują się rozbudowanymi umowami, na podstawie których później przygotowuje się umowy deweloperskie. Osobiście korzystam z tego drugiego wariantu. Dobrze więc, że projekt ujednolica zasady zawierana tych umów.

A wysokość proponowanej kaucji, tj. 1 proc. ceny mieszkania jest wystarczająca?

Wysokość opłaty jest dziś różna. To powinna być kwota, na którą klient nie machnie ręką. Deweloperzy proponują więc 1, 2 czy 5 proc. ceny mieszkania. Projekt mówi zaś o kaucji w wysokości 1 proc. Czy to wystarczy? Myślę, że to za mało. W wypadku mieszkania wartego 250 tys. zł kaucja wyniesie 2,5 tys. Niejeden klient machnie na nią ręką i zrezygnuje z zakupu mieszkania gdy zmieni plany. Deweloper musiał zaś na dwa miesiące wycofać lokal z oferty przez co stracił niejedną okazję znalezienia nowego klienta. Myślę, że kaucja powinna wynosić 2–5 proc. Wtedy już nie tak łatwo będzie zrezygnować z nabycia lokalu. Również klient będzie miał większą pewność, że deweloper nie anuluje tej rezerwacji, bo musiałby zapłacić podwójną wysokość tej kaucji. ©?

—rozmawiała Renata Krupa-Dąbrowska