Przez nowy pomysł ceny poszybują?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) jednak powstanie. Po kilku latach pracy nad projektem rząd zdecydował się bowiem przyjąć przepisy w tej sprawie. Było to sporym zaskoczeniem dla rynku. Dzięki funduszowi w razie upadłości inwestora kupujący mieszkanie nie stracą pieniędzy. Deweloperzy ostrzegają jednak, że ceny mieszkań mogą pójść w górę.

Parasol nad kupującymi

Nowe przepisy zawiera projekt noweli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska). Przewidują stworzenie DFG ze składek wpłacanych przez deweloperów. Będą one odprowadzane od wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla otwartych rachunków powierniczych wyniosą maksymalnie 2 proc. wartości każdego sprzedanego lokalu. Dla zamkniętych – maksymalnie 0,2 proc.

Projekt przewiduje maksymalną składkę. Nie oznacza to, że właśnie tyle wyniesie. Docelowa jej wysokość będzie wynikać z rozporządzenia resortu rozwoju, pracy i technologii.

Skąd pomysł na powołanie funduszu? Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wyjaśnił „Rzeczpospolitej", że dziś pieniądze klientów deweloperów trafiają najczęściej na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze, które nie mają dodatkowych zabezpieczeń. Środki te nie są więc wystarczająco dobrze chronione.

– W trakcie prac legislacyjnych i spotkań z branżą deweloperską były dyskutowane różne rozwiązania, np. likwidacja rachunków otwartych. Wówczas deweloperzy uznali, że takie rozwiązanie odbije się negatywnie na finansowej kondycji branży, gdyż zmieni model finansowania budowy mieszkań. To z pieniędzy konsumentów budowane są bowiem mieszkania, a deweloper nie bierze na swoją inwestycję kredytu w banku – tłumaczy nam biuro prasowe UOKiK.

I dodaje: – Dlatego szukając rozwiązania kompromisowego, skorzystaliśmy z wzorów stosowanych w innych sektorach: turystyce czy bankowości, i zaproponowaliśmy powołanie DFG. Składka na fundusz ewaluowała od maksymalnego poziomu 5 proc. od wartości mieszkania do obecnie 2 proc. dla otwartego rachunku (maksymalny limit) – podkreśla UOKiK.

Deweloperzy nie są zachwyceni propozycją. Agata Nowaczyk, specjalista z poznańskiego biura sprzedaży EBF Development, uważa pomysł utworzenia DFG za kontrowersyjny. – Pojawia się pytanie, dlaczego wszyscy deweloperzy mają ponosić koszty upadku konkurencji, szczególnie gdy na płynność finansową pracuje się latami i mocno dba o sytuację firmy – mówi.

– Naszym zdaniem ewentualnego zwiększenia bezpieczeństwa klientów należałoby upatrywać na drodze zmian w prawie upadłościowym i restrukturyzacyjnym, nie zaś tworząc zabezpieczenia generujące dodatkowe koszty. Ponadto obecnie obowiązujące rachunki powiernicze dobrze chronią nabywców. Jesteśmy przekonani, że uruchomienie DFG, dodatkowej linii zabezpieczenia, podniesie koszty powstania inwestycji, a tym samym przełoży się na ceny lokali – podkreśla Agata Nowaczyk.

DFG krytykuje też Piotr Łopatka z zarządu Proxin Investment. Ostrzega on przed podwyżką cen lokali. – Fundusz wpłynie na ceny nowych mieszkań. Jest to bowiem kolejne, dodatkowe, zabezpieczenie środków wpłacanych na rachunek powierniczy klientów, który dobrze chroni ich kapitał – uważa.

Ceny w górę?

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) również nie jest zachwycony projektem noweli ustawy deweloperskiej.

– Powoływanie DFG nie ma faktycznego uzasadnienia, ponieważ dziewięć lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej pokazało, że chroni ona na odpowiednim poziomie kupujących mieszkania. W tym okresie były zaledwie dwie upadłości przy otwartym rachunku powierniczym. Przy czym w jednym przypadku doszło najprawdopodobniej do przestępstwa, a w drugim inwestycja częściowo nie została objęta reżimem ustawy deweloperskiej, czyli również działała niezgodnie z prawem. Tymczasem utworzenie DFG przyczyni się do wzrostu cen mieszkań. Zostanie w nie bowiem wkalkulowana składka na DFG oraz koszty administracyjne związane z jej odprowadzaniem – uważa Przemysław Dziąg z PZFD.

Zdaniem związku proponowana składka ciągle jest wysoka. – Cieszymy się oczywiście, że wyniesie mniej, aniżeli pierwotnie przewidywał projekt, ale i tak jest duża. 2 proc. rocznie to przecież miliard złotych! Z deklaracji UOKiK wynikało zaś, że wystarczy, jak do DFG będzie wpływało rocznie 140 mln zł. Składka powinna więc wynieść ok. 0,3 proc., a nie 2 proc. – twierdzi mec. Dziąg.

Kupujący jest słabszy

UOKiK broni DFG. Według niego fundusz jest niezbędny dla konsumentów, bo w razie bankructwa dewelopera klient zostaje z kredytem i niedokończoną budową. A DFG zagwarantuje pełne bezpieczeństwo: konsument odzyska wszystkie wpłacone pieniądze bez względu na etap budowy. Teraz, gdy deweloper stosuje otwarty rachunek mieszkaniowy, nie jest to możliwe.

Co więcej, w przypadku upadłości banku DFG będzie zabezpieczał zgromadzone środki na zakup mieszkania lub domu ponad zabezpieczenie z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, a zatem ponad kwotę 100 tys. euro.

Z wyliczeń Urzędu wynika, że w latach 2004–2019 w Polsce sądy ogłosiły 149 upadłości firm deweloperskich. Jego zdaniem nie ma co oceniać, czy to dużo, czy mało, bo każdy przypadek to dramat kogoś, kto zostaje bez pieniędzy i bez prawa własności do mieszkania, a niestety z kredytem na wiele lat. Jak wskazuje UOKiK, według rozumowania branży można dojść do wniosku, że skoro deweloperzy nie bankrutują masowo, to żadne zabezpieczenie nie jest potrzebne, ponieważ każdy z rachunków (bez względu na jego rodzaj) generuje określone koszty po stronie przedsiębiorcy. Powstaje też pytanie, ile upadłości i związanych z nimi tragedii konkretnych ludzi uzasadniałoby, zdaniem branży, wprowadzenie zmian chroniących kupującego.

Prawnicy uważają, że nowe rozwiązania będzie można omijać.

– Deweloperzy, aby zminimalizować koszt składki na DFG, mogą zaprzestać działania w oparciu o ustawę deweloperską. Jeśli sprzedaż mieszkań rozpoczną po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, unikną płacenia składek na fundusz gwarancyjny. Dla kupującego oznaczać to będzie utratę uprawnień służących ochronie nabywcy, jakie przewiduje ta ustawa – tłumaczy mec. Adam Świecki.