Działki budowlane za lokale

Ministerstwo Rozwoju planuje zwiększyć liczbę mieszkań pod wynajem. Proponuje, by gminy sprzedawały grunty inwestorom w zamian za pulę lokali.

Propozycja podoba się deweloperom. Uważają jednak, że powinna objąć również grunty państwowe, którymi dysponuje Krajowy Zasób Nieruchomości.

Grunt za lokale

W tym tygodniu minister rozwoju Jadwiga Emilewicz miała ogłosić, co zmieni się w programie Mieszkanie+. Plany pokrzyżował koronawirus. Prawdopodobnie propozycje te przedstawi w nadchodzącym tygodniu.

Z informacji „Rzeczpospolitej" wynika, że mają one dotyczyć m.in. gruntów pod inwestycje. Pomysł jest prosty: gminy dostarczą grunty, a deweloperzy wybudują na nich lokale.

Najpierw jednak rady gmin będą decydowały, czy chcą przeznaczyć swoje działki budowlane na sprzedaż w zamian za pulę mieszkań od inwestora. Jeżeli się na to zdecydują, określą podstawowe wymagania co do mieszkań z puli, tj. minimalną liczbę, rodzaj, standard oraz cenę w przeliczeniu na 1 mkw. według średniego wskaźnika przeliczeniowego w rozumieniu ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.

Z danych BGK wynika, że obecnie w wypadku Łodzi będzie to 4,1 tys. zł za mkw., Wrocławia 5,1 tys. zł, Krakowa 5,3 tys. zł, a Warszawy 6,2 tys. zł, Gdańska 5,7 tys. zł, a Poznania 5,2 tys zł.

Samorządy będą zbywać grunty w przetargach. Wentylem bezpieczeństwa będzie prawo odkupu przysługujące przez pięć lat. Ma być ono gwarancją, że inwestor wbuduje obiecane bloki mieszkalne.

Co na to inwestorzy? Nie mówią nie. Czekają na konkretne rozwiązania. Diabeł tkwi bowiem w szczegółach.

Wchodźmy ...

– Kibicujemy takim rozwiązaniom i jesteśmy gotowi w przyszłości w nich uczestniczyć. Niemniej czekamy na ogłoszenie szczegółów. Uwolnienie gruntów państwowych lub samorządowych, na których inwestorzy mogliby realizować swoje osiedla, aby następnie w ramach pewnego rodzaju barteru przekazać część mieszkań państwu czy samorządom, będzie korzystnym rozwiązaniem – mówi Damian Kapitan, prezes Budimeksu Nieruchomości.

– Ważne, aby strona rządowa oraz samorządowa wspólnie z branżą wypracowały sprawne i jasne mechanizmy, dzięki którym proces projektowania, budowania i finansowania takich inwestycji będzie bezpieczny dla każdego uczestnika, w tym klientów – dodaje Damian Kapitan.

Podobnie uważa Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development.

– Dysponujemy relatywnie dużym bankiem ziemi, pozwalającym nam na prowadzenie działalności w dotychczasowej skali przez kolejne cztery lata, niemniej jednak intensywnie rozglądamy się za kolejnymi gruntami. Nie jest tajemnicą, że zakup działki w dużym mieście za rozsądną cenę jest olbrzymim wyzwaniem dla dewelopera. Dlatego też rozważymy każde rozwiązanie, które umożliwi nam uzupełnienie banku ziemi o atrakcyjne lokalizacje – wyjaśnia Andrzej Gutowski.

I dodaje: – Współpraca w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, w którym to gmina przekaże deweloperowi działkę budowlaną w zamian za pulę mieszkań wybudowanych na tej działce, wydaje się sensowna. Uważam, że da się pogodzić to, aby w ramach jednego większego projektu powstały zarówno mieszkania oferowane na sprzedaż na warunkach rynkowych, jak i mieszkania na wynajem, przeznaczone dla gminy. Można przypuszczać, że uzyskanie wszelkich niezbędnych pozwoleń na realizację takiej inwestycji będzie łatwiejsze. Skoro zapłatą za działkę mają być gotowe mieszkania, gminie będzie zależeć tak samo jak deweloperowi, aby inwestycja została zrealizowana jak najsprawniej. Oczywiście wszystko będzie zależeć od warunków współpracy dewelopera z gminą, a tych jeszcze nie znamy – mówi Andrzej Gutowski.

Zbigniew Juroszek, prezes spółki ATAL, dodaje: Zapowiedź włączenia doświadczonych i wyspecjalizowanych firm z sektora prywatnego do realizacji rządowego programu wydaje się interesującą propozycją, która nawiązuje do rozwiązań stosowanych z powodzeniem w kilku europejskich państwach – podkreśla.

W opinii Marka Poddanego, prezesa spółki deweloperskiej Sedno Dom, pula mieszkań komunalnych powinna znajdować się w odrębnych budynkach, łatwiej będzie wtedy nimi zarządzać.

– Uważam też, że jest to świetny pomysł, by obok siebie mieszkały osoby o różnym statusie społecznym, dzięki temu nie będą tworzone luksusowe getta. Skoro budynki deweloperskie mogą powstawać jako plomby na osiedlach spółdzielczych, to komunalne na osiedlach deweloperskich – mówi Marek Poddany.

A może i państwowe

Inwestorzy podkreślają również, jak ważne jest dla nich przeznaczenie do sprzedaży ziemi państwowej.

– Wiele gruntów pod inwestycje jest zamrożonych m.in. przez działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości. Ograniczona dostępność atrakcyjnych działek, zwłaszcza w dużych miastach, a także wysokie ceny transakcyjne gruntów w znaczący sposób wpływają na wysokość cen mieszkań. Branża upatruje w tym szansy na odblokowanie gruntów w posiadaniu Skarbu Państwa, PKP czy Poczty Polskiej, a także liczy na uproszczenie przepisów inwestycyjno-budowlanych. Doświadczenie z rynków zagranicznych uczy, że z korzyścią dla wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego funkcjonować może model współpracy, w którym deweloper w zamian za dostęp do gruntów odpowiada za realizację inwestycji i na zbliżonych do komercyjnych warunkach przekazuje część wybudowanych mieszkań do zasobu komunalnego – tłumaczy prezes Juroszek.

Wtóruje mu Marek Poddany: – Do sprzedaży powinny trafić również grunty państwowe z KZN. To nieporozumienie, że państwo bierze się za budowę domów wielorodzinnych. Program Mieszkanie+ funkcjonuje już pięć lat i w tym czasie wybudowano zaledwie 1000. Tymczasem przeciętny deweloper w rok jest w stanie oddać 5 tys. mieszkań, czyli przez pięć lat aż 20 tys. lokali. Spółka PFR Nieruchomości powinna przygotowywać działki budowlane na sprzedaż, a za uzyskane pieniądze kupować budynki i nimi zarządzać, zaś budowanie zostawić deweloperom – postuluje Marek Poddany.