Przyszłością są projekty miastotwórcze, łączące wiele funkcji

Pandemia mocno wpłynęła na rynek nieruchomości komercyjnych, na magazyny miała akurat pozytywny wpływ. Inwestorzy ulokowali w te aktywa najwięcej w historii, wartość transakcji przewyższyła kwoty ulokowane w biurowce.

Erik Drukker: Sektor logistyczno-przemysłowy okazał się wyjątkowo odporny na pandemię i w ubiegłym roku wypracował dobre wyniki. Podobnie jak w ostatnich trzech latach, w 2020 r. deweloperzy oddali 2 mln mkw. – czyli mamy już ponad 20 mln mkw. zasobów. Popyt netto za 2020 r., według wstępnych danych, był większy o prawie 60 proc. od popytu zarejestrowanego w całym 2016 r. Katalizatorami wzrostu rynku były - i dalej będą - e-commerce, handel i logistyka. Pamiętajmy, że e-commerce to nie tylko firmy sprzedające przez internet, ale także tradycyjne firmy prowadzące sprzedaż wielokanałową, jak i operatorzy obsługujący procesy e-commerce, czyli firmy logistyczne i kurierskie.

Ponadto rosną zapasy surowców, półproduktów i wyrobów gotowych. Firmy dążą do uszczelniania łańcucha dostaw i zagwarantowania realizacji zleceń niezależnie od panujących warunków – to często przewaga konkurencyjna. Magazyny i logistyka to krwiobieg gospodarki, myślę że w najbliższym czasie nasilą się takie trendy jak rozkwit wyspecjalizowanych projektów BTS (magazyny budowane dla konkretnego najemcy – red.) czy rozwój magazynów "ostatniej mili" na peryferiach aglomeracji i dużych miast.

Czy nearshoring, czyli przenoszenie operacji bliżej, z Azji do Europy, to faktyczny trend, czy myślenie życzeniowe?

Michał Pszkit: Transfer lekkiego przemysłu z Chin do Europy, w tym Polski, może nastąpić, ale trzeba mieć świadomość, że to nie będzie odtwarzanie fabryk jeden do jednego. Musimy wziąć pod uwagę czynniki zarówno kulturowe jak i ekonomiczne, które mogłyby znacznie wpłynąć na opłacalność takich operacji. Myślę, że będziemy obserwowali wzrost znaczenia technologii, szeroko rozumianej automatyzacji, a same operacje będą bardziej wyspecjalizowane.

To z czym będziemy mieli do czynienia, to raczej przenoszenie gotowych komponentów, tak aby usprawniać procesy dystrybucji gotowych produktów, a do tego skracać i uszczelniać łańcuchy dostaw. Te kruchości w globalnym łańcuchu dostaw unaoczniła pandemia.

Pandemia wymusiła pracę zdalną, do dziś wiele biur świeci pustkami. Jaka widzicie najbliższą przyszłość?

ED: Mamy do czynienia z bezprecedensową sytuacją wymuszoną przez okoliczności, do której musieliśmy się dostosować w zasadzie z dnia na dzień i nie wiadomo na jak długo. W 2020 r. firmy ostrożnie podchodziły do planowania i odkładały decyzje w sprawie najmu. Pojawiła się dodatkowa podaż w postaci podnajmu, to około 150 tys. mkw. w całej Polsce, ale sytuacja jest bardzo dynamiczna. Już po kilku miesiącach widać, dla kogo podnajem to dobra opcja, a dla kogo niekoniecznie.

Do tej pory rynek jest w pewnego rodzaju zawieszeniu. I choć firmy wciąż analizują wpływ pracy zdalnej na ich pracowników i biznes, to praktycznie każdego dnia od naszych partnerów słyszymy, że coraz częściej wady przykrywają zalety, a powrót do biur w znaczącej większości przypadków podniósłby jakość i komfort pracy. Myślę, że na dłuższą metę tak znaczący udział home office się nie utrzyma – nie wszystkie organizacje mogą w ten sposób sprawnie działać, nie wszyscy mają w domach odpowiednie warunki, do tej pory praca zdalna nie jest uregulowana np. w aspekcie bhp.

Spodziewałbym się wykrystalizowania hybrydowego modelu pracy ze zdecydowaną przewagą tego dobrze nam znanego –tradycyjnego, w biurze. Pracy z domu będzie owszem więcej niż kiedyś, ale biuro stacjonarne będzie centrum kompetencji, strategii oraz wymiany doświadczeń – tak jak było do tej pory. Interakcje międzyludzkie, wymiana wiedzy i doświadczeń są kluczowe – tego nie zastąpią wideokonferencje czy maile. Można oczekiwać, że najemcy będą wymagać większej elastyczności, co do okresu najmu oraz elastyczności zajmowanej powierzchni.

Wszystko zależy od tempa zwalczania pandemii, dopiero w momencie zaszczepienia ponad połowy populacji możemy mieć do czynienia z masowym powrotem do biur. Zatem najbliższy czas to opracowywanie docelowych strategii działalności firm wraz z uwzględnieniem jej rozwoju oraz sposobu organizacji samej powierzchni biurowej. Bierzemy udział w kilku projektach, w których badamy dotychczasowe środowiska pracy i proponujemy zmiany, które mają na celu nie tylko przystosowanie powierzchni do nowych warunków i nowych stylów pracy. Sami jesteśmy przykładem firmy, która przeprowadzała się do nowej siedziby w środku drugiej fali pandemii.

Pamiętajmy też, że ostatnie lata to był biurowy boom, nawet bez pandemii mogliśmy się liczyć ze spowolnieniem. Prognozy mówią o tym, że polska gospodarka szybko wyjdzie z kryzysu, a więc popyt na biura wróci. Zaletą Polski jest zdywersyfikowany rynek: to stolica, ale też silne miasta regionalne.

Z pracą zdalną poradziliśmy sobie lepiej niż Azja czy Indie. Tam się to nie udało, co może skłonić firmy do przenoszenia z tych odległych kierunków. Czy biurowy nearshoring może być szansą dla Polski, która w miastach regionalnych „stoi" centrami usług wspólnych i outsourcingiem (BPO/SSC)?

MP: Myślę, że tak. Kluczem do nearshoringu jest infrastruktura – jakość internetu, możliwość pracy zdalnej - zapewnia większe bezpieczeństwo ciągłości usług. Cały czas powinniśmy też dbać o klimat dla rozwoju biznesu, stabilność procesów administracyjnych, transparentność i przewidywalność przepisów podatkowych. Jednak z drugiej strony pojawia się pytanie, podobnie jak w przypadku nieruchomości przemysłowo-logistycznych: jak dużo czynności będzie mogło zostać zastąpione szeroko rozumianą automatyzacją – wydaje mi się, że ten trend znacznie przyspieszy.

Handel mocno ucierpiał przez trzy lockdowny. Jakie tu widzicie perspektywy, biorąc pod uwagę rozkwit e-commerce'u?

MP: E-commerce nie pojawił się z dnia na dzień, pandemia tylko przyspieszyła proces. Niewątpliwie sieci i marki handlowe zwiększą nakłady na omnichanel, wciąż jesteśmy dopiero u progu cyfrowej rewolucji. Pamiętajmy, że rozwój e-handlu wymaga inwestycji w infrastrukturę, by przesyłki były dostarczane do klientów szybciej i taniej. To oznacza dalszy wzrost rynku magazynowego. Rynek nieruchomości handlowych w Polsce jest już dojrzały, o czym świadczy wielkość powierzchni oddanej w 2020 r. (320 tys. czyli 1/3 poniżej średniej z ostatnich lat) i w budowie (też 320 tys.).

Te nowo powstające obiekty to jeszcze wciąż galerie, ale już mniejsze, do 20 tys. mkw., rośnie udział parków handlowych (35 proc.). Deweloperzy „schodzą" do mniejszych miast – te poniżej 50 tys. mieszkańców odpowiadają za około 50 proc. powierzchni w budowie. Przyszłość niewątpliwie należy do małych i średnich formatów, czyli centrów convenience i parków, które relatywnie dobrze poradziły sobie z pandemią – są blisko, mają kompleksową ofertę.

Co z dużymi galeriami, które w ostatnich latach inwestowały mocno w część rozrywkowo-gastronomiczną?

MP: Ludzie nie odwrócą się od centrów. Zaryzykowałbym stwierdzenie, że jak sytuacja zdrowotna zostanie opanowana i ustabilizuje się poczucie bezpieczeństwa, nastąpi bardzo mocne odbicie odwiedzalności w galeriach. Duże centra wciąż będą miejscem zakupów, ale i spotkań, rozrywki, spędzania wolnego czasu. To właśnie w rozwijanie tego obszaru w ostatnich latach centra zainwestowały najwięcej czasu i pieniędzy.

Po zażegnaniu kryzysu związanego z pandemią trzeba będzie po prostu na nowo zdefiniować, jak te funkcje mają wyglądać w nowej rzeczywistości – to zadanie dla inwestorów, deweloperów i architektów. Historycznie, galerie służyły początkowo tylko zakupom, potem także usługom, potem również rozrywce. Patrząc szerzej – ewolucja funkcji nieruchomości komercyjnych postępuje i myślę, że przyszłość należy do projektów mixed-use. Ten trend dotyczy nie tylko handlu, ale również rewitalizacji całych miejskich kwartałów czy przekształcania mononofunkcyjnych dzielnic w nowe, miastotwórcze destynacje.

Przykład Służewca pokazał, że „dystrykt biurowy" się nie sprawdził. Żeby dane miejsce żyło, było atrakcyjne i miało siłę przyciągania potrzebuje różnorodnej oferty, dywersyfikacji usług i przemyślanych udogodnień. Z wysokim priorytetem ogólnodostępnych przestrzeni publicznych i terenów zielonych, zaprojektowane z myślą o pieszych i rowerzystach. W Polsce widać już duże przedsięwzięcia deweloperskie z etykietą mixed-use. Warto choćby wymieć ukończone niedawno Browary Warszawskie, powstającą w Łodzi Fuzję czy planowany Nowy Wełnowiec albo projekt na Kabatach. No i oczywiście perełkę, łódzkie Monopolis, które zgarnęło tytuł najlepszej inwestycji mixed-use na świecie.

W 2020 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła nieco ponad 5 mld euro, o 1/3 mniej niż w rekordowym 2019 r. Co może się wydarzyć w tym roku?

ED: Spadek wartości to w między innymi efekt restrykcji w podróżowaniu oraz oczekiwanie na poprawę sytuacji pandemicznej. Inwestorzy nie są w stanie wizytować interesujących budynków. Dopóki możliwość przemieszczania się nie wróci, spodziewałbym się podobnej, co w 2020 r., aktywności na rynku inwestycyjnym. Na pewno widać, że w ujęciu globalnym inwestorzy mocno interesują się magazynami – nawet tacy, którzy w przeszłości w ogóle nie spoglądali na ten sektor.

Polska to niezmiennie atrakcyjny rynek, gdzie są dobrej jakości produkty, a mają na to wpływ takie czynniki jak atrakcyjna lokalizacja na mapie Europy, ulegająca ciągłej poprawie infrastruktura oraz dostęp do wysoko wykwalifikowanych pracowników. Polska to kraj, który przeszedł niesamowitą metamorfozę na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat i w wielu aspektach wyprzedził kraje Europy Zachodniej.

Jak pandemia wpływa na finansowanie nowych inwestycji nieruchomościowych?

ED: Z jednej strony mamy ujemne stopy procentowe w euro i bliskie zeru w złotych, co pozytywnie wpływa na koszty finansowania projektów inwestycyjnych, jednak z drugiej zmienia się podejście banków w zakresie oceny ryzyka. W konsekwencji instytucje te stały się bardzo ostrożne przy pożyczaniu pieniędzy na inwestycje deweloperskie. Chętnie wykładają kapitał na projekty magazynowe, widać coraz bardziej selektywnie podejście do inwestycji biurowych, a handel został ograniczony do wybranych segmentów: spożywczego, convenience czy DIY (sklepy z mat. budowlanymi czy wyposażeniem wnętrz – red.).

Erik Drukker od czerwca 2019 r. jest prezesem na Europę Środkową i Wschodnią w BNP Paribas Real Estate. Z firmą związany od 2013 r. Przed ostatnim awansem odpowiadał w zarządzie za Polskę i Czechy. Wcześniej przez ponad 17 lat pracował dla DTZ, gdzie był zastępcą dyrektora generalnego.