Rośnie mieszkaniowa gorączka

Deweloperzy z rynku kapitałowego sprzedali w I kwartale 2021 r. 7,3 tys. mieszkań – o prawie 19 proc. więcej niż w bardzo dobrym, niedotkniętym jeszcze mocno pandemią okresie rok wcześniej. Większość firm zanotowała dwucyfrowe wzrosty, nieliczne spadki to efekt albo bardzo wysokiej bazy, albo wyprzedanej oferty.

Pierwsze miejsce zajmuje Dom Development z 33-proc. wzrostem, do 1084 mieszkań, drugie Robyg z wynikiem 888, o 11 proc. więcej rok do roku, a trzecie Atal, który podpisał 848 umów, o ponad 14 proc. więcej niż rok wcześniej.

Wzmożony popyt napędzany niskimi stopami i niewystarczająca podaż – tak krótko można scharakteryzować stan mieszkaniówki. Nic więc dziwnego, że ceny rosną. Czy jest już bardzo gorąco?

Wieloźródłowy popyt...

– Wyniki raportowane przez największych deweloperów po raz kolejny potwierdzają dużą odporność sektora na pandemię. Niewątpliwie utrzymują się czynniki stymulujące popyt, obserwowane w minionych kilku miesiącach – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. – Wśród nich na czoło wysuwają się niskie stopy procentowe, które do zakupu skłaniają zarówno osoby chcące zabezpieczyć wartość posiadanych aktywów, jak i osoby posiłkujące się kredytem w sytuacji łagodniejszej polityki kredytowej prowadzonej przez banki – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że ogólna sytuacja na rynku pracy charakteryzowana jest przez stosunkowo niskie bezrobocie i wynagrodzenia wyższe niż przed rokiem. Także nastroje konsumentów stopniowo się poprawiają. Deklaracje rządu, że w najbliższych kilku miesiącach zostaną zaszczepieni wszyscy chętni, dają nadzieję stopniowego powrotu do normalności. To z kolei pozwala przewidywać poprawę na rynku najmu. Z kolei praca zdalna i skupienie życia wokół własnego mieszkania spowodowało wzrost popytu związanego z zaspokajaniem nowych potrzeb mieszkaniowych.

– Te wszystkie czynniki powodują, że w najbliższych miesiącach można spodziewać się utrzymania potencjalnego popytu na wysokim poziomie. Ograniczenia mogą wystąpić po stronie podaży – zarówno jeśli chodzi o możliwość uruchomienia nowych inwestycji, jak również poziomu kosztów. Rosnące ceny gruntów, przedłużające się procedury administracyjne, konieczność znalezienia pracowników, nowe wytyczne odnośnie do warunków technicznych i plany wprowadzenia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego są elementami, które mogą wpłynąć na poziom kosztów i powodować presję na wzrost cen ofertowych – wskazuje Mikulska. – Część obserwatorów rynku oczekiwała dynamicznego załamania cen mieszkań już w momencie wystąpienia pandemii. Rozwój sytuacji w kolejnych miesiącach potwierdził jednak, że wcześniejszy wzrost cen miał mocne podstawy i nie był bańką spekulacyjną. Obecnie znów pojawiają się pytania o warunki do powstania bańki na rynku mieszkaniowym. Można jednak oceniać, że w tym momencie większość decyzji o zakupie podejmowana jest racjonalnie, na rynku nie ma zbyt wielu nabywców spekulacyjnych czy flipperów, a wzrost cen nie ma charakteru skokowego, charakterystycznego dla okresu przegrzania rynku – podsumowuje.

Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta portalu Obido.pl, rynek mieszkaniowy jest w dziwnym momencie.

– Z jednej strony nie da się ukryć, że mamy pandemię, która pod względem wpływu na gospodarkę być może nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa. Ale z drugiej strony, problemy z utratą pracy czy kłopotami rodzinnego biznesu dotykają tylko części osób, zwykle z konkretnych branż. Wielu innych, mówiąc wprost, nie ma co robić z pieniędzmi – komentuje Krasoń. – Według danych Narodowego Banku Polskiego na bankowych kontach trzymamy ponad bilion złotych, obligacje czy lokaty niezmiennie tracą na popularności, a wiele osób kupuje mieszkania nawet nie po to, by na tym zarobić, ale po to, by „zaparkować" pieniądze. Nie przeszkadza w tym nawet przestój na rynku najmu krótkoterminowego. Niezmiennie popularnym wątkiem wszelkich dyskusji jest przegrzanie rynku, ale póki nie brakuje kupujących, to na spektakularne obniżki cen nie ma co liczyć – podsumowuje.

Za mała produkcja

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, uważa, że wyniki giełdowych deweloperów za I kwartał są tak dobre, że aż niepokojące.

– Wciąż widzimy efekt poszukiwania ochrony wartości zgromadzonych przez gospodarstwa domowe rekordowych zasobów finansowych na rachunkach bankowych, co jest wzmacniane sugestiami wprowadzania opłat za depozyty. Z kolei nabywcy mieszkań na własne potrzeby przyśpieszają decyzje w obawie o dalszy wzrost cen. Do tego tłok na rynku przybiera za sprawą mocno rozpędzającego się sektora wynajmu instytucjonalnego (PRS). Pytanie, co będzie, jeśli w kolejnych kwartałach popyt zacznie napierać jeszcze bardziej, choćby za sprawą planowanego wsparcia zakupów mieszkaniowych w ramach Nowego Ładu. Grozi to zachwianiem równowagi popytowo-podażowej ze wszelkimi tego konsekwencjami już w średniej perspektywie – mówi Jędrzyński.

Do sytuacji „na gorąco" odniosła się na portalu LinkedIn Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, zainspirowana niedawnymi komentarzami prezesa NBP. Adam Glapiński powiedział, że nie ma ryzyka bańki, nie widać też napięć zagrażających nagłym, istotnym załamaniem popytu oraz cen.