Okazjonalne wynajmowanie mieszkań oraz pokoi na cele turystyczne staje się z roku na rok coraz popularniejsze. Świadczy o tym rozwój portali internetowych czy typowe np. dla Trójmiasta zawieranie umów ze studentami na wynajem mieszkań na 10 miesięcy w roku i wynajmowanie ich turystom w okresie przerwy wakacyjnej. Dotychczas organy podatkowe pozwalały, aby – jeżeli wynajem odbywał się sporadycznie i w sposób okazjonalny, np. tylko w okresie wakacyjnym – przychody uzyskane z tego tytułu mogły być opodatkowane 8,5 proc. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Znalazło to odzwierciedlenie m.in. w interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 9 marca 2015 r. roku (IBPBII/2/415-1090/14/MMa ).
Czy to działalność
Na początku 2017 r. roku wydane zostały jednak dwie interpretacje indywidualne: Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 stycznia 2017 roku (0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK) oraz Izby Skarbowej w Katowicach z 3 stycznia 2017 roku (2461-IBPB-2-2.4511.918.2016.2.MZA), świadczące o zmianie stanowiska organów podatkowych w tej sprawie i ryzyku uznania najmu krótkoterminowego za działalność gospodarczą, a w konsekwencji opodatkowaniu uzyskiwanych dochodów wyższym PIT.
Wśród kryteriów...
Kwalifikowanie danej czynności jako działalność gospodarcza ustalane jest na podstawie kryteriów wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Jako działalność gospodarczą przepis ten wymienia m.in. działalność usługową, prowadzoną dla celów zarobkowych, we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Wynajem krótkoterminowy można zakwalifikować jako działalność usługową wykonywaną w celach zarobkowych. Istotne są jednak także pozostałe kryteria działalności gospodarczej.
... jest zorganizowanie i ciągłość
W związku z tym, o uznaniu najmu za działalność gospodarczą będą przesądzać cechy zorganizowania i ciągłości. Są to niestety pojęcia nieostre, wywołujące wątpliwości interpretacyjne. Może to powodować dużą niepewność podatników co do charakteru wykonywanych przez nich czynności. W tym zakresie niewątpliwie można posiłkować się dorobkiem orzecznictwa. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 maja 2016 roku (II FSK 935/14), o zorganizowanym i ciągłym charakterze świadczy planowa realizacja określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny. Zdaniem organów podatkowych (np. Izby Skarbowej w Bydgoszczy we wspomnianej interpretacji z 13 stycznia 2017 r.) dla ciągłości czynności najmu krótkotrwałego nie ma jednak znaczenia w jakim okresie będzie się odbywał wynajem – np. wyłącznie w okresie letnim. Wystarczy, że do wynajmowania mieszkania lub pokoju będzie dochodziło w sposób cykliczny i okresowo powtarzalny. O zorganizowaniu może świadczyć przy tym prowadzenie czynności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, jako szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.
Ryzyko jest duże...
Ze względu na zmianę stanowiska organów podatkowych, decyzję o opodatkowaniu przychodów z najmu krótkotrwałego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych należy uznać obecnie za bardzo ryzykowną – w przypadku ustalenia przez organy podatkowe, że najem jest w rzeczywistości działalnością gospodarczą, będzie on podlegał opodatkowaniu zgodnie ze skalą podatkową – tj. 18 lub 32 proc.. Opodatkowanie według liniowej stawki podatku w wysokości 19 proc. byłoby możliwe wyłącznie w przypadku przedsiębiorców, którzy uprzednio wybrali tę formę opodatkowania. W konsekwencji złego wyboru metody opodatkowania powstanie prawdopodobnie zaległość podatkowa, od której naliczane będą odsetki za zwłokę. Pojawić mogą się również inne obowiązki, takie jak konieczność dopełnienia obowiązku zarejestrowania działalności gospodarczej lub zgłoszenia do ubezpieczeń społecznych.
