Czy PPK pomogą zmienić rozkład sił na rynku?

Nieruchomości komercyjne w Polsce są postrzegane jako atrakcyjna lokata kapitału. W 2018 r. padł rekord – kupiono budynki za 7,2 mld euro (31 mld zł). Szkopuł w tym, że grubo ponad 90 proc. zainwestowanego kapitału pochodzi spoza Polski. W Czechach czy na Węgrzech udział rodzimego kapitału wynosi bliżej 50 proc.

Na wielu branżowych imprezach przewija się wątek potencjalnego pozytywnego wpływu pracowniczych planów kapitałowych na strukturę transakcji w Polsce. Czy PPK mają potencjał, by udział rodzimego kapitału zwiększył się z 2 do 5–10 proc.?

Szanse i wyzwania

Wątek pojawił się na niedawnym spotkaniu organizowanym przez firmę Cushman & Wakefield. Przedstawiciele funduszy inwestycyjnych podkreślali, że mocno angażują się w rynek nieruchomości jako nabywcy akcji i obligacji deweloperów – ta branża to jedna z największych na rynku długu korporacyjnego. Tylko w przypadku papierów notowanych na Catalyst to – licząc na koniec 2018 r. – 3,5 mld zł.

Uczestnicy dyskusji wskazywali też na brak elastycznego instrumentu dającego ekspozycję na rynek nieruchomości. Idealnym byłyby akcje REIT-ów, ale politycy nie kwapią się z ustawą organizującą ten sektor w nawet okrojonej formie po krytyce NBP (zakaz inwestowania w nieruchomości inne niż mieszkania na wynajem).

– Próby stworzenia w Polsce dużego krajowego popytu na nieruchomości jako produktu inwestycyjnego dla małych inwestorów przyniosły w większości przypadków rozczarowanie. Większość TFI powołanych prawie 15 lat temu i lokujących środki w spółkach nieruchomościowych nie dostarczyła oczekiwanego zwrotu. Z kolei FIZ-y (Zamknięte Fundusze Inwestycyjne – red.) także nie mają charakteru umożliwiającego powszechne inwestowanie – mówi Mira Kantor-Pikus, dyrektor w dziale rynków kapitałowych C&W. Biorąc pod uwagę zapisy ustawy dotyczące alokacji środków zgromadzonych w ramach PPK oraz wskaźniki takie jak liczba pracowników, średnie wynagrodzenie i minimalna wysokość składki na PPK (3,5 proc.), C&W szacuje roczną kwotę, która mogłaby być przeznaczona na inwestycje w nieruchomości, na 2,4 mld zł, czyli 0,55 mld euro.

Ekspertka przyznaje, że ustawowo wskazani zarządzający PPK nie specjalizują się w inwestycjach nieruchomościowych, zatem ze względu na brak kompetencji mogą nie rozważać inwestycji w ten segment. – Fundusze emerytalne działające w zachodniej Europie na inwestycje w nieruchomości przeznaczają 20–30 proc. zarządzanego kapitału. Większość ma wyspecjalizowanych doradców od inwestycji w nieruchomości. Kluczem do sukcesu w inwestycje w ten sektor przez zarządzających PPK byłoby utworzenie w ich strukturach zespołów doradztwa lub korzystanie z profesjonalnych podmiotów zewnętrznych – mówi Kantor-Pikus. – Otwartą kwestią pozostają możliwości inwestycyjne zarządzających PPK, którzy nie mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości, a jedynie w akcje, udziały, certyfikaty inwestycyjne lub obligacje spółek nieruchomościowych. Aktualnie możliwości takich nie jest dużo. Sytuację mogłoby poprawić wdrożenie ustawy o REIT-ach inwestujących w nieruchomości komercyjne – dodaje.

Wiele wątpliwości

– Jak obserwujemy w ostatnich latach, inwestowanie w szeroko rozumiane nieruchomości było jednym z najlepszych sposobów na pomnażanie kapitału, głównie z powodu niskich stóp procentowych. Do powodzenia inwestycji w nieruchomości przyczynia się także niepewność i awersja do ryzyka, nadwerężony wizerunek instrumentów finansowych – mówi prof. Marcin Dyl, prezes Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami. – Jednak w naszym obszarze, funduszy inwestycyjnych, od ponad 10 lat wartość aktywów funduszy inwestujących w nieruchomości nie zmienia się i oscyluje wokół 2,2 mld zł. Powoli rośnie za to ich liczba. Na koniec 2005 r. były jedynie trzy fundusze nieruchomości, a na koniec 2018 r. było zarejestrowanych 19 takich funduszy – wylicza.

Ekspert zaznacza, że PPK nie mogą inwestować w fundusze nieruchomościowe, jednak nie ma przeszkód, by inwestowały w spółki nieruchomościowe notowane na giełdzie.

– Jednak by rzeczywiście odczuć zasadniczą zmianę w tym obszarze, należałoby stworzyć wystandaryzowany instrument, który reprezentowałby udział bezpośrednio w samej nieruchomości, a następnie zmienić, rozszerzyć politykę inwestycyjną funduszy zdefiniowanej daty. Z badań przeprowadzonych przez IZFiA również wynika, że Polacy odczuwają niepewność co do innych form lokowania pieniędzy, natomiast inwestowanie kapitału w nieruchomości oceniają bardzo wysoko, właśnie z powodu rekordowo niskich stóp procentowych, wysokich stawek najmu, a także dlatego, że ma to wymiar bardziej materialny. Inwestowanie w nieruchomości nie jest oczywiście wolne od ryzyka – mówi Dyl.

– PPK będą mogły inwestować w nieruchomości pośrednio, przez inwestycje w fundusze zamknięte. Limit dla tego typu inwestycji będzie jednak mocno ograniczony, dlatego potencjalny wpływ tego segmentu rynku kapitałowego na rynek nieruchomości będzie niewielki – ocenia Izabela Ptaszyńska-Trandafir z biura prasowego MetLife.

„W ustawie o PPK są limity umożliwiające inwestowanie w fundusze inwestycyjne zamknięte – to popularna forma pośrednich inwestycji w nieruchomości. W tym sensie część pieniędzy z PPK może trafić na rynek nieruchomości. Pozostaje kwestia, czy rynek będzie miał propozycje dla PPK interesujące pod względem ryzyka, oczekiwanej stopy zwrotu oraz kosztów" – czytamy w komentarzu PZU.