Warszawa wiceliderem w regionie

Warszawa awansowała o dwie pozycje w rankingu atrakcyjności inwestycyjnej w Europie i znalazła się na 21. miejscu – wynika z raportu „Emerging Trends in Real Estate – Europe 2019", przygotowanym przez firmę doradczą PwC i Urban Land Institute, do którego dotarła „Rzeczpospolita". W Europie Środkowo-Wschodniej Warszawę wyprzedza tylko Praga (19. pozycja).

Skok lidera

Niespodziewanym liderem tegorocznego rankingu jest Lizbona, która w ubiegłym roku nie weszła nawet do pierwszej dziesiątki. Respondenci – niemal 900 uznanych ekspertów rynku nieruchomości: inwestorów, deweloperów, przedstawicieli sektora finansowego i firm doradczych – docenili wysoką jakość życia w portugalskiej stolicy.

Drugi jest Berlin, który po raz pierwszy od kilku edycji stracił pozycję nr 1, a trzeci Dublin. Kolejne miejsca zajmują: Madryt, Frankfurt, Amsterdam, Hamburg, Helsinki, które zanotowały awans aż o dziesięć oczek, deklasując prominentnych Skandynawów – Oslo, Sztokholm i Kopenhagę, które tym razem znalazły się na dalszych miejscach. Pierwszą dziesiątkę zamykają Wiedeń i Monachium, które mimo spadków o sześć pozycji nadal oceniane jest jako stabilne.

Warszawa nadal jest postrzegana przez inwestorów jako atrakcyjne miejsce do lokowania kapitału. Uważają oni także, że stolica Polski może być jednym z największych beneficjentów brexitu, ponieważ swoje główne biura przenosi tu wiele instytucji finansowych, np. francuska agencja ratingowa Fitch, która ulokowała u nas większość swoich analityków kredytowych.

– Nasi respondenci czują niepokój wywołany znaczną podażą, jednak równocześnie uważają, że jest ona uzasadniona wzrostem gospodarczym oraz popytem wewnętrznym. Ponownie w tym roku respondenci podkreślają, że niepewność towarzysząca procesowi brexitu, która spowodowała, iż Londyn spadł na pozycję 29., jest ogromną szansą dla rozwoju rynku biurowego w Warszawie – tłumaczy Kinga Barchoń, partner w PwC, lider zespołu ds. nieruchomości.

– Płynność naszego rynku jest oceniania bardzo wysoko, a inwestorzy nie obawiają się braku kupujących. Nierozwiązanym problemem pozostaje sytuacja polityczna w Polsce, choć dla części inwestorów nie stanowi już takiego problemu jak przed rokiem, gdyż obserwuje podobne zmiany w innych krajach – dodaje Kinga Barchoń.

– Rzeczywiście, choć niepewność polityczna nadal wybrzmiewa z rozmów z analitykami, wielu z nich uważa, że nie ma się czego obawiać. „Obserwujemy sytuację, ale się nie martwimy" – mówi menedżer jednego z funduszy.

Analityków cieszy wysoka pozycja Warszawy jako wicelidera Europy Środkowo-Wschodniej.

– Jest niezmiennie wymieniana w wąskim gronie dwóch–trzech miast regionu, w których warto inwestować. Ruch na stołecznych placach budów nie jest dziełem przypadku – komentuje Dorota Wysokińska-Kuzdra, przewodnicząca Urban Land Institute Poland.

Dobre perspektywy

– Polska to aktualnie najbardziej zróżnicowany i dojrzały rynek nieruchomości w regionie – zgadza się Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce. – Mimo problemu dostępności odpowiednich aktywów zarówno w Polsce, jak i na świecie, ilość aktywów rośnie, sprawiając, że Polska jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków w Europie. Świadczą o tym między innymi trendy, jakie obserwujemy w poszczególnych segmentach sektora nieruchomości, a dzięki którym branża jest coraz bardziej zdywersyfikowana – dodaje Tomasz Trzósło.

Zdaniem Doroty Wysokińskiej-Kuzdry z Urban Land Institute Poland stabilny popyt na rynku biurowym generują nie tylko międzynarodowe korporacje, ale też rozwijające się polskie firmy, związane m.in. z branżą usług dla biznesu.

– To organizacje, które zdają sobie sprawę, że jakość kadr w Polsce na tle regionu jest bardzo wysoka. Liczę, że w kolejnych edycjach raportu pojawią się też np. Wrocław czy Kraków, a także inne miasta regionalne, w których dynamicznie rozwija się rynek biurowy, a także, podobnie jak w Warszawie, powstają nowe rodzaje aktywów – np. akademiki i mieszkania na wynajem – dodaje Dorota Wysokińska-Kuzdra.

Jak zauważa Tomasz Trzósło z JLL, w przypadku branży biurowej na znaczeniu zyskują elastyczne powierzchnie do pracy.

– Według naszych danych w ostatnich latach rynek flex w Polsce rósł o ok. 30–40 proc. rocznie, a w ciągu ostatniego roku – o 100 proc. Firmy oferujące elastyczne przestrzenie biurowe mają już w swoich zasobach ponad 220 tys. mkw, a 75 proc. tej powierzchni jest zlokalizowane w Warszawie. W przypadku nieruchomości magazynowych, ze względu na ekspansję sektora e-commerce, coraz bardziej popularne stają się inwestycje typu ,,ostatnia mila" oraz SBU (Small Business Units), które pozwalają na zbliżenie się do docelowego klienta oraz znaczące skrócenie czasu dostawy – mówi Tomasz Trzósło.

Analitycy są zgodni, że w Warszawie jest dużo nowych projektów deweloperskich i duża podaż, ale w zestawieniu z tempem wzrostu gospodarczego i popytem, to wciąż dobry rynek. Przestrzeń biurową zajmują bowiem nie tylko duże międzynarodowe firmy, ale i duzi rodzimi najemcy.

Zdaniem analityka Open Finance, Bartosza Turka, nadal będzie rozwijać się także budownictwo mieszkaniowe.

– Choć ceny mieszkań rosną, rentowność nie obniża się tak mocno, jakby się tego można było spodziewać, bo jednocześnie rosną stawki za wynajem. Zawdzięczamy to między innymi przybyszom ze Wschodu, którzy coraz chętniej osiedlają się w Polsce – tłumaczy Bartosz Turek.

Dodaje, że popyt na najem nadal przewyższa bardzo szybko rosnącą podaż.– Zdaniem firmy doradczej REAS, która zbadała rynek deweloperski na sześciu największych rynkach – warszawskim, wrocławskim, krakowskim, trójmiejskim, poznańskim i łódzkim – Polacy kupują mieszkania chętnie jak nigdy dotąd. W 2019 r. liczba kupionych mieszkań ma przekroczyć 62 tys., podczas gdy w 2007 r., u szczytu ostatniej hossy przed kryzysem, kupili ich 36 tys. Popyt na mieszkania doprowadził do wzrostu kosztów ziemi i budowy i wielu inwestorów, widząc kilkunastoprocentowy wzrost, w 2017 r. zdecydowała się poczekać z kupnem. Być może odbiją to sobie w tym roku – mówi Bartosz Turek.

Dlaczego Polacy inwestują w mieszkania? Zdaniem analityka traktują je jako stabilną inwestycję w dobie rosnącej inflacji. – Widząc, że inflacja coraz szybciej zjada ich oszczędności, Polacy najprawdopodobniej przeproszą się z rynkiem mieszkaniowym – wyjaśnia Bartosz Turek.

Według Tomasza Trzósło z JLL ten trend będzie się umacniał w przyszłości, a produkty inwestycyjne takie jak pakiety mieszkań, akademiki czy domy senioralne będą w większym stopniu przyciągać uwagę kapitału instytucjonalnego.

Wyzwania

Eksperci, z którymi rozmawiali autorzy raportu, zgadzają się, że głównym wyzwaniem europejskiego rynku nieruchomości jest dostępność nowych klas aktywów – takie obawy ma 68 proc. badanych przedstawicieli tego sektora, podczas gdy 70 proc. z nich jest zdania, że najlepsze aktywa są przeszacowane.

Jedynie 28 proc. respondentów (w porównaniu z 50 proc. przed rokiem) uważa, że ilość kapitału dostępnego na potrzeby refinansowania lub nowych inwestycji wzrośnie.