Mixed-use: nowy ład przestrzenny

Na koniec bieżącego roku w Polsce w pełni działać będzie 21 wielofunkcyjnych inwestycji nieruchomościowych, a 22 kolejne będą na etapie realizacji, z czego w przypadku 16 oddany będzie przynajmniej jeden etap. Do tego w planach jest 11 następnych tego typu projektów.

Jak wynika z raportu przygotowanego przez ThinkCo, którego wnioski publikujemy jako pierwsi, nasilający się od pięciu lat trend może się wręcz stać nowym standardem budowania, bowiem korzyści z dobrze pomyślanych i zrealizowanych – miastotwórczych – projektów mixed-use czerpią wszyscy: inwestorzy, samorządy, najemcy i mieszkańcy.

Stanie się tak zwłaszcza w przypadku, gdy na pełną skalę rozwinie się współpraca kapitału prywatnego z samorządami. Być może wtedy będziemy mogli oglądać w Polsce projekty o takiej skali i rozmachu, jak tworzona od 2008 r. eksperymentalna dzielnica Paryża Clichy-Batignolles, gdzie na 54 ha powstają mieszkania – także komunalne – biura, obiekty użyteczności publicznej i handlowe, akademik i domy opieki.

Rosnący rynek

Według definicji ThinkCo mixed-use to projekty integrujące kilka funkcji, z których co najmniej dwie muszą być na tyle istotne, by odpowiadać na potrzeby niezależnych od siebie grup użytkowników. Jeśli chodzi o skalę, w definicji mieszczą się zarówno pojedyncze budynki, jak i projekty obejmujące całe kwartały miast.

Eksperci ThinkCo wzięli pod lupę 100 inwestycji na całym świecie. Z analizy wynika, że wiodącymi funkcjami są handel (występuje w 93 proc. inwestycji), biura (84 proc.) i mieszkania (80 proc.), w tym na wynajem. Wśród funkcji uzupełniających króluje gastronomia (95 proc.), ponadto, obecne są: obiekty związane z kulturą (61 proc.), edukacją (25 proc.) oraz hotele (46 proc.). Przy dużych inwestycjach coraz częściej zwraca się uwagę na jakość przestrzeni wspólnej: ogólnodostępnych placów i parków.

Pierwsze inwestycje w Polsce, kwalifikujące się jako mixed-use, realizowane na początku XXI wieku, miały dominującą funkcję handlową obudowaną dodatkami, a przełom eksperci ThinkCo datują na 2016 r., od kiedy to nastąpiło wyraźne zwiększenie projektów o kilku równorzędnych funkcjach.

Czołowe miejsce na deweloperskiej mapie Polski zajmuje bezapelacyjnie Warszawa, tu eksperci naliczyli 19 przedsięwzięć mixed-use (działających, w toku i planowanych). Duże nagromadzenie inwestycji charakteryzuje również Trójmiasto, Wrocław czy Łódź. Mixed-use nie jest przy tym domeną największych aglomeracji, bo pojedyncze projekty znajdziemy równie dobrze w Bielsku-Białej, Kaliszu czy Żninie.

W Polsce 47 proc. projektów to założenia o średniej skali, czyli realizowane na działkach o powierzchni rzędu 1,5–6 ha. 27-proc. udział mają projekty mniejsze, a 26-proc. największe, obejmujące już nawet 25–35 ha. Z analizy wynika, że 59 proc. projektów realizowanych jest na postindustrialnych terenach miejskich, co często wiąże się z rewitalizacją zabudowań, ale pozostałe 40 proc. to przedsięwzięcia planowane od zera.

Wespół w zespół

Jak wskazują eksperci ThinkCo, rynek mixed-use coraz bardziej się profesjonalizuje, o czym świadczy liczba uruchamianych inwestycji oraz ich skala. Do projektowania zapraszani są najwięksi zagraniczni architekci, ale i polskie biura coraz pewniej poruszają się w wielofunkcyjnej przestrzeni.

Inwestorzy finansowi, zainteresowani lokowaniem kapitału w nieruchomości komercyjne, również nauczyli się nowego trendu i po pandemii patrzą na niego jeszcze łaskawszym okiem. Koncepcje wielofunkcyjne przeszły bowiem przez kryzys lepiej niż monofunkcyjne obiekty biurowe, nie wspominając o handlowych.

Mixed-use to wciąż domena prywatnych inwestorów, podczas gdy za granicą w projekty angażują się samorządy. Zdaniem ekspertów ThinkCo włączenie się strony publicznej w przedsięwzięcia nad Wisłą byłoby kolejną trampoliną wzrostu rynku. Mamy już pierwsze jaskółki i korzystanie z formuły partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP). Tak zagospodarowywane jest gdańskie Dolne Miasto czy łódzkie Famuły Poznańskiego.