Era biur wcale się nie kończy

Jaki to będzie rok na rynku biur? Jakie trendy dojdą do głosu? Mówią deweloperzy biurowi.

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland:

Wszyscy, oczywiście, czekamy na koniec pandemii i staramy się przewidzieć, kiedy wrócimy do normalności. Paradoksalnie Polska może okazać się beneficjentem zmian w gospodarce światowej. Już teraz rozmawiamy z globalnymi firmami, które sondują możliwość przeniesienia części swoich operacji biznesowych do naszej części Europy. Polska przyciąga je relatywnie stabilnym rynkiem oraz dobrą relacją jakości pracy do jej kosztów. Bez względu na wszystko, z naszego punktu widzenia, najważniejsze będzie zapewnienie bezpieczeństwa zdrowotnego wszystkim przebywającym w budynkach biurowych. Jesteśmy na to gotowi.

Nasze nowe obiekty są wyposażane w najnowocześniejsze rozwiązania. W sytuacji zagrożenia epidemicznego, oprócz normalnie obowiązujących procedur, w budynkach The Warsaw Hub i Warsaw Unit, będą uruchamiane systemy, które eliminują możliwość mieszania się powietrza w systemie HAVC. Wykorzystamy też lampy UV dezynfekujące system klimatyzacji oraz windy.

Kamil Krępa, dyrektor ds. leasingu w TDJ Estate:

Głęboko wierzymy, że 2021 rok będzie czasem powrotu do normalności. Zgodnie z danymi GUS ponad 2,3 mln osób, które do tej pory na co dzień pracowały w biurowcach, dziś działa w trybie zdalnym. To ponad 14-proc. wzrost w porównaniu z końcówką 2019 r. Nasze domy i mieszkania stały się wielofunkcyjne, są jednocześnie szkołą, biurem, siłownią, restauracją i miejscem odpoczynku. To w dłuższej perspektywie nie sprzyja naszemu dobrostanowi. Jak wynika z analiz wykonanych w Niemczech przez instytuty badania opinii publicznej IGES (Institute for Global Environmental Strategies) i Forsa, ponad 52 proc. osób pracujących zdalnie tęskni za wyraźnym oddzieleniem życia prywatnego od zawodowego, ponad 75 proc. respondentów doskwiera brak kontaktu ze współpracownikami.

Dlatego naszym zdaniem nowa normalność rozumiana jako powrót do pracy stacjonarnej bądź rozpowszechnienie się trendu pracy hybrydowej z wykorzystaniem cyfrowych narzędzi pracy, będzie bardzo ważnym elementem determinującym zachowania inwestorów i najemców rynku komercyjnego w 2021 r.

Powrót do biur musi być bezpieczny. Pod koniec grudnia .KTW I, pierwszy budynek w Polsce, zdobył certyfikat WELL Health&Safety. Spełniając rygorystyczne wytyczne, uzyskaliśmy potwierdzenie, że jest to bezpieczny i przyjazny dla pracowników budynek. Równie ważnym trendem, który od kilku lat nieśmiało kiełkuje na polskim rynku komercyjnym, będą biura elastyczne. Sytuacja związana z pandemią, restrykcje, bardziej liberalne podejście firm do pracy zdalnej, aranżacji biura, długości umów najmu sprawiają, że rynek najmu powierzchni elastycznych ma szansę zanotować duży wzrost w rozpoczynającym się roku. Interesujące jest także rozwiązanie workplace-as-a-service, czyli oferowanie stanowiska pracy jako usługi. Wykorzystuje się tu technologie chmurowe, aby udostępnić „biuro" pracownikowi niezależnie od miejsca, w którym się znajduje.

Co jeszcze się zmienia? Na liście wymagań stawianych przez potencjalnych klientów przestrzeni biurowych, stanowiąc jednocześnie istotny element budowania wizerunku pracodawcy, zagościł „dobrostan". A rok 2020 przyspieszył pewne procesy. Podstawą nie jest już work-life balance – bo przebywamy głównie w domach – tylko well-being czyli właśnie dobrostan pracownika. Zgodnie z definicją Wellbeing Institute, „o jego zachowaniu możemy mówić wówczas, gdy człowiek realizuje swój własny potencjał, potrafi poradzić sobie ze stresem, buduje odporność psychiczną, odczuwa zadowolenie i radość z życia, uważa siebie za osobę wartościową, a swoje życie za sensowne, docenia siebie, buduje z uważnością wspierające relacje, troszczy się o swoje zdrowie i jest aktywny fizycznie."

O potencjale biurowców świadczyć będzie więc także podejście firm do (od)budowania zaufania i zaangażowania w zespołach wielopokoleniowych, możliwość podnoszenia i zmian kompetencji, rozwój osobisty oraz organiczny firmy, a także wsparcie psychologiczne. Jako inwestor .KTW przygotowaliśmy .KTWmeets, czyli miejsce, gdzie każdy może poszerzać swoje horyzonty. Od 2021 roku rozpoczniemy tu cykl webinariów, w których będą poruszane tematy związane z życiem zawodowym, jak też prywatnym. Powstanie tu także biblioteczka, w której najemcy znajdą najnowsze pozycje. Raz w miesiącu przestrzeń ta stanie się miejscem spotkań z przedstawicielami świata biznesu, kultury i nauki.

Katarzyna Zawodna-Bijoch, prezes spółki biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej:

W 2020 roku branża nieruchomości, tak jak wszystkie sektory gospodarki, przeżyła poważne chwile niepewności. Na szczęście sytuacja się stabilizuje. Jestem tu ostrożną optymistką. Uważam, że od drugiego lub trzeciego kwartału 2021 roku powinno pojawić się więcej transakcji sprzedaży – na rynku pozostało bowiem sporo niezagospodarowanego kapitału. Nie mam również większych obaw o wynajem powierzchni biurowych zrównoważonych i najwyższej klasy – takie znajdą klientów.

Najemcy, po przeanalizowaniu plusów i minusów pracy zdalnej, będą w tym roku podejmować świadome decyzje dotyczące powierzchni biurowych. Nowych umów najmu pewnie będzie mniej, ale wygrają te nieruchomości, które oferują bezpieczne i innowacyjne przestrzenie dostosowane do potrzeb najemców. Myślę, że będzie to moment weryfikacji jakości biurowców. W 2021 roku niektóre projekty spekulacyjne się nie wydarzą, bo dużo trudniej dziś uzyskać pozytywne decyzje kredytowe. Wpłynie to na fakt, że rynek rzeczywiście się ustabilizuje, ale na nieco niższym poziomie. Uważam, że to naturalny kolejny krok. Biuro to istotny element tworzenia i wzmacniania zespołów oraz całej organizacji, miejsce budowania relacji i nadające ton kreatywnej współpracy. Wspiera też budowanie kultury korporacyjnej. Jeśli praca odbywa się tylko online, jest to mocno utrudnione.

Era biur zdecydowanie się nie kończy – zmienia się tylko ich rola. Sami widzimy, że praca w biurze jest potrzebna. Miniony rok pokazał, że pracownicy chcą połączenia pracy zdalnej i możliwości wykonywania obowiązków w biurze, razem ze swoim zespołem. Uważam, że w najbliższym czasie na znaczeniu będą też zyskiwać powierzchnie typu flex, które wspólnie z pracą z domu i tradycyjnym biurem, tworzą idealny mix, zarówno pod katem komfortu użytkowania, jak i większego komfortu biznesowego.

W sektorze usług dla biznesu niektóre procesy bardziej wrażliwe z perspektywy kontynuacji biznesu są powoli przenoszone z krajów azjatyckich mniej stabilnych infrastrukturalnie (np. pod kątem łączy internetowych) do Europy Środkowo-Wschodniej, bo nasz region zdał celująco test pracy zdalnej. Zmiana z offshoringu na nearshoring daje dużym graczom większe bezpieczeństwo prowadzenia biznesu, a to dziś kluczowe.

Uważam, że kolejnym naturalnym krokiem w czasie kryzysu jest dalsze szukanie optymalizacji i oszczędności. Region CEE jest ciągle atrakcyjny kosztowo przy wszystkich innych plusach np. związanych z dobrze wykształconymi pracownikami mówiącymi wieloma językami obcymi. To właśnie dlatego spodziewam się, że możemy mieć w najbliższym czasie nowe wejścia na rynek lub rozszerzanie działalności firm, które mają już swoje siedzimy w naszym regionie.

Myślę, że coraz częściej miasta będą się zmieniać w takim kierunku jak np. Paryż, tzw. „15-minutes cities", czyli umożliwiania mieszkańcom prawdziwie lokalnego i zrównoważonego życia poprzez zapewnienie wszelkich potrzebnych udogodnień w odległości dystansu pieszego lub rowerowego. Dla naszej branży będzie to pewnie oznaczało większą popularność projektów typu mixed-use, ale także powierzchni biurowych typu flex, które będą się znajdowały bliżej naszych miejsc zamieszkania. Tam będziemy pracować częściej, a do centrali w centrum będziemy przychodzić tylko od czasu do czasu.

Ostatni bardzo ważny element, nie tylko na ten rok, ale i na najbliższe lata funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce. Czas kryzysu pokazał, że najlepiej radzą sobie rynki, na których mocni są lokalni inwestorzy. W Polsce wciąż ich brakuje ze względu na brak odpowiednich rozwiązań prawnych i podatkowych. Dlatego mocno liczę na to, że w tym roku w końcu pojawią się odpowiednie regulacje dotyczące REIT.

Jako firma z własnym finansowaniem mamy większy komfort planowania przyszłych inwestycji, bo nie zależymy od decyzji kredytowych banków. Jednocześnie, podobnie jak inne firmy w czasie kryzysu, ostrożnie szacujemy i oceniamy wszelkie ryzyko przed podjęciem decyzji o nowych inwestycjach. Czas kryzysu to zawsze moment próby na rynku – weryfikacja jakości, wiarygodności i zaufania. Uważam, że wtedy wartości, którymi kierują się firmy, przechodzą prawdziwy test. Nasze wartości pozostały niezmienne. Wciąż dążymy do drastycznego ograniczenia śladu węglowego naszych inwestycji i naszej działalności. Nasze biurowce zapewniają bezpieczeństwo, co potwierdza certyfikat WELL Health-Safety Rating, o który ubiegamy się jako jedni z pierwszych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Karol Wyka, członek zarządu HB Reavis Poland:

Start nowych inwestycji będzie zapewne zależał od rozwoju sytuacji epidemiologicznej i reakcji rynków na dostępność szczepionki na COVID-19. Firmy ostrożniej analizują swoje potrzeby związane z przestrzenią pracy, lecz w przypadku centralnych lokalizacji trudno mówić o głębokim spowolnieniu. Nasze doświadczenia pokazują, że nacisk na zdrowie i bezpieczeństwo użytkowników biur jest słuszną strategią. Dlatego zachęcamy klientów do traktowania biura jako usługi, udostępniając im doradztwo w planowaniu przestrzeni sprzyjającej produktywności i rozwiązania takie jak coworking czy flexi lease.

Deweloperzy, którzy potrafili przewidzieć te trendy, skuteczniej stawili czoła sytuacji, w której obowiązuje bardziej elastyczny model tzw. pracy hybrydowej. W biurowcach pojawiło się dużo rozwiązań bezdotykowych oraz czujników monitorujących jakość środowiska pracy. W biurach ery post-COVID przewidujemy dalszy wzrost zainteresowania nową technologią.